陳秋+朱鏡釗

摘 要：房地產(chǎn)面積是房產(chǎn)測(cè)繪中的核心內(nèi)容，與房屋權(quán)利人的自身利益有著緊密聯(lián)系，也就是說房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量是一項(xiàng)關(guān)系到房產(chǎn)權(quán)利人切身利益的重要問題。要想對(duì)房地產(chǎn)面積測(cè)繪進(jìn)行有效的規(guī)范，保證房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)能正常有序的開展，就需要建立完善的房地產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量管理體系，這樣才能促進(jìn)其更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；面積測(cè)繪；質(zhì)量控制；準(zhǔn)確

前言

房產(chǎn)面積測(cè)繪不僅是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的測(cè)繪工作，其在房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃中的作用越來越明顯，與房產(chǎn)成果質(zhì)量的好壞有著直接的影響。 如何控制好房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量是各個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪單位及管理部門永恒的主題。為了使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)變得更加公平，讓業(yè)主的合法利益和權(quán)益得到更加有效的保證，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)面積測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量管理，提高測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量等方面不容懈怠。

1、房地產(chǎn)面積測(cè)繪的意義

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)，責(zé)任心重大的技術(shù)性工作，很大程度上關(guān)系到國(guó)家、房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商以及個(gè)人的切身利益。房地產(chǎn)面積測(cè)繪是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中顯得非常的重要，必須由具備測(cè)繪專業(yè)知識(shí)的技術(shù)人員來完成。 測(cè)算房地產(chǎn)用地面積以及房屋面積，不僅可以給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、征收稅費(fèi)等提供主要依據(jù)，還能夠給房地產(chǎn)權(quán)屬單位、核發(fā)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等方面提供一手參考資料，這項(xiàng)重要的工作是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)要求較高的工作，也會(huì)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人開發(fā)商權(quán)屬單位國(guó)家等息息相關(guān)。因此，測(cè)算房地產(chǎn)面積在房地產(chǎn)測(cè)繪里面十分重要。近些年來，有關(guān)面積量算的問題，很多個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的法律糾紛時(shí)常見諸報(bào)端，在某種程度上已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，房地產(chǎn)測(cè)繪中的面積量是緩解個(gè)人與開發(fā)商之間的糾紛的重要條件，并且具有促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的意義。因此房產(chǎn)測(cè)繪部門要注重技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能培訓(xùn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，提高測(cè)繪技術(shù)水平；加強(qiáng)作業(yè)人員社會(huì)責(zé)任感和較強(qiáng)的職業(yè)道德素質(zhì)培養(yǎng)；測(cè)繪作業(yè)中嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定及本省市地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣制定和頒布的有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定；同時(shí)房地產(chǎn)行政主管部門和測(cè)繪行政主管部門也要對(duì)測(cè)繪單位進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)監(jiān)督，保證房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的質(zhì)量。

2、房屋計(jì)算面積部位的認(rèn)定準(zhǔn)確

房地產(chǎn)測(cè)繪涉及的領(lǐng)域很廣，是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。因此從事房地產(chǎn)測(cè)量及信息管理的工作人員應(yīng)全面了解房地產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪手段，以保證測(cè)繪精確性和準(zhǔn)確性更好地為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪單位內(nèi)部之間應(yīng)該先進(jìn)行相互的檢查，對(duì)存在的問題進(jìn)行及時(shí)有效的改進(jìn)，進(jìn)而由測(cè)繪單位的專職檢查人員或者監(jiān)察機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行審核。 在測(cè)繪一幢房屋之前，一定要明確哪些部位是計(jì)算全面積，哪些部位是計(jì)算一半面積，哪些部位是不計(jì)算面積。若認(rèn)定不準(zhǔn)，直接導(dǎo)致總建筑面積的錯(cuò)誤及后續(xù)的分?jǐn)傆?jì)算。因此計(jì)算面積部位認(rèn)定這一環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，要嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及各地的《實(shí)施細(xì)則》來判定房屋計(jì)算面積的部位。但有些開發(fā)商為了增加房屋的賣點(diǎn)，在設(shè)計(jì)圖上的文字注釋往往與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中不一致，如在設(shè)計(jì)圖上標(biāo)有“入戶陽臺(tái)、入戶花園”、空中花園”景觀窗等等，如何與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致。比喻“入戶花園”，在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會(huì)有這個(gè)名詞，而且“花園”也不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定條款中的“外走道”或“不封閉的陽臺(tái)”。我們?cè)诿娣e測(cè)算時(shí)，一定要根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)來判定，必要時(shí)，要求委托方有一個(gè)明確的說明，要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)使用功能說明，將不規(guī)范的述語統(tǒng)一到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中來，參照國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》或各省市房產(chǎn)測(cè)繪《實(shí)施細(xì)則》相關(guān)類似條款處理，準(zhǔn)確來判定出房屋計(jì)算面積部位的性質(zhì)。

