淺談規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)成本管理的重要性

武曉晶 國網(wǎng)天津市電力公司濱海供電分公司

淺談規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)成本管理的重要性

武曉晶 國網(wǎng)天津市電力公司濱海供電分公司

本文就物業(yè)管理成本中，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)日常運(yùn)維成本管理、管理服務(wù)成本控制、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展成本管理三個(gè)方面的重要性進(jìn)行了深入分析。

物業(yè)費(fèi)支出 成本管理 人工成本

前言

依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中的第十一條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)支出包含管理服務(wù)人員的薪資、福利以及社會(huì)保險(xiǎn)；公共設(shè)施的日常維護(hù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生清潔、秩序文化；相關(guān)辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；物業(yè)公共設(shè)施及其公眾責(zé)任保險(xiǎn)。但經(jīng)業(yè)主同意的其他服務(wù)費(fèi)用，如設(shè)施大規(guī)模維修、更新或改造等需要通過維修專項(xiàng)資金進(jìn)行列支，不能與日常物業(yè)費(fèi)用支出相混。

一、規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出與成本管理

（一）規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出的意義

物業(yè)成本的構(gòu)成，包含服務(wù)成本、經(jīng)營成本與管理成本，而這些成本的收入，則是通過向用戶收取物業(yè)費(fèi)得以平衡，并獲得利潤。在物業(yè)管理過程當(dāng)中，物業(yè)費(fèi)的支出包括物業(yè)企業(yè)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)崗位以及每一個(gè)服務(wù)人員的相關(guān)費(fèi)用，整體構(gòu)成了物業(yè)成本，而物業(yè)管理企業(yè)的不斷擴(kuò)充也需要更多資金的支持。而多數(shù)小區(qū)或辦公樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營過程中，物業(yè)費(fèi)的收取一般是固定不變的，因此，有效規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，對(duì)物業(yè)成本的控制具有極大的意義。

（二）規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出與成本管理的關(guān)聯(lián)

物業(yè)成本的有效管理具有一定的難度，即管理模式、管理標(biāo)準(zhǔn)與管理核算方式難以統(tǒng)一。針對(duì)不同物業(yè)服務(wù)類型、服務(wù)對(duì)象之間的差異以及社會(huì)環(huán)境的變化，成本管理模式、標(biāo)準(zhǔn)、核算要求無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一處理，而規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出卻能夠使用與各種類型的物業(yè)成本控制當(dāng)中，簡化成本管理模式，制定統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)，并能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)成本核算的一致性[1]。

如，在企業(yè)招標(biāo)過程當(dāng)中，將物業(yè)費(fèi)支出方案作為核心的招標(biāo)要求，企業(yè)針對(duì)物業(yè)公司在投標(biāo)方案中對(duì)物業(yè)費(fèi)支出的規(guī)劃內(nèi)容，具體的費(fèi)用劃分等，進(jìn)行最優(yōu)選擇。并將投標(biāo)文件中，物業(yè)公司針對(duì)物業(yè)費(fèi)支出的管理辦法與管理目標(biāo)。列入到合同當(dāng)中，在之后的管理過程當(dāng)中，以此為依據(jù)，對(duì)物業(yè)公司實(shí)施全面的考察與監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)的良好進(jìn)行，需要有效的成本控制來支持。企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)過程中，成本控制對(duì)企業(yè)利潤的提升具有重要作用，通過有效的成本控制，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤的大跨度增長，在收入下降時(shí)，還能有效抑制利潤下降的現(xiàn)象發(fā)生。成本控制時(shí)一種能夠抵抗內(nèi)外雙方壓力，使企業(yè)在激烈的競爭中得以生存、發(fā)展。

二、規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)成本管理的重要性

（一）控制日常運(yùn)維部分的物業(yè)費(fèi)增長

在園區(qū)日常運(yùn)維中的物業(yè)費(fèi)支出是較大的一部分，其中包括管理處配置、保潔物料、公共區(qū)域水電費(fèi)用、垃圾清運(yùn)等，針對(duì)這一部分的成本管理，企業(yè)可對(duì)物業(yè)公司實(shí)施具體的物業(yè)費(fèi)支出建立相應(yīng)的規(guī)范制度。

1.日常消耗品控制

針對(duì)管理處相關(guān)配置的物業(yè)費(fèi)支出，可先對(duì)管理處的工作及相關(guān)服務(wù)人員進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，或在管理處最初組建的過程當(dāng)中，由公司進(jìn)行統(tǒng)一的服裝、對(duì)講機(jī)等辦公設(shè)備、宿舍用具等生活設(shè)備一次性配備齊全，這樣一來，在之后的物業(yè)費(fèi)支出規(guī)范當(dāng)中，就只需對(duì)新的需求進(jìn)行費(fèi)用支出調(diào)配，簡化規(guī)范內(nèi)容。

