林永學(xué)

摘要：隨著我國社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是其本身依然存在著諸多問題，必須要從房地產(chǎn)市場供求視角下不斷的完善和創(chuàng)新措施，才能夠促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，從本質(zhì)上來促進我國社會以及經(jīng)濟的發(fā)展，文章簡單闡述了宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重要意義，并且分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀以及完善的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供求視角；促進措施

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為了能夠避免房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)，我國政府頒布了諸多宏觀調(diào)控措施，比如控制土地供應(yīng)以及限制銀行資金投入等諸多措施，但是，由于我國傳統(tǒng)宏觀調(diào)控理念比較滯后，所獲得的效果并不是十分理想的。

一、國家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性

（一）樓市價格日趨上升

當(dāng)今時代，我國樓市價格不斷提高，與群眾的收入比例十分不協(xié)調(diào)，從而會出現(xiàn)諸多社會問題，進一步增加了貧富差距。這些現(xiàn)象與我國政府所倡導(dǎo)的和諧社會相違背，為了能夠提高社會安定團結(jié)，提高人們的購買能力，必須要不斷調(diào)控樓價。目前我國樓市價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場發(fā)展規(guī)律和供求關(guān)系。政府必須規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障市場的凈化程度，從而才可以促進企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定稅收來源。但是其調(diào)整本身屬于長期的規(guī)范，并不是短期完成的，企業(yè)必須要不斷的穩(wěn)固自身，才能夠抓住機遇得到進一步的發(fā)展，從而保障企業(yè)能夠掌握更大的空間。

（二）中央與地方政府的博弈

地方政府往往為了稅收以及土地經(jīng)營款等收入問題鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提倡提高房價，從而才能夠促使地方政府在整個國民經(jīng)濟中占據(jù)較大的比例，進一步促進城市的發(fā)展，進而才能夠愈加凸顯政績，與我國中央政府提倡的和諧社會違背，所以，不能讓其隨意發(fā)展，必須要進行宏觀調(diào)控。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的不合理

影響房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的因素有很多，其中房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理對其的影響最為直觀。結(jié)合相關(guān)調(diào)研表明，在住房供應(yīng)的市場結(jié)構(gòu)中，國家可以對房源進行控制的數(shù)量應(yīng)該占總房源的30%才是比較合理的結(jié)構(gòu)。但是，根據(jù)我國的實際情況，我國房地產(chǎn)市場中別墅以及商品房的數(shù)量占有非常大的比例，由于我國政府能夠調(diào)控的經(jīng)濟房和限價的商品房的數(shù)量與總房源相比是十分少的，這樣的現(xiàn)狀就使得我國房地產(chǎn)市場的失衡。本質(zhì)上的原因還是由于房地產(chǎn)的開發(fā)商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的價格的升高會一定程度上影響地方財政的稅收，進一步促進我國地方經(jīng)濟的快速發(fā)展，從而使得地方政府對于房地產(chǎn)的開發(fā)方面非常重視。

（二）商品房價格的不斷上漲

商品房價格的不斷上漲使得我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了一系列問題，人們購房壓力劇增，而商品房價格不斷上漲本質(zhì)原因是房地產(chǎn)開發(fā)的成本的增加和商品房銷售行為的不規(guī)范，從而使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展受到了一定的影響。

（三）房地產(chǎn)市場秩序的混亂

現(xiàn)階段，由于我國房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入規(guī)則不完善，所以外資企業(yè)想要進入中國的房地產(chǎn)市場是非常容易的，這樣會對我國的回避政策的執(zhí)行力度造成直接的影響，從而造成我國房地產(chǎn)市場的秩序混亂，房地產(chǎn)的投機者通過借助期房的方式能夠獲得最大化的經(jīng)濟效益。我國很多的房地產(chǎn)的開發(fā)商都會在現(xiàn)房的銷售過程中實施優(yōu)惠等措施，這樣的做法會給人們帶來不良心理暗示，消費者的合法知情權(quán)并沒有得到保障。

三、完善房地產(chǎn)市場的供給體系

（一）加強有效供給

結(jié)合我國實際的房地產(chǎn)供求關(guān)系，導(dǎo)致我國商品房空置率比較高，必須要提供有效的供給數(shù)量，才能夠真正的減少無效供給。在供給總量來講，其主要包括兩個方面，即適銷對路的有效供給以及滯存積壓的無效供給。為了保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的均衡，關(guān)鍵問題就是減少無效供給，提高有效供給，為了能夠有效的實現(xiàn)有效供給，必須要進一步完善我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進一步建設(shè)完善的房地產(chǎn)市場體系，保障價格信號能夠準(zhǔn)確的發(fā)揮作用。另外，還必須要加大經(jīng)濟適用房以及廉租房的供求，為我國中低收入人員的住房提供保障，從而才有利于我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）調(diào)整供給缺口

