裴亞洲, 單星辰(北京化工大學(xué) 文法學(xué)院, 北京 100029)

論以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款之法律效力
——以民間借貸司法解釋第24條為中心

裴亞洲, 單星辰
(北京化工大學(xué) 文法學(xué)院, 北京 100029)

以房抵債協(xié)議是指通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保民間借貸的協(xié)議,其在司法實(shí)踐中大量存在,對(duì)于該協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的效力的認(rèn)定存在有效與無(wú)效的爭(zhēng)議,而《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條則對(duì)其效力采取了回避的態(tài)度。因?yàn)橐苑康謧鶇f(xié)議不存在通謀虛偽意思表示且與流押契約有明顯區(qū)別,因此不能直接對(duì)其買(mǎi)賣(mài)條款的效力進(jìn)行否定。通過(guò)對(duì)以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款的性質(zhì)進(jìn)行剖析,對(duì)讓與擔(dān)保說(shuō)、后讓與擔(dān)保說(shuō)、附解除條件的合同說(shuō)提出質(zhì)疑,指出其本質(zhì)上屬于代物清償預(yù)約,在符合法定情形下,債權(quán)人可以排除第三人對(duì)房屋價(jià)款的請(qǐng)求權(quán),即債權(quán)人此時(shí)享有物權(quán)期待權(quán),以期對(duì)司法實(shí)踐中此類爭(zhēng)議的解決提供一個(gè)可以參考的路徑。

以房抵債協(xié)議; 買(mǎi)賣(mài)條款; 民間借貸合同 ; 代物清償預(yù)約

以房抵債協(xié)議是指當(dāng)事人針對(duì)同一筆款項(xiàng)先后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同兩協(xié)議,并在借款協(xié)議中約定買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)分別為出借人及借款人,借款人如到期未能償還借款則履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),約定這種“以房抵債”的處理方式的協(xié)議構(gòu)成實(shí)踐中的以房抵債協(xié)議。以房抵債協(xié)議的實(shí)質(zhì)是以房屋買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保民間借貸合同,其產(chǎn)生的原因有二:一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要在短期內(nèi)大額融資,故而將銷售的商品房作為借款的擔(dān)保;二是由于典型擔(dān)保-抵押-在登記和實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)的各種不便利,債權(quán)人要求與債務(wù)人訂立書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,若債務(wù)人未能按期清償債務(wù),則須直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)抵債。實(shí)踐中,債務(wù)人未能到期償還借款的案例十分普遍,并且由于房?jī)r(jià)的不斷上漲,債務(wù)人不愿意履行之前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,所以債務(wù)人一般會(huì)以協(xié)議屬于流押契約為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,由此協(xié)議產(chǎn)生的糾紛越來(lái)越多。本文主要研究當(dāng)事人之間的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn):以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的效力問(wèn)題,結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分析和證成,為這類爭(zhēng)議提供一個(gè)解決路徑并促進(jìn)當(dāng)事人之間的合理選擇。

一、 以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款效力的不同觀點(diǎn)

1.肯定買(mǎi)賣(mài)條款的效力

這種“有效說(shuō)”以最高人民法院審判的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”(以下簡(jiǎn)稱“朱俊芳案”)為代表。該案中,一審二審判決買(mǎi)賣(mài)條款有效,再審改判無(wú)效,最高人民法院終審時(shí)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)條款有效。其對(duì)買(mǎi)賣(mài)條款有效的認(rèn)定以買(mǎi)賣(mài)合同和借款協(xié)議“并立且相互聯(lián)系”為基礎(chǔ),指出“履行借款協(xié)議是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件”[1]。債權(quán)人與債務(wù)人在借款協(xié)議中約定的有關(guān)條款,把兩者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為一種附解除條件的買(mǎi)賣(mài),肯定買(mǎi)賣(mài)條款作為一種非典型擔(dān)保的法律效力。而早期的判決則傾向于把它看成是債的更新,認(rèn)為協(xié)議導(dǎo)致了舊債消滅和新債產(chǎn)生,債務(wù)人應(yīng)依協(xié)議書(shū)的約定內(nèi)容承擔(dān)連帶保證責(zé)任[2]。

2.否定買(mǎi)賣(mài)條款的效力

“無(wú)效說(shuō)”則認(rèn)為以房抵債協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款無(wú)效。以最高人民法院審判的“廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”(以下簡(jiǎn)稱“楊偉鵬案”)為例,該案中一審二審認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同有效,最高法改判買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效[3]。