針對(duì)保潔物料、公共區(qū)域水電費(fèi)用、垃圾清運(yùn)等內(nèi)容的物業(yè)費(fèi)支出，則需依據(jù)管理范圍內(nèi)的實(shí)際情況，明確支出限額，并以此作為固定支出標(biāo)準(zhǔn)，放權(quán)給相關(guān)項(xiàng)目的責(zé)任人，進(jìn)行具體的監(jiān)控與負(fù)責(zé)；還可將這一部分的成本控制與負(fù)責(zé)人的業(yè)績福利相關(guān)聯(lián)，是規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出的過程更為順利。

此外，在日常運(yùn)維當(dāng)中，還存在一定程度的不可控或突發(fā)性的物業(yè)費(fèi)支出，針對(duì)此種情況，企業(yè)應(yīng)為其制定嚴(yán)格的審查小組，與物業(yè)服務(wù)公司相配合。由主要負(fù)責(zé)人制定申請(qǐng)報(bào)告，將所需費(fèi)用與應(yīng)用內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)羅列，然后又審批部門組織審核隊(duì)伍，對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行全面的審核；也可以對(duì)歷史管理情況進(jìn)行全面的總結(jié)與分析，進(jìn)而制定出具有指導(dǎo)意義的限額標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，杜絕成本浪費(fèi)[2]。

2.能源節(jié)約

通過能源節(jié)約，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，進(jìn)行成本管理。在物業(yè)服務(wù)中的能源使用包括公共用水、公共用電以及天然氣使用。企業(yè)規(guī)范物業(yè)公司的能源節(jié)約管理方向，公共用水部分，針對(duì)綠化用水，可采用雨水收集裝置，進(jìn)行雨水的回收利用；還可以建立中水處理系統(tǒng)，將廢水進(jìn)行集中處理，實(shí)現(xiàn)廢水的回收利用；利用自來水節(jié)水灌溉方式也能達(dá)到水資源節(jié)約效果，如利用景觀水灌溉、依據(jù)不同時(shí)段綠植對(duì)水量的不同需求，選用噴淋或滴灌等灌溉方式。

針對(duì)居民或用戶公共用水部分，如衛(wèi)生間、空調(diào)等，以及公共用電部分的車庫照明、樓道照明、室外照明以及設(shè)備用電等，都可采用先進(jìn)節(jié)能技術(shù)，一次性支出相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，在日后的運(yùn)維管理中，進(jìn)一步制定出合理的物業(yè)費(fèi)支出限額，達(dá)到成本管理的目的。針對(duì)的天然氣的使用，則可通過天氣觀測(cè)，調(diào)整泵的使用，減少用氣量，進(jìn)而避免能源的浪費(fèi)，減少耗能；可指定相關(guān)天然氣使用限額，督促管理人員的責(zé)任意識(shí)，有效規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出。

（二）控制物業(yè)費(fèi)在人工成本部分的支出

管理服務(wù)過程的物業(yè)費(fèi)支出規(guī)范，就是規(guī)范人工成本的相關(guān)物業(yè)費(fèi)支出。人工成本在物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中，主要包括管理與發(fā)展過程中的勞動(dòng)力成本，以及使用勞動(dòng)力過程所發(fā)生的直接或間接成本，如職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、職工住房費(fèi)用以及相關(guān)福利費(fèi)用等等。企業(yè)對(duì)物業(yè)公司的人工成本規(guī)范，可通過以下幾點(diǎn)措施達(dá)到成本控制效果：

1.合理配置人力資源，降低物業(yè)費(fèi)支出

在具體的管理服務(wù)過程中，物業(yè)一線的客戶服務(wù)中心對(duì)人工勞動(dòng)力的需求量較大，采用正式員工，出需要支付員工的基本工資外，還需為其提供養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、工傷、培訓(xùn)費(fèi)用、節(jié)假日福利及三倍工資等眾多人工費(fèi)用。而將實(shí)習(xí)生安排在這種崗位上，則只需要支付其基本工資就可以了。

員工加班部分，科學(xué)規(guī)劃每一位員工的少量加班，進(jìn)而控制人員招聘數(shù)量，達(dá)到成本控制效果。獎(jiǎng)金激勵(lì)機(jī)制的應(yīng)用也具有其科學(xué)性，相關(guān)研究表明，在社會(huì)各類工種當(dāng)中，約工資百分之五十的獎(jiǎng)金激勵(lì)，能夠有效提升員工的工作效率值一倍以上，這樣一來，也能有效控制員工數(shù)量。

