住房空置率調(diào)查分析

鄭宇軒

摘 要：如今我國樓市異常火爆，在一線城市中房地產(chǎn)市場的投資量和成交量量價(jià)齊升，但是在我國三四線城市中住房市場卻遭遇慘淡的境況。在這些城市中大量出現(xiàn)“鬼城”，大量的住房沒有人住，房地產(chǎn)公司的銷售中心門可羅雀，無人問津?；诖死玫湫蜆潜P抽樣調(diào)查的方法，對辰溪縣城區(qū)交房3年以內(nèi)的住宅小區(qū)的空置情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出我縣住宅空置率現(xiàn)狀，并探討我縣住宅空置率的影響因素及空置住房的形成原因。目前，國內(nèi)外對住宅空置率的定義并沒有達(dá)成統(tǒng)一共識，為便于調(diào)查研究，本文中所使用的住宅空置率是指在某一時(shí)間點(diǎn)上，空置住房占全部住房的比例。房地產(chǎn)市場空置率越高，標(biāo)明市場遇冷，銷售狀況不佳，房價(jià)有下跌的壓力；空置率越低，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向賣方市場，可供購房者選擇的余地變小，房價(jià)有持續(xù)上漲可能。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；空置率

由于2015年上半年以來央行多次降準(zhǔn)降息，陸續(xù)出臺“330新政”及公積金貸款購房政策，國家宏觀調(diào)控政策不斷加壓，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記預(yù)期的加強(qiáng)是否對縣級城市空置住宅產(chǎn)生了影響，我們通過對抽樣調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行分析，以了解辰溪縣住宅空置的現(xiàn)狀及成因。

一、樣本選擇與調(diào)查分析方法

（一）調(diào)查方法

1、物業(yè)公司問卷調(diào)查。本次調(diào)查由于時(shí)間、精力以及其他方面條件的限制，采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，即在城區(qū)內(nèi)符合調(diào)查條件的住宅小區(qū)，發(fā)調(diào)查問卷至各小區(qū)物業(yè)公司。本次問卷調(diào)查共計(jì)發(fā)出問卷100份，回收60份，其中有效問卷50份。

2、購房者隨機(jī)訪談。在符合調(diào)查條件住宅小區(qū)的購房者中隨機(jī)進(jìn)行訪談?wù){(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括工作地點(diǎn)，購房目的，未入住原因等。

（二）空置率計(jì)算方法

考慮到調(diào)查數(shù)據(jù)獲取的情況，每個(gè)住宅小區(qū)住房空置率的量化，采取以下計(jì)算方法：

住宅空置率=（未售住宅套數(shù)+未收房住宅套數(shù)+收房未入住住宅套數(shù)）/住宅總套數(shù)*100%

通過公式計(jì)算出辰溪縣總體住宅空置率和各行政區(qū)住宅空置率。采用定性研究方法對小區(qū)住房空置率與小區(qū)區(qū)位、交房年限、銷售均價(jià)、戶室面積的關(guān)系進(jìn)行初步分析。

二、辰溪縣住宅空置現(xiàn)狀分析

（一）全縣住宅空置率

通過對50份有效樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)后得出，辰溪縣總體住宅空置率為40.41%。根據(jù)定義，本文住宅空置率由三部分組成：住宅待售率、住宅未收房率、住宅收房未入住率。樣本小區(qū)總體住宅待售率為38%，其中樣本小區(qū)中待售率最高值為65%；而住宅未收房率為10.27%；樣本小區(qū)總體住宅收房未入住率為10.91%。

（二）住宅空置率的影響因素

1、區(qū)位因素。區(qū)位因素對住宅空置率的影響，基本滿足離中心城區(qū)越遠(yuǎn)住宅空置率越高的規(guī)律。在這五個(gè)樣本樓盤中建欣家園與祥宇星城是距離縣城中心位置相對來說距離較遠(yuǎn)，其空置率相應(yīng)也偏高。而其他三個(gè)樓盤距離中心城區(qū)較近，但是先鋒國際的相應(yīng)配套設(shè)施和環(huán)境因素致使住房空置率較高。

2、成交均價(jià)。將樣本小區(qū)的成交均價(jià)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，從以下折線圖可以看出，成交均價(jià)與住宅空置率之間并不存在嚴(yán)格意義上的線性關(guān)系，成交均價(jià)與住宅空置率之間的關(guān)系，實(shí)際是價(jià)格背后隱含的區(qū)位條件、配套成熟度、房屋質(zhì)量等諸多因素綜合作用在住宅空置率上的結(jié)果。縣城的大部分居民消費(fèi)水平不高，收入有限，對于高房價(jià)來說，居民都會(huì)量力而為。在相比較下他們會(huì)選擇性價(jià)比較高的住房。