理論上對(duì)以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款的無(wú)效又有兩種不同進(jìn)路。一種進(jìn)路認(rèn)為該協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款存在通謀虛偽表示,因而無(wú)效。雖然債務(wù)人到期不履行還款義務(wù)時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示是真實(shí)的,但是債權(quán)人和債務(wù)人關(guān)于轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的原因行為即訂立買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示不是真實(shí)的。債務(wù)人的真實(shí)意思是如果其不履行還款義務(wù)則以房屋抵債而不是出賣(mài),債權(quán)人實(shí)際上也并未支付房屋的價(jià)款[4]。因此,雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思不是使買(mǎi)賣(mài)合同生效,而是在債務(wù)人未能清償借款時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)用以抵償債務(wù)。但是以這種方式來(lái)認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意圖并不可取。在判斷是否有買(mǎi)賣(mài)意圖時(shí)不能對(duì)當(dāng)事人表示于外部的效果意思視而不見(jiàn),因?yàn)楫?dāng)事人真意是指當(dāng)事人已經(jīng)表示于外部的效果意思,而非當(dāng)事人內(nèi)心蘊(yùn)藏的意思,沒(méi)有表示的意思并非“意思”,且我國(guó)現(xiàn)行法中合同無(wú)效之“以合法形式掩蓋非法目的”無(wú)法涵蓋通謀虛偽之表示。另一種進(jìn)路則從流押條款切入,因我國(guó)法律明確禁止流押合同,只要約定條款實(shí)際上起到與流押條款一樣的效果,即在債務(wù)人無(wú)法還債則轉(zhuǎn)移某一特定物的所有權(quán)于債權(quán)人之情形時(shí)可直接適用流押禁令進(jìn)行無(wú)效認(rèn)定。因而否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力,同時(shí)也否定借款擔(dān)保的效力,最終僅承認(rèn)借貸關(guān)系。這種觀點(diǎn)的判決或語(yǔ)焉不詳,如前述楊偉鵬案,或認(rèn)為爭(zhēng)議條款屬于讓與擔(dān)保,故違反流押禁令*如“何椿霖與羅開(kāi)明燈房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”((2007)金牛民初字第2408號(hào))。,或認(rèn)為當(dāng)事人簽訂的協(xié)議名為買(mǎi)賣(mài),實(shí)為“借款擔(dān)保合同”,進(jìn)而認(rèn)定其違反禁止流押而無(wú)效*如“章敏訴林秀忠等執(zhí)行異議之訴糾紛案”((2013)溫鹿執(zhí)異初字第9號(hào))。,并無(wú)統(tǒng)一判定。然流押之禁止存在于擔(dān)保物權(quán)中,而“以房抵債”協(xié)議是否具有擔(dān)保性質(zhì)尚無(wú)定論,該觀點(diǎn)對(duì)協(xié)議性質(zhì)的先行預(yù)設(shè)有待商榷。

3.回避買(mǎi)賣(mài)條款的效力

對(duì)買(mǎi)賣(mài)條款效力的肯定或者否定,均是通過(guò)最高人民法院公報(bào)案例體現(xiàn)出來(lái)的,其目的是希望為人民法院審理以房抵債合同糾紛厘清一個(gè)正確的裁判思路。但實(shí)際上上述兩案涇渭分明的判決結(jié)果及最高人民法院沒(méi)有把以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款與流押條款等在法律適用上的復(fù)雜關(guān)系厘清,故而沒(méi)有達(dá)到目的并且給司法工作者造成了一定的混淆。有學(xué)者呼吁最高人民法院應(yīng)當(dāng)以判例體系或司法解釋的形式承認(rèn)讓與擔(dān)保[5],于是《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第24條*《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條:當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù),出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。應(yīng)運(yùn)而生。既是為了解決這類糾紛,又是對(duì)今后的當(dāng)事人的行為起到預(yù)測(cè)作用和指導(dǎo)作用?！兑?guī)定》的征求意見(jiàn)稿第25條曾經(jīng)承認(rèn)了買(mǎi)賣(mài)條款的效力:當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同中約定的價(jià)款明顯高于或低于合同履行時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí),人民法院應(yīng)支持當(dāng)事人按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)履行買(mǎi)賣(mài)合同[6]。但最終《規(guī)定》第24條沒(méi)有沿用這一思路,同時(shí)也沒(méi)有沿用“朱俊芳案”或“楊偉鵬案”的審判思路,而是將以房抵債協(xié)議按照民間借貸法律關(guān)系審理,回避了買(mǎi)賣(mài)合同的效力,并且在第24條第2款規(guī)定債權(quán)人只能通過(guò)拍賣(mài)房屋獲得清償,不能取得房屋所有權(quán)。