2.嚴(yán)格控制人員編制，降低物業(yè)費(fèi)支出

要想有效規(guī)范人工成本部分的物業(yè)費(fèi)支出，進(jìn)而達(dá)到成本控制的效果，企業(yè)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司的管理人員編制數(shù)量，對(duì)管理結(jié)構(gòu)中的各個(gè)職能部門進(jìn)行全面的分析。依據(jù)管理服務(wù)實(shí)際，壓縮管理結(jié)構(gòu)，減少經(jīng)理數(shù)，降低人工成本，進(jìn)而達(dá)到物業(yè)費(fèi)支出的有效控制；例如，有些物業(yè)管理公司，會(huì)分別設(shè)置環(huán)境部門與綠化維護(hù)部門，在全新的成本管理模式下，企業(yè)可要求將兩個(gè)部門進(jìn)行合并，統(tǒng)一管理[3]。

在進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)中的人工成本管理過程當(dāng)中，可依據(jù)實(shí)際管理服務(wù)狀況、以及各部門職能需求，一次性撥款給物業(yè)服務(wù)公司，引進(jìn)先進(jìn)的硬件服務(wù)設(shè)施與機(jī)械化作業(yè)設(shè)備，再進(jìn)一步制定科學(xué)的崗位人員編制限額，依據(jù)工作與作業(yè)實(shí)際，對(duì)常備崗位人員的數(shù)量編制進(jìn)行合理規(guī)劃，針對(duì)非常備崗位的人員編制，則可規(guī)劃出科學(xué)、合理的臨時(shí)工聘請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。通過制定人員限額標(biāo)準(zhǔn)，有效規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人工成本控制。

（三）規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)企業(yè)運(yùn)營的重要性

1.擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍與規(guī)模

成本與經(jīng)營規(guī)模是一種相對(duì)關(guān)系，經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張，所需成本也會(huì)相應(yīng)提升，但通過低成本擴(kuò)張的形式，卻能得到十分可觀的經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際經(jīng)營當(dāng)中，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，建立良好的企業(yè)形象，提升企業(yè)及物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)在用戶中的信用度。還可通過新型行業(yè)之間的有效結(jié)合，控制物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)支出，如與信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，利用網(wǎng)絡(luò)便利性，推動(dòng)物業(yè)管理范圍內(nèi)的信息化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出對(duì)企業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新發(fā)展支持作用，還可將此種模式應(yīng)用于企業(yè)下屬的其他產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，有效管理企業(yè)成本。企業(yè)促進(jìn)物業(yè)管理內(nèi)容相關(guān)的專業(yè)領(lǐng)域的管理與規(guī)范，如將設(shè)備維修向社會(huì)改進(jìn)以及維護(hù)方向轉(zhuǎn)型，在降低改進(jìn)成本的同時(shí)，提升服務(wù)水準(zhǔn)，更好實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)支出的效用性。

2.構(gòu)建企業(yè)運(yùn)營成本責(zé)任制管理

規(guī)范物業(yè)非支出進(jìn)而達(dá)到成本控制的效果，通過制定成本責(zé)任制，能夠達(dá)到更好的效果。針對(duì)物業(yè)管理當(dāng)中，物業(yè)費(fèi)支出的相關(guān)內(nèi)容實(shí)行定期審計(jì)制度，在物業(yè)費(fèi)支出內(nèi)容中設(shè)施維修、日常消防、員工福利、會(huì)議費(fèi)用以及辦公費(fèi)用等的支出，應(yīng)通過嚴(yán)格的審計(jì)制度以及審計(jì)工作的效用性，確保物業(yè)費(fèi)支出內(nèi)容的存在性與金額的準(zhǔn)確性。通過審計(jì)工作的完整進(jìn)行，規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)成本責(zé)任制，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，能夠有效實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本的管理與控制。通過相關(guān)重要性分析，規(guī)范物業(yè)費(fèi)支出，能夠有效節(jié)約企業(yè)針對(duì)物業(yè)服務(wù)的成本支出，還能在一定程度上規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)質(zhì)量。因此，在今后的物業(yè)公司管理與規(guī)范過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)費(fèi)支出規(guī)范的控制，有效提升成本管理質(zhì)量，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

[1]方燕平.物業(yè)公司成本控制與管理[J].北京勞動(dòng)保障職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2012,03:50-53.

[2]王思思.加強(qiáng)成本管理促進(jìn)企業(yè)發(fā)展——淺談物業(yè)管理企業(yè)成本管理存在問題及對(duì)策[J].電子制作,2013,15:263-264.

[3]裴洪英,孫永敏.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本管理[A].2014年度中國總會(huì)計(jì)師優(yōu)秀論文選[C]:2015:5.