李艷平

摘要：近年來，房地產(chǎn)市場的泡沫化和頻發(fā)的危房報(bào)道更是引起了大家的恐慌。由于房屋直接關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定、人身的安全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很有必要保障按時(shí)交付高質(zhì)量房屋。但近期，由于資金鏈斷裂等各種原因?qū)е乱恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)區(qū)企業(yè)不得不走上向法院申請(qǐng)破產(chǎn)的道路。那么，購房人拿出畢生積蓄購買的房屋該如何得到兌現(xiàn)呢？我們?cè)撊绾尉S護(hù)購房人的合法權(quán)益呢？這是一個(gè)關(guān)乎人民生活、社會(huì)穩(wěn)定的問題，不得不引起我們的思考。本文結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的真實(shí)案例來分析此問題，并提出自己的思考和看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；破產(chǎn)重整；購房人權(quán)益保障

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2017）02-0256-01

一、普通破產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)

（一）普通破產(chǎn)

我們所理解的破產(chǎn)程序僅僅指狹義的破產(chǎn)清算，也即讓法院來宣告企業(yè)解散，直接置其于死地，沒有復(fù)活的可能性。而在2006年頒布的新破產(chǎn)法中，我國借鑒了美國破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定引進(jìn)關(guān)于破產(chǎn)的新制度——破產(chǎn)重整與破產(chǎn)和解，這不僅豐富了我國原有單一的破產(chǎn)制度，而且也給處于困境中的企業(yè)開辟了一條再生之路。這時(shí)，我國的破產(chǎn)程序有了三方面的子程序——破產(chǎn)清算、重整、和解。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊屬性導(dǎo)致其破產(chǎn)也會(huì)具有與普通破產(chǎn)不同之處，主要體現(xiàn)如下：

1.主體復(fù)雜廣泛。首先，利益主體涉及購房人。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋預(yù)售給購房人，為了保障工程的順利進(jìn)行，會(huì)要求購房人預(yù)交部分房屋定金并簽訂相關(guān)合同。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種原因而導(dǎo)致破產(chǎn)肯定會(huì)影響到購房人合法權(quán)益。

其次，利益主體涉及建設(shè)工程承包人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中是負(fù)責(zé)出資、競標(biāo)地皮、設(shè)計(jì)圖紙等任務(wù)，而把房屋的建設(shè)承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程承包公司。作為發(fā)包方的房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)會(huì)對(duì)合同履行帶來極大不利影響，甚至?xí)苯訉?dǎo)致合同不能履行。

再次，利益主體涉及建設(shè)工程抵押權(quán)人。在建工程由于其巨大的價(jià)值和變現(xiàn)可能性，往往可被用于作為特殊的抵押物，為抵押人提供一種新的資金融通渠道。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善而導(dǎo)致破產(chǎn)則同樣影響到建設(shè)工程抵押權(quán)人正當(dāng)利益的實(shí)現(xiàn)。

最后，利益主體涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)。由于現(xiàn)有資金有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保障工程的順利進(jìn)行，往往會(huì)在銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押貸款。如果開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，房屋沒有建設(shè)完成，則會(huì)影響銀行金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定運(yùn)行。

可看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)沒有普通破產(chǎn)那么簡單，其涉及利益主體比較復(fù)雜廣泛：購房人、建設(shè)工程承包人，建設(shè)工程抵押權(quán)人，銀行等金融機(jī)構(gòu)。由于涉及利益主體較多，破產(chǎn)時(shí)各方利益平衡是急需解決的問題。

2.適用的法律規(guī)范復(fù)雜且有沖突。由于房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及范圍比較廣泛的工作，所以會(huì)涉及《物權(quán)法》、《破產(chǎn)法》、最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》彼此之間可能尚存在一定的沖突。

3.破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)有特殊性。在建房屋即俗稱的爛尾樓，作為資產(chǎn)的評(píng)估、變賣較難進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房人權(quán)益保護(hù)

（一）未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)的購房人權(quán)益保障

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)，未辦理房屋所有權(quán)登記的購房人僅享有普通債權(quán)，這樣嚴(yán)重?fù)p害了購房人合法權(quán)益。2012年杭州XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在破產(chǎn)清算時(shí)就有大量房屋未交付購房人，引發(fā)重大社會(huì)問題。在進(jìn)行破產(chǎn)清算過程中，尚未交付并未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)該注意各利益主體的利益平衡問題，尤其是要保障購房人的優(yōu)先受償權(quán)；已交付購房人應(yīng)該爭取讓購房人取得所有權(quán)。

清算程序可以稱作為破產(chǎn)程序的死亡之門，進(jìn)去的企業(yè)只能被解散并注銷；和解程序則是可使企業(yè)生存或死亡的生死選擇門，選擇和解的企業(yè)既可以退出破產(chǎn)程序重新獲得新生也可以退出市場進(jìn)入破產(chǎn)清算程序；而重整程序，是盡最大努力挽救困境中企業(yè)的新生之門，進(jìn)行破產(chǎn)重整的企業(yè)可以通過政府介入或者通過司法拍賣由其他企業(yè)接手，對(duì)債務(wù)人進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營上的整頓和債權(quán)債務(wù)關(guān)系上的清理，以期擺脫財(cái)務(wù)困境，重獲經(jīng)營能力的特殊法律程序。

為了最大限度的保障購房人的權(quán)益，法院應(yīng)該慎重審查并且積極主動(dòng)引導(dǎo)進(jìn)行重整。在進(jìn)行重整過程中，應(yīng)加強(qiáng)重整計(jì)劃表決的信息披露，以美國法為借鑒重視債權(quán)調(diào)查和確認(rèn)制度，使債權(quán)申報(bào)、債權(quán)調(diào)查、債權(quán)確認(rèn)能全面有序的進(jìn)行；要充分發(fā)揮政府在重整程序中的介入作用，政府不僅要協(xié)議各方利益，而且要進(jìn)行監(jiān)督以便最大限度的維護(hù)弱勢群體購房人的利益。

（二）購房人取得所有權(quán)后的權(quán)益保障

2009年，上海閔行區(qū)的一棟竣工未交付使用的13層高樓整體倒覆；還有一些發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)交付使用但在后期使用過程中存在樓板斷裂、墻面漏水、未做防水等質(zhì)量問題。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在問題出現(xiàn)時(shí)已經(jīng)破產(chǎn)，購房人該如何維護(hù)合法權(quán)益？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在將房屋交付并且為購房人辦理所有權(quán)登記后破產(chǎn)清算，購房人該如何保障自己的合法權(quán)益？我國現(xiàn)行法律關(guān)于此類問題的研究比較少，應(yīng)通過對(duì)房屋質(zhì)量缺陷風(fēng)險(xiǎn)、國外房屋質(zhì)量保險(xiǎn)責(zé)任、除外責(zé)任的分析借鑒來建立適合我國的房屋質(zhì)量保險(xiǎn)責(zé)任框架；同時(shí)，應(yīng)結(jié)合國內(nèi)外法律規(guī)定來明確商品房的合理使用期限與保修期限、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存續(xù)時(shí)間等問題，也可以嘗試建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的潛在責(zé)任保障基金制度、股東繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任制度等一系列的保障制度。