閆淵

【摘要】自2007年起，我國(guó)政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和干預(yù)政策。現(xiàn)行的貨幣政策、房地產(chǎn)信貸政策都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況帶來了不利的影響。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到資金緊張、盈利下降等問題，已經(jīng)成為企業(yè)必須正視和面對(duì)的問題。本文將就我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析和診斷，并根據(jù)具體情況找到解決的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問題 策略一、引言

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”。這句著名的詩(shī)句正是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的寫照。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其財(cái)務(wù)狀況的好壞將直接對(duì)企業(yè)的生存與發(fā)展產(chǎn)生影響。隨著我國(guó)近年來社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善和發(fā)展，影響企業(yè)行為和決策的因素日益增加，并呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展的過程中必然會(huì)遭遇一些問題，這些問題的產(chǎn)生原因可能是單一的，也可能是由多種因素相互作用而產(chǎn)生的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)綜合內(nèi)容的判斷。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，企業(yè)的銷售速度逐漸放緩，出現(xiàn)了資金緊張、利潤(rùn)縮水的現(xiàn)象，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)采取了不同的措施來化解這種局面，但是效果甚微，不容樂觀。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題診斷分析

（一）企業(yè)的管理層缺乏財(cái)務(wù)管理思想

就目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的管理層、領(lǐng)導(dǎo)者基本也就是企業(yè)的所有者、經(jīng)營(yíng)者，這些管理者沒有經(jīng)過系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，也沒有經(jīng)歷財(cái)務(wù)管理實(shí)踐的培訓(xùn)，對(duì)財(cái)務(wù)管理理論及相關(guān)知識(shí)知之甚少。在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)上，這些管理者們更看重的是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體運(yùn)作，在管理上依靠的是個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和判斷能力。對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)部門的定位，永遠(yuǎn)停留在簡(jiǎn)單的算賬、輔助企業(yè)完成貸款、向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)稅和繳稅等基礎(chǔ)層面。他們對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表信息一知半解，不能充分利用企業(yè)的財(cái)務(wù)信息為管理提供數(shù)據(jù)依據(jù)。在對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育和培訓(xùn)上，他們認(rèn)為是浪費(fèi)。這些認(rèn)識(shí)上的偏差嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效果。

（二）開展財(cái)務(wù)管理存在難度

由于一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者嚴(yán)重忽略了對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，在企業(yè)職能部門的設(shè)置、人員配備等方面存在簡(jiǎn)單化的問題，例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)配備的財(cái)務(wù)人員只能夠滿足企業(yè)日常的運(yùn)營(yíng)需求。企業(yè)在職能部門的設(shè)置上屬于金字塔形的垂直式的管理方式，各基礎(chǔ)部門由于缺乏有效地溝通與協(xié)作，使得房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)有效管理。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制方面也存在缺位問題，有的甚至根本就沒有設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)、內(nèi)部控制制度和專門的內(nèi)部控制人員等。由于有的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度缺乏完善性，在管理中漏洞百出。特別是在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理中，企業(yè)的中高層管理者都將主要的精力集中在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和日常繁雜事務(wù)的處理上。

（三）財(cái)務(wù)管理行為缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)在投資于決策上都缺乏科學(xué)性，在進(jìn)行項(xiàng)目投資前并未對(duì)投資項(xiàng)目的籌資成本、資金的回收情況、市場(chǎng)行情、供求關(guān)系、資金的利潤(rùn)率等進(jìn)行科學(xué)而縝密的測(cè)算就盲目上馬項(xiàng)目。在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)由于缺乏計(jì)劃性，并沒有將項(xiàng)目工程的進(jìn)度對(duì)資金的需求考慮在內(nèi)。還有的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制能力非常弱，例如：不能合理按照預(yù)算進(jìn)行資金的籌集和使用，對(duì)應(yīng)收賬款缺乏催收力度，對(duì)資金管理和成本控制缺乏控制力度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范缺乏控制意識(shí)。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)近年來存在的諸多問題和受國(guó)家宏觀政策等因素的影響，很多房地產(chǎn)權(quán)業(yè)的信用等級(jí)受到影響，在向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款時(shí)受到阻礙，單一的融資渠道影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）缺乏對(duì)成本的管理