對(duì)于《規(guī)定》第24條的適用理解是:債權(quán)人只能以民間借貸糾紛為由起訴,否則將駁回起訴,并且債權(quán)人只能以房屋拍賣(mài)所得價(jià)款償還債務(wù)。這就導(dǎo)致雙方簽訂的“以房抵債”協(xié)議不能使債權(quán)人在債務(wù)人未能到期清償時(shí)獲得房屋所有權(quán),債權(quán)人沒(méi)有獲得更多的法律保障,反而面臨著違反禁止流質(zhì)規(guī)則的法律風(fēng)險(xiǎn),可能造成更多債務(wù)人的不誠(chéng)信行為。而且由于第24條沒(méi)有明確否定買(mǎi)賣(mài)條款的效力,在執(zhí)行標(biāo)的的過(guò)程中,符合法定情形,債權(quán)人可以獲得不動(dòng)產(chǎn)受讓人物權(quán)期待權(quán),享有對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行金錢(qián)債權(quán)的第三人的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形可以排除第三人對(duì)標(biāo)的物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán):一是在人民法院查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;二是在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)*《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條:金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持(一)人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;(二)在人民法院查封前已合法占用該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買(mǎi)售人自身原因未辦理過(guò)戶登記。?！兑?guī)定》的回避態(tài)度說(shuō)明經(jīng)濟(jì)生活中大量存在的以房抵債協(xié)議中涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜,統(tǒng)一的裁判規(guī)則不利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案正義及當(dāng)事人之間的利益平衡。

二、以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款有效之證成

1.以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款是真實(shí)的意思表示

通謀虛偽行為在結(jié)構(gòu)上包括內(nèi)外兩層行為:外部的表面行為系雙方共同作出與其真意不一致的行為,亦稱偽裝行為;內(nèi)部的隱藏行為則是被掩蓋于表面行為之下,與雙方真意一致的行為,亦稱非偽裝行為。通謀虛偽行為的特點(diǎn)在于表面行為不應(yīng)生效系雙方當(dāng)事人合意的結(jié)果。與此相反,在以房抵債協(xié)議中,債權(quán)人一方是希望買(mǎi)賣(mài)條款生效的,并希望以此來(lái)保證自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn),這就與通謀虛偽行為中當(dāng)事人之間故意為不符真意的表示而欠缺效果意思有明顯不同[7]。所以這種行為不屬于通謀虛偽行為。同時(shí),這種行為也不屬于單獨(dú)虛偽表示,單獨(dú)虛偽表示分為兩類:一是內(nèi)心保留,二是非誠(chéng)意表示。單獨(dú)虛偽行為未為我國(guó)實(shí)證法所規(guī)范,而是在《德國(guó)民法典》中有所規(guī)定。內(nèi)心保留是指一方有意作出與真意不相符合的意思表示。《德國(guó)民法典》第116條規(guī)定:“表意人作出的意思表示非其所愿,卻作內(nèi)心保留者,意思表示不因此而無(wú)效。若意思表示向?qū)Ψ阶鞒?而對(duì)方知悉保留,則是意思表示無(wú)效?！北槐Ａ舻膬?nèi)心真意因?yàn)槲幢硎居谕?無(wú)論動(dòng)機(jī)如何,均不能發(fā)生效力,亦無(wú)從影響表示于外行為之效力;非誠(chéng)意表示是指表意人作出意思表示時(shí)并無(wú)誠(chéng)意,并且期待對(duì)方不至于對(duì)此產(chǎn)生誤認(rèn),《德國(guó)民法典》第118條使用的術(shù)語(yǔ)是戲謔表示,“無(wú)誠(chéng)意的意思表示,若表意人期待誠(chéng)意之缺乏不至于被誤認(rèn),無(wú)效”[8]。顯然這也不符合此種行為的法律構(gòu)成,因而這種買(mǎi)賣(mài)的意思表示是真實(shí)的。