3、面積計(jì)算正確、公用分?jǐn)偤侠?/p>

測(cè)繪單位應(yīng)該要建立起完善的測(cè)繪結(jié)果詳細(xì)資料公開制度，利用各種合理的方式來進(jìn)行公布，這樣才能方便社會(huì)對(duì)其進(jìn)行查閱。對(duì)地產(chǎn)測(cè)繪的行為進(jìn)行規(guī)范，真正的保障地產(chǎn)測(cè)繪的水平以及質(zhì)量，提升地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)利益。房屋的套型、邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、計(jì)算面積部位及房產(chǎn)要素都準(zhǔn)確了，最后，質(zhì)量控制中最為關(guān)建的環(huán)節(jié)是要保證面積計(jì)算的正確！共用面積分?jǐn)偤侠?，可以說這一步是房產(chǎn)測(cè)繪的核心。計(jì)算房?jī)r(jià)、交納有關(guān)稅費(fèi)及辦理房產(chǎn)證都是以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)，因此，房產(chǎn)面積直接關(guān)系到購(gòu)房戶的切身利益，我們必須確保面積計(jì)算分?jǐn)倻?zhǔn)確。

我們目前使用的房產(chǎn)測(cè)繪軟件，有些軟件開發(fā)的還不夠成熟，再加上我們操作人員不夠熟練、操作不夠規(guī)范，在測(cè)算面積時(shí)，對(duì)某個(gè)戶室也會(huì)出現(xiàn)面積計(jì)算錯(cuò)誤，一旦出錯(cuò)，會(huì)導(dǎo)致后序的分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)誤！總面積計(jì)算錯(cuò)誤以及面積匯總錯(cuò)誤等連鎖反應(yīng)。為此，為確保面積計(jì)算的準(zhǔn)確，筆者利用AutoCAD的二次開發(fā)手段VisualLISP編制了一段方便面積計(jì)算的小程序，通過此程序計(jì)算出房屋各層面積及總面積與房產(chǎn)測(cè)繪軟件計(jì)算的各層面積及總面積進(jìn)行比較，若兩者面積差在誤差范圍內(nèi)（ 一般誤差都在平方厘米內(nèi)） ，說明軟件計(jì)算無誤。若有誤，分層對(duì)比查找，找到面積是差在哪一層！哪一戶，再對(duì)出錯(cuò)層的戶室進(jìn)行修改，直到軟件計(jì)算面積與VisualLISP程序計(jì)算面積相一致。

房屋各層面積及總面積計(jì)算準(zhǔn)確后，再確定公用建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，公用面積部位及其分?jǐn)傇瓌t確定，要嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及各省市的有關(guān)《實(shí)施細(xì)則》來確定，對(duì)于個(gè)別公用部位在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中不能明確是否可分?jǐn)?，要組織測(cè)繪員、質(zhì)檢員、技術(shù)負(fù)責(zé)人、委托人及建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行圖紙聯(lián)審討論定案。公用面積分?jǐn)偼瓿珊?，別忘了，將分?jǐn)偳暗目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)偤蟮目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e比較一下是否前后一致，確保分?jǐn)傔^程準(zhǔn)確無誤。

4、房產(chǎn)面積測(cè)量成果質(zhì)量的檢查

為保證測(cè)繪成果質(zhì)量，繪圖、面積計(jì)算分?jǐn)偸亲铌P(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此在面積計(jì)算過程必須建立健全合理的、實(shí)施有效的質(zhì)量管理制度并在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。用地面積量算和房屋面積量算是組成房地產(chǎn)面積量算的兩個(gè)重要組成部分，在用地面積量算中還包含了公共土地面積量算、房屋占地面積量算、各項(xiàng)地類面積量算，還有丘面積等；而房屋面積則是指房屋使用面積量算、房屋產(chǎn)權(quán)面積量算、房屋建筑面積量算、共有建筑面積量算等。

4.1在對(duì)房產(chǎn)面積質(zhì)量檢查時(shí)盡量做到詳細(xì)閱讀，在分析每宗房地產(chǎn)面積測(cè)繪的申請(qǐng)報(bào)告的同時(shí)，要準(zhǔn)確確定房屋的土地要素、面積測(cè)繪的分?jǐn)傤愋汀?/p>

4.2在檢查每宗舊房產(chǎn)的測(cè)繪成果時(shí)，申請(qǐng)資料中有舊房地產(chǎn)權(quán)證書，圖幅、地號(hào)可以與原證書進(jìn)行校核；原證有附圖，本次測(cè)繪成果在結(jié)構(gòu)、層次、面積上就要與之作比較；原證沒有附圖，甚至該宗資料沒有舊的房地權(quán)證書，則應(yīng)盡可能查找檔案資料，必要時(shí)到實(shí)地校核。

4.3對(duì)新建房產(chǎn)的測(cè)繪成果檢查：首先，核查收件資料——用地資料、施工圖紙、地號(hào)編制；其次，根據(jù)施工圖紙或竣工圖紙檢查現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪中房屋總長(zhǎng)、總寬、層數(shù)、結(jié)構(gòu)；第三，單元間分隔測(cè)繪是否正確，共用面積的分?jǐn)偸欠窈侠?，附屬結(jié)構(gòu)表示是否合理；第四，房地產(chǎn)四至是否清楚。

4.4每宗房產(chǎn)測(cè)繪成果的成圖圖面表示是否符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第二單元房產(chǎn)圖式要求，比例尺選取是否適當(dāng)，用地、建基、建筑面積計(jì)算是否正確，有關(guān)測(cè)繪情況是否說明清楚。

5、結(jié)語

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。人們對(duì)于住房的需求越來越高，與此同時(shí)，在房屋購(gòu)買中房屋的測(cè)量面積直接關(guān)系到人們的經(jīng)濟(jì)利益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)面積測(cè)繪各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，提高測(cè)繪結(jié)果的質(zhì)量，能夠使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)變得更加公平，同時(shí)讓業(yè)主的合法利益和權(quán)益得到有效保證。

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