一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式研究

白景波

摘要：隨著近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向著一體化道路不斷邁進(jìn)，而基于一體化運(yùn)作的財(cái)務(wù)管理模式也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的主要管理形式。財(cái)務(wù)管理作為提升企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑，同時(shí)也真實(shí)反映出企業(yè)內(nèi)部的管理水平以及綜合實(shí)力。綜上所述，本文將基于一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式展開簡(jiǎn)單的分析，以期提升我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理水平，并推動(dòng)我國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：一體化運(yùn)作；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理模式；分析

基于一體化運(yùn)作模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是企業(yè)以縱向進(jìn)行投資決策、設(shè)計(jì)、策劃、施工、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、人力資源配置等全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通過自身全部完成，而當(dāng)出現(xiàn)不能自主完成某項(xiàng)任務(wù)的情況，可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟模式充分實(shí)現(xiàn)一體化的運(yùn)作。而橫向方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打破地域限制，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施戰(zhàn)略布局策劃，通過不斷復(fù)制自身成功的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的橫向產(chǎn)品銷售。而在這樣的情況下便對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理造成了一定困難，因此要對(duì)財(cái)務(wù)管理模式不斷完善。

一、一體化運(yùn)作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵

作為一體化的財(cái)務(wù)管理模式，其主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及戰(zhàn)略發(fā)展對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念、財(cái)務(wù)管理制度、會(huì)計(jì)信息核算、財(cái)務(wù)工作流程、貨幣資金流動(dòng)、財(cái)務(wù)手段、財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)等多方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)作，可將公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)深度不斷融合，并規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)核算職能，有效形成集中的會(huì)計(jì)信息，使公司整體市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到顯著提升，并為企業(yè)日后綜合發(fā)展提供有序、科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理支持。

二、一體化運(yùn)作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所遇問題

在一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，主要是由縱向、橫向房展方向里部分組成，在這樣的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式下，可以使公司突破地域限制，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的綜合發(fā)展，從而可在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出[1]，并不斷擴(kuò)大企業(yè)所生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售渠道。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一體化的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了各種問題，下面將對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行具體分析：

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理中的集分權(quán)沒有妥善處理

在一體化運(yùn)作中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)管理模式分為三種：集權(quán)型、分權(quán)型、混合型。而對(duì)于集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，其中主要財(cái)務(wù)決策要由公司總部來(lái)制定，子公司并不具備相關(guān)財(cái)務(wù)審批、決策權(quán)利。如果存在過多集權(quán)，子公司如出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題需要向上層層遞交、匯報(bào)，從而耽誤了處理問題的最佳時(shí)期。而對(duì)于分權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，大型財(cái)務(wù)決策才會(huì)由公司總部決定，而日?，嵥榈呢?cái)務(wù)信息則是由子公司自行完成，而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)存在過多分權(quán)，將會(huì)影響公司整體的決策失誤，對(duì)公司全面綜合發(fā)展造成阻礙。

（二）財(cái)務(wù)信息控制缺乏覆蓋性

總公司的主要財(cái)務(wù)職能便是對(duì)各個(gè)子公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行控制、審核，并依據(jù)子公司的發(fā)展情況來(lái)制定公司整體的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。而在這個(gè)過程中，部分子公司會(huì)因自身利益原因?qū)偣具f交虛假的財(cái)務(wù)信息報(bào)告，從而使總公司審核的財(cái)務(wù)信息與實(shí)際情況極為不符，并影響了對(duì)整體財(cái)務(wù)計(jì)劃的決策。另一方面，由于子公司中的財(cái)務(wù)人員水平相對(duì)較低，對(duì)財(cái)務(wù)信息不能準(zhǔn)確的把握、控制，從而導(dǎo)致總公司不能對(duì)有效的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行分析、管理。

（三）無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算精確控制

雖然大部分企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性，但在具體實(shí)施過程中，并沒有發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算的真正優(yōu)勢(shì)。其主要是由于公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)構(gòu)體系不完善。另一方面，由于公司總部財(cái)務(wù)部門沒有對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)估、核算[2]，因此在一些大型投資項(xiàng)目中，由于對(duì)相關(guān)指標(biāo)的理解匱乏，造成投資失誤，并承擔(dān)了極大的的經(jīng)濟(jì)損失。還由于企業(yè)內(nèi)部預(yù)算人員不能合理進(jìn)行預(yù)算評(píng)估工作，在預(yù)算制度編制過程中，沒有做到全員參與，使預(yù)算評(píng)估體系不科學(xué)、不合理，從而降低企業(yè)整體的財(cái)務(wù)預(yù)算能力。