從目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程來看，主要是涉及到土地使用權(quán)的取得、開發(fā)項(xiàng)目的方案的設(shè)計(jì)、工程的招投標(biāo)管理、施工過程的成本控制等，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本造成影響。例如：有的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)買價(jià)格偏離實(shí)際成本；招投標(biāo)過程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終的成本，如果在施工的后期，出現(xiàn)合同變更、工程糾紛等問題時(shí)一定會(huì)對(duì)成本造成影響；很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本的管理中只注重對(duì)工程建設(shè)成本的控制，忽視了其他方面的成本控制，使得各階段工程總價(jià)管理嚴(yán)重脫節(jié)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率

（一）轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的核心地位

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷惡化，房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境越來越復(fù)雜，在房地產(chǎn)企業(yè)中以成本控制為中心的傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度與方法已經(jīng)不能再適應(yīng)現(xiàn)代環(huán)境的要求。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和決策者必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)，一定要堅(jiān)決制止由于存在大量資金鏈斷裂而導(dǎo)致的爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生。企業(yè)的管理者、決策者們一個(gè)不恰當(dāng)、不科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策不一定造成一個(gè)項(xiàng)目的失敗，但是，一個(gè)錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)管理政策必定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者們必須與時(shí)俱進(jìn)，多學(xué)習(xí)、多進(jìn)步，轉(zhuǎn)變過去對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，改變財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的從屬地位，將財(cái)務(wù)管理工作至于企業(yè)管理的核心地位上，努力實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作從核算向管理轉(zhuǎn)變的模式。房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)務(wù)管理工作置于核心管理的地位將避免房地產(chǎn)企業(yè)由于出現(xiàn)資金鏈斷裂而導(dǎo)致的事變問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)避免由于過渡預(yù)算超支而虧損。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性管理，實(shí)現(xiàn)全過程財(cái)務(wù)監(jiān)督

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，企業(yè)的管理者和決策者不能將目光只集中在對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)上，財(cái)務(wù)人員也不能只對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生業(yè)務(wù)進(jìn)行一般的會(huì)計(jì)核算，而是應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的事前、事中、事后的全過程財(cái)務(wù)管理，以此來充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的核心作用。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前財(cái)務(wù)管理將有利于加強(qiáng)對(duì)今后各項(xiàng)工作的控制；進(jìn)行事中財(cái)務(wù)管理將使項(xiàng)目向著預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展，以此來保證各項(xiàng)支出都在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題予以調(diào)整；進(jìn)行事后財(cái)務(wù)管理能夠更加真實(shí)、公正、客觀的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此來幫助企業(yè)取長(zhǎng)補(bǔ)短，汲取好的經(jīng)驗(yàn)、摒棄壞的教訓(xùn)，尋找出現(xiàn)問題的真正原因。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)的規(guī)范性管理，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

站在房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，企業(yè)要想繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，就必須不斷加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性建設(shè)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制能夠有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)。各房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，選取一些在本企業(yè)中比較敏感的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行跟蹤調(diào)查，通過建立計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的信息與數(shù)據(jù)的共享。

（四）加強(qiáng)成本管理，構(gòu)建財(cái)務(wù)管理與成本管理的協(xié)同管理效應(yīng)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理主要是實(shí)現(xiàn)二者的相互協(xié)作、共同管理的目的。在房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)程序主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段、審批階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、銷售階段等，這些不同的環(huán)節(jié)可以被視為一個(gè)任務(wù)管理器中的財(cái)務(wù)管理和成本控制，由于合作的部門較多，就需要一種具有較強(qiáng)時(shí)效性的共同管理來實(shí)現(xiàn)一個(gè)共同的目標(biāo)?？梢詫⒇?cái)務(wù)支持與監(jiān)督看作是財(cái)務(wù)管理順利、準(zhǔn)確實(shí)施的保障，成本控制可以視為管理的準(zhǔn)則，最終實(shí)現(xiàn)它們的共同目標(biāo)。

總之，不同的發(fā)展戰(zhàn)略決定了房地產(chǎn)不同的財(cái)務(wù)管理模式和特點(diǎn)。因此，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足根本，從自身實(shí)際出發(fā)找到切實(shí)提升本企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的方法，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

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