2.以房抵債協(xié)議不屬于流押契約

判斷以房抵債協(xié)議是否違反禁止流押之規(guī)定,應(yīng)當(dāng)考量?jī)蓚€(gè)方面:一是該約定是否對(duì)當(dāng)事人利益平衡造成破壞;二是流押條款的適用范圍。筆者認(rèn)為在以房抵債糾紛中,以房抵債協(xié)議不同于流押契約。首先,流押契約是擔(dān)保合同中的條款,但以房抵債協(xié)議中沒(méi)有設(shè)立擔(dān)保物權(quán),且與流押契約中標(biāo)的物為抵押物不同,以房抵債協(xié)議中的標(biāo)的物是債標(biāo)的。其次,標(biāo)的物和所擔(dān)保債權(quán)的價(jià)值關(guān)系不同。擔(dān)保法第35條第1款規(guī)定:“抵押權(quán)人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)其抵押物的價(jià)值”,即法律不禁止抵押物價(jià)格遠(yuǎn)高于所擔(dān)保之債權(quán)之情形。而以物抵債協(xié)議中物的價(jià)值與債權(quán)數(shù)額基本一致,價(jià)值的一致性是以市場(chǎng)價(jià)格為參考。同時(shí),以物抵債協(xié)議是平等民事主體之間的合意,建立在意思表示自由、真實(shí)的基礎(chǔ)上,并無(wú)債權(quán)人利用優(yōu)勢(shì)地位簽訂流質(zhì)契約獲得大于債權(quán)的利益的目的[9]。所以不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定以房抵債協(xié)議為流質(zhì)合同,因此不應(yīng)當(dāng)以禁止流押規(guī)則來(lái)否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

由上可知,以房抵債協(xié)議是平等的民事主體之間簽訂的,當(dāng)債務(wù)人不能如期償還借款時(shí),以轉(zhuǎn)移債務(wù)人所有的與欠款數(shù)額相當(dāng)?shù)姆课菟袡?quán)來(lái)清償債務(wù),雙方意思表示清晰明確,且通過(guò)協(xié)議具體條款固化下來(lái)。其中債權(quán)人一方是希望買(mǎi)賣(mài)合同生效的,其意思表示為希望以獲得房屋所有權(quán)來(lái)保證自己債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)承認(rèn)以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的效力, 該效力并非擔(dān)保效力而是買(mǎi)賣(mài)條款生效:當(dāng)債務(wù)人不按期清償借款時(shí)債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。杜萬(wàn)華法官提出:在我們看來(lái),無(wú)論是否認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的效力,都有可能導(dǎo)致不公平的產(chǎn)生或者損害的是借款人的利益,導(dǎo)致其價(jià)值較大的擔(dān)保物被無(wú)條件地抵債; 或者損害的是出借人的利益,導(dǎo)致原本可以通過(guò)擔(dān)保的方式獲得的全部債務(wù)清償?shù)钠诖淇?。無(wú)論哪一種不公平都不是我們?cè)敢饪吹降?而不公平的產(chǎn)生甚至?xí)鼑?yán)重地催生其他擔(dān)保方式,法律體系中更多的規(guī)定和原則都可能遭到挑戰(zhàn),借款人融資更加地困難,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)受到更多的限制。這也正是這類糾紛法律構(gòu)造的復(fù)雜之處。故筆者認(rèn)為,債權(quán)人取得房屋所有權(quán)后應(yīng)當(dāng)返還房屋價(jià)款與債務(wù)人未清償借款之間的差額,這種做法可以平衡當(dāng)事人之間的利益分配。

另外,筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)流押條款進(jìn)行限縮解釋,胡志剛學(xué)者認(rèn)為強(qiáng)制性規(guī)定可分絕對(duì)禁止和相對(duì)禁止。前者是為防止當(dāng)事人企圖實(shí)現(xiàn)流質(zhì),不管采用何種手段,只要追隨這一目的,其所有行為都視為無(wú)效。后者僅禁止采取某種手段實(shí)現(xiàn)流質(zhì),倘若采取其他手段實(shí)現(xiàn)流質(zhì),則不在禁止的范圍,其行為依然有效。禁止流押的規(guī)定應(yīng)屬于后者,所以,法律禁止以設(shè)立抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等手段達(dá)到取得擔(dān)保物所有權(quán)的實(shí)際效果,而不是一概否認(rèn)以其他擔(dān)保方法產(chǎn)生擔(dān)保權(quán)人取得所有權(quán)的相同效果[9]。因此,應(yīng)該對(duì)流押條款進(jìn)行限縮解釋,避免其擴(kuò)大適用范圍,以避免違反當(dāng)事人之間意思自治。

三、以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款性質(zhì)之界定

1.以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款性質(zhì)的不同學(xué)說(shuō)