（四）缺乏對(duì)資金控制的力度

在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型集團(tuán)企業(yè)中，缺乏對(duì)資金控制力度的主要表現(xiàn)為公司內(nèi)部資金分割較為嚴(yán)重，總公司不能對(duì)資金進(jìn)行集中管理、分配，導(dǎo)致大量資金沉積在公司內(nèi)部；還由于資金應(yīng)用率較低且易造成浪費(fèi)，這些都是資金控制方面主要面臨的問題。

（五）管理層次較多，管理難度大

在實(shí)行一體化發(fā)展制度的公司中，由于公司組成極為龐大，公司總部、子公司中設(shè)立了較多的管理層，而每一個(gè)人都有自身獨(dú)特的想法與建議，并掌握一定比例的經(jīng)營(yíng)權(quán)，為公司財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了較大困難。

（六）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理論證

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一體化運(yùn)作中的主要特點(diǎn)便是在多個(gè)區(qū)域進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此總公司并不能及時(shí)對(duì)全部項(xiàng)目所處環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、城市等多方面因素全面掌握。而在決策人對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，往往過于主觀，從而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目極具盲目性。

三、完善一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式相關(guān)建議

（一）采用集權(quán)型管理模式

對(duì)于集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，其優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮出總公司的整體財(cái)務(wù)控制能力，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并有效降低子公司的運(yùn)營(yíng)所面臨風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，總公司還可以對(duì)公司整體的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一控制，有效節(jié)約公司的運(yùn)營(yíng)成本，并形成良好、科學(xué)的公司內(nèi)部財(cái)政政策。

因此一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要考慮企業(yè)自身的綜合發(fā)展情況以及經(jīng)營(yíng)情況，利用集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理控制力度。同時(shí)不能僅依靠集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)實(shí)施對(duì)公司整體的財(cái)務(wù)管理，還要利用分權(quán)型財(cái)務(wù)管理對(duì)集權(quán)型財(cái)務(wù)管理進(jìn)行輔助，在這種相對(duì)集權(quán)的財(cái)務(wù)管理模式下[3]，在保證總公司擁有最高財(cái)務(wù)決策權(quán)的同時(shí)，下屬子公司也不會(huì)失去對(duì)公司財(cái)務(wù)信息情況的掌握，并也會(huì)相應(yīng)具備一定的財(cái)務(wù)決策權(quán)利，實(shí)現(xiàn)公司總部與分部的全面性財(cái)務(wù)管理模式。

（二）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)信息的掌握

為加強(qiáng)總公司對(duì)子公司以及公司整體的財(cái)務(wù)信息控制，便要提升財(cái)務(wù)信息在各個(gè)部門之間的共享程度，首先要建立公司內(nèi)部的完善會(huì)計(jì)核算結(jié)構(gòu)體系，并保證在公司整體內(nèi)部使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息軟件。子公司要將財(cái)務(wù)信息通過相關(guān)財(cái)務(wù)軟件上傳到公司總部的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，以保證公司總部可以對(duì)各個(gè)子公司的財(cái)務(wù)信息及時(shí)、精確掌握、控制。另一方面，公司總部要與子公司采用一體的財(cái)務(wù)信息核算體系，其中主要包括：公司固定資產(chǎn)核算模塊、員工工資核算模塊、在建工程系統(tǒng)模塊等，各個(gè)子公司可以通過該體系在核算后形成有效的財(cái)務(wù)信息報(bào)表、會(huì)計(jì)信息，從而使公司總部實(shí)現(xiàn)對(duì)公司整體財(cái)務(wù)信息的有效控制。

四、結(jié)語(yǔ)

一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的工作，因此廣大企業(yè)要通過不斷實(shí)踐來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制力度，并加強(qiáng)對(duì)子公司財(cái)務(wù)信息真實(shí)性的審核，做到對(duì)整體財(cái)務(wù)信息的有效控制。另一方面，要將集分權(quán)財(cái)務(wù)管理模式平衡掌握，才能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益并提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙彪.一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（16）：44+47.

[2]郭宇鑫.一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（10）：186-187.

[3]李萍.一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2013.