3、套均面積。套均面積與住宅空置率整體呈現(xiàn)中小戶型空置率偏高，大戶型空置率低的特點(diǎn)。套均面積與住宅空置率之間的關(guān)系，主要和項(xiàng)目受眾客戶家庭人口情況、項(xiàng)目營銷策略等因素有緊密聯(lián)系?？紤]到住房的實(shí)用性現(xiàn)如今大部分家庭以三口之家為主，小戶型相比其他兩種戶型而言更受歡迎。90M2以下的住房空置率僅為23.5%，而大面積住房類型（144M2）的空置率是最高的，占82.86%。

三、辰溪縣住宅空置原因分析

（一）住宅未售的主要原因

1、住宅產(chǎn)品庫存量較高。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.30億元，增長40.0%。其中，住宅投資4.79億元，增長20.5%；辦公用房投資0.17億元，增長66.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.55億元，增長99.3%；其他投資0.79億元，增長38.7%。全年商品住房施工面積140.68萬平方米，增長36.7%。其中住宅施工面積92.66萬平方米，增長44.3%。商品房銷售面積20.37萬平方米，下降28.8%；實(shí)現(xiàn)銷售額5.54億元，下降32.6%。

2、新興區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。對空置率較高的樣本小區(qū)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，除了因交房年限短而導(dǎo)致的高空置率外，大部分空置率較高的樣本小區(qū)分布在相對偏僻的新興區(qū)域，市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施還跟不上業(yè)主入住的基本需求。交通不便、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施落后、配套服務(wù)設(shè)施不完善等問題不僅成為新興區(qū)域住宅滯銷嚴(yán)重的首要原因，而且也是小區(qū)交房后業(yè)主不愿立即入住的重要顧慮。

（二）交房未住的主要原因

通過對購房者進(jìn)行訪問，將交房后未入住使用的購房者住宅空置原因進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，有受訪者表示區(qū)域配套、提前購房、經(jīng)濟(jì)壓力等原因，住宅目前處于未裝修狀態(tài)；值得一提的是，有個(gè)別受訪者表示是因?yàn)榉课荽嬖谫|(zhì)量問題，未對房屋進(jìn)行驗(yàn)收而空置。歸納起來，對購房者交房未住的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1、居民可支配收入不足。由于居民手中可支配收入不足，經(jīng)濟(jì)壓力較大，使得很多業(yè)主的毛坯房交房后無法立即拿出資金投入裝修，是導(dǎo)致房屋空置的重要原因之一。另外購房者急需資金周轉(zhuǎn)時(shí)，也會(huì)通過以出售不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的方式度過危機(jī)，導(dǎo)致在等待出售的這段時(shí)間內(nèi)，房屋處于空置狀態(tài)。

2、區(qū)域配套設(shè)施不完善。距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置相對較偏遠(yuǎn)，交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施成熟度均無法和中心城區(qū)內(nèi)成熟地段相比。道路、交通、水、電、氣、電訊等居住條件和就學(xué)、就醫(yī)、購物、文化娛樂等配套服務(wù)還不夠成熟是此類地段內(nèi)住宅空置的主要原因。

3、人口流動(dòng)的影響。由于外出務(wù)工人員的逐年增加，農(nóng)村人均收入得到顯著改善。他們紛紛從農(nóng)村地區(qū)遷往縣城并在此置業(yè)。但是這些外出務(wù)工人員的存在，他們的流動(dòng)性比較高，雖然在縣城置業(yè)但是沒有將自己所購房屋進(jìn)行使用。這加劇了我市房屋空置的不確定性因素，會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)造成本市房屋空置現(xiàn)象。

四、對策

（一）政府應(yīng)該對房地產(chǎn)政策領(lǐng)域通過“增量節(jié)源，存量開流”的方式推進(jìn)去庫存行動(dòng)。加強(qiáng)商品住宅用地計(jì)劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，合理控制商品住宅增量，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

（二）政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵(lì)農(nóng)民工回鄉(xiāng)購房等措施，則是在庫存的存量部分“開流”。對回鄉(xiāng)置業(yè)的市民給予部分購房優(yōu)惠，從商品存量房中回購住房用于解決辰溪縣的保障房，這樣既解決了存量房，也使低收入家庭住房問題得以解決，政府不需額外建房用于保障房項(xiàng)目，一舉兩得。（作者單位：湘潭大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 賈士靖、王珊珊、韓素卿.石家莊市住房空置率調(diào)查分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010年第3期.