明確以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的法律性質(zhì)對(duì)于解決這類糾紛具有重要意義,以房抵債協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)房屋條款不屬于設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。原因在于以房抵債協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款并沒(méi)有抵押房屋的合意。其次,雙方?jīng)]有對(duì)房屋進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。對(duì)于以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款的真實(shí)法律性質(zhì)主要有以下幾種說(shuō)法。一是附條件買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為借貸合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同均有效,并將借貸合同的履行作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除條件。最高人民法院在“朱俊芳案”中即持這一觀點(diǎn)。該院認(rèn)為:當(dāng)事人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款協(xié)議是相互獨(dú)立又有緊密聯(lián)系的兩個(gè)合同,因?yàn)殡p方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的是為了擔(dān)保借款協(xié)議中的債務(wù),本案中商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物約定數(shù)額與借款協(xié)議中的標(biāo)的數(shù)額基本一致。同時(shí),借款協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行提供了解除條件。二是讓與擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為“以房抵債”符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成,債務(wù)人或第三人為債務(wù)人的債務(wù)設(shè)定擔(dān)保,轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)于債權(quán)人,待債務(wù)履行完畢后,標(biāo)的物的所有權(quán)又回歸于債務(wù)人或第三人,債務(wù)人到期不能履行債務(wù),債權(quán)人可以就該擔(dān)保物優(yōu)先受償。三是后讓與擔(dān)保說(shuō)。持該觀點(diǎn)的楊立新教授認(rèn)為,“以房抵債”雖與讓與擔(dān)保最為近似,但因?yàn)楫?dāng)事人之間簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)并未實(shí)際履行擔(dān)保物的權(quán)利轉(zhuǎn)讓,其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移發(fā)生在債務(wù)人無(wú)法履行還款義務(wù)時(shí),因而應(yīng)稱為后讓與擔(dān)保[10]。四是代物清償預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同名為買(mǎi)賣(mài),實(shí)為清償期前的代物清償預(yù)約。

2.以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款的性質(zhì)應(yīng)界定為代物清償預(yù)約

以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款的性質(zhì)不屬于讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)保及附解除條件的買(mǎi)賣(mài)合同。杜萬(wàn)華法官將該協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的性質(zhì)認(rèn)定為讓與擔(dān)保,回避了該協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的效力問(wèn)題。關(guān)于讓與擔(dān)保,我國(guó)物權(quán)法上并無(wú)明確規(guī)定。依學(xué)理通說(shuō),所謂讓與擔(dān)保,有廣義和狹義之分,這里的讓與擔(dān)保是狹義的讓與擔(dān)保。但是若當(dāng)事人在簽訂以房抵債協(xié)議后并未根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理所有權(quán)變動(dòng)登記,買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人一方并未取得房屋所有權(quán),就會(huì)因?yàn)椴环蠘?gòu)成要件而無(wú)法成立讓與擔(dān)保。若辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記,則這種登記的外觀也僅表現(xiàn)為所有權(quán)的直接轉(zhuǎn)移,并不能起到讓與擔(dān)保的公示效果,如此,讓與擔(dān)保的所謂擔(dān)保功能也就無(wú)從體現(xiàn)。楊立新教授提出的“后讓與擔(dān)?！庇^點(diǎn),是以讓與擔(dān)保為基礎(chǔ)來(lái)論證以房抵債構(gòu)成擔(dān)保物權(quán),并且主張?jiān)摀?dān)保物權(quán)的內(nèi)容為債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求取得房屋所有權(quán),但負(fù)清算義務(wù)。后讓與擔(dān)保與讓與擔(dān)保兩者的區(qū)別僅在于擔(dān)保物權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同,但因?yàn)樵诤笞屌c擔(dān)保對(duì)當(dāng)事人之間存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系持肯定態(tài)度,而在讓與擔(dān)保場(chǎng)合,對(duì)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系持否定態(tài)度,且讓與擔(dān)保中的擔(dān)保效力是以主債權(quán)存在為前提, 而后讓與擔(dān)保中,標(biāo)的物讓與同時(shí)發(fā)生主債權(quán)清償?shù)男Ч?所以其根本不具備擔(dān)保效力,因此后讓與擔(dān)保概念的成立與否尚有待商榷。此外還有學(xué)者就讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保論述提出未經(jīng)登記的未來(lái)物上的抵押權(quán),認(rèn)為后讓與擔(dān)保是讓與擔(dān)保的下位概念,擔(dān)保物權(quán)利轉(zhuǎn)移之時(shí)間先后不影響法律行為的性質(zhì),是一個(gè)“未經(jīng)登記”的未來(lái)物上的抵押權(quán)來(lái)否定后讓與擔(dān)保的概念。最高人民法院在“朱俊芳案”判決中將當(dāng)事人之間簽訂的以房抵債協(xié)議界定為附解除條件的買(mǎi)賣(mài)合同,從而認(rèn)可了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但是僅將借款協(xié)議的約定認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同附設(shè)解除條件,不能概括當(dāng)事人之間法律關(guān)系的全部?jī)?nèi)容。因其不僅約定了到期還款后返還“標(biāo)的物”權(quán)利憑證,同時(shí)還約定了不能還款時(shí)的處理辦法,即以該“標(biāo)的物”清償債務(wù)。

筆者認(rèn)為以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的真實(shí)法律性質(zhì)應(yīng)界定為代物清償預(yù)約。根據(jù)代物清償預(yù)約的本質(zhì)特征:一是代物清償預(yù)約于債務(wù)清償期屆滿之前已經(jīng)成立;二是代物清償預(yù)約須當(dāng)債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)方可履行。故而代物清償預(yù)約的主要目的在于預(yù)先為債務(wù)提供擔(dān)保,與代物清償側(cè)重于清償期屆滿時(shí)的消滅債務(wù)的法律效果有所區(qū)別。代物清償預(yù)約的本質(zhì)特征與以房抵債協(xié)議買(mǎi)賣(mài)條款相符合,可見(jiàn)以房抵債協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)條款的法律性質(zhì)是代物清償預(yù)約。我國(guó)法律沒(méi)有明確關(guān)于是否允許代物清償預(yù)約的規(guī)定,在司法審判中則當(dāng)事人意思自治模式和一些禁止性規(guī)則及相關(guān)判例組成我國(guó)現(xiàn)行的代物清償預(yù)約環(huán)境,如果當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并進(jìn)行預(yù)告登記,代物清償預(yù)約方具有對(duì)抗第三人的效力。

四、 結(jié) 語(yǔ)

2017年10月1日將施行的新《民法總則》第一百四十三條規(guī)定了民事法律行為有效的要件:當(dāng)事人的意思表示真實(shí),且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為以房抵債協(xié)議是雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示,至于該協(xié)議的買(mǎi)賣(mài)條款是否違反流押禁令,筆者認(rèn)為流押禁令僅禁止以設(shè)立抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等手段達(dá)到取得擔(dān)保物所有權(quán)的實(shí)際效果。故而以房抵債協(xié)議是有效的,即該協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款是有效的。當(dāng)債務(wù)人未能清償借款時(shí)債權(quán)人可以取得房屋所有權(quán),但在債權(quán)人取得房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)返還房屋價(jià)款與債務(wù)人未清償借款之間的差額,這種做法既遵循了當(dāng)事人之間的意思自治又兼顧了雙方的利益平衡。

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(責(zé)任編輯: 王 薇)

Effectiveness of the Sale-on Terms in Housing-debt Contract ——Focus on Private Lending Judicial Explanation for Article 24

PEIYa-zhou,SHANXing-chen

(School of Arts and Law, Beijing University of Chemical Technology, Beijing 100029, China)

A housing-debt contract is an agreement to guarantee private lending through signing a house sale and purchase contract. Despite its enormous practices, there is still dispute on the effectiveness and ineffectivenessin terms of the clause validity. What is worse, Article 24 of “The provisions of the supreme people’s court on the application of law in private lending cases”adopts an avoidance attitude towards this issue. The validity of house-debtcontracts could not be denied simply because there is no false intention or conspiracy, which is different from fluidity contracts. By analyzing the nature of the clauses for house-debt contracts, such explanations as alienation guarantee, after-alienation guarantee, contract with termination and conditional sale contract are questionable. A house-debt contract is essentially a pre-contract for datio in solutum,and in accordance with the legal cases, the creditors can rule out the third person’s claim for the housing price, i.e., the creditor shall enjoy the right of property expectation, which may provide useful reference for setting such disputes in judicial practices.

housing-debt contract; sale-on term; loan contract; pre-contract for datio in solutum

10．15936/j．cnki．1008-3758．2017．04．012

2016-12-10

裴亞洲(1973- ),男,河北滄州人,北京化工大學(xué)副教授,主要從事民商法研究。

D 913

: A

: 1008-3758(2017)04-0405-06