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)市場與其他商品市場以及資金市場有著十分緊密的聯(lián)系，市場供求關(guān)系的變化會直接影響到另外一個市場供求關(guān)系的變化，所以，房地產(chǎn)供給缺口的緩和以及消除不僅需要依靠房地產(chǎn)市場的單獨調(diào)控。雖然我國房地產(chǎn)供給缺口體現(xiàn)出房地產(chǎn)商品市場供不應(yīng)求，在進行宏觀調(diào)控的時候是必要的，但是，如果其他市場不變，那么房地產(chǎn)市場變化也不能從根本上消除房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)市場上，必須要通過科學(xué)、合理的宏觀調(diào)控才能夠真正的解決房地產(chǎn)商品供給的短缺。其主要調(diào)控措施可以從以下幾個方面加以體現(xiàn)。其一，數(shù)量調(diào)整措施，從增加供給角度來講，必須要積極的調(diào)整土地出讓的規(guī)模，調(diào)整房屋出售的規(guī)模，進而才能夠不斷的促進房地產(chǎn)商品的建設(shè)。從抑制需求來講，必須要不斷的擴大出讓使用土地的面積，進而才能夠真正的增加可供出售的房屋數(shù)量，從根本上減少短缺房地產(chǎn)商品市場所面臨的巨大壓力。其二，從價格調(diào)整來講，必須要不斷的調(diào)高房地產(chǎn)價格，進而才能夠促進短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)租金，來提高供給。從抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價格，以達到減輕短缺房地產(chǎn)商品市場所面臨的壓力；抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)的租金，以達到減少社會對房地產(chǎn)需求的目的。

（三）完善房地產(chǎn)市場的需求體系

1. 對于把房地產(chǎn)看作是投資或者投資對象的做法進行制止。加入房地產(chǎn)不是投機的載體而是一種純粹的商品，就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的價格持續(xù)飛漲的情況，健康的房地產(chǎn)行業(yè)的價格只會隨著人口或者人們收入的上升而呈現(xiàn)適當(dāng)?shù)暮侠淼纳蠞q，我國已經(jīng)步入老齡化的狀態(tài)，如果出現(xiàn)人口的零增長，人們的生活水平以及人口的結(jié)構(gòu)都趨于穩(wěn)定，現(xiàn)階段所現(xiàn)有的房源已經(jīng)足以能夠滿足人們的需要，每一年新增加的住房流量僅僅就是抵補存量的毀損和折舊，這樣的狀態(tài)才是一個國家中房地產(chǎn)市場的成熟體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主要形式。

2. 禁止消費層面的投機行為。為了能夠控制房價，保障其能夠理性的發(fā)展，各地政府應(yīng)該對購房者設(shè)置一定的限制條件，對于游資來講，政府必須將其引導(dǎo)正確的發(fā)展方向，能夠真正的創(chuàng)造財富的投資活動中。必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)控制經(jīng)濟適用房和廉租房的獲取條件，避免高收入人員霸占有限的社會資源。必須要及時地封堵境外投機資金，收縮我國對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸，大量可以利用的投機資金是促進房地產(chǎn)價格上漲，形成泡沫的催化劑。必須要控制已有的泡沫現(xiàn)象，并且及時封堵境內(nèi)外投機資金的涌入，為了能夠真正的解決泡沫問題，必須要及時分流已經(jīng)進入的資金，對人民幣升值的預(yù)期是境外投機資金持續(xù)涌入的源動力，也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格快速上漲的主要因素之一。其能夠直接影響房地產(chǎn)市場的需求，從而推動房價的持續(xù)上升。外資行為直接影響到我國諸多買家對未來房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，在現(xiàn)行匯率政策不能隨意改變的情況下，往往只能通過經(jīng)濟手段和行政手段對其進行阻止。

3. 采取適度的調(diào)控措施，避免預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。泡沫房地產(chǎn)的引發(fā)、投機行為的產(chǎn)生與人們的預(yù)期有著直接的聯(lián)系，一旦人們預(yù)期房價將會上漲，就會刺激人們當(dāng)前的需求，從客觀上提高房價，進而逐漸的形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致原本有序的市場逐漸的混亂。如果有權(quán)威政府部門結(jié)合人口以及收入等諸多因素制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃，并且定期的對其進行修改和公布，嚴(yán)格的執(zhí)行，才能夠避免人們預(yù)期出現(xiàn)較大的變化，最終能夠避免投機行為的出現(xiàn)。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展應(yīng)貼近市場、符合需求

房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)的時候，必須要找準(zhǔn)項目投資的切入點，做好項目的各項工作，比如前期策劃以及市場營銷等，并且結(jié)合市場的實際情況，走差異化發(fā)展道路，保障項目求精不求大，充分的體現(xiàn)出自身的特色，樹立自身的品牌，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展能夠符合市場發(fā)展的需求。必須要重視市場調(diào)研工作，利用項目可行性報告，科學(xué)、合理地評價各個地塊的情況和資金儲備。必須要科學(xué)、合理的規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，才能夠保障產(chǎn)品能夠適度的領(lǐng)先。最后，必須要對房地產(chǎn)進行準(zhǔn)確的定位，避免出現(xiàn)投機行為，制定科學(xué)、合理的價格。

房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國社會經(jīng)濟的重要組成部分，其本身屬于周期性行業(yè)，為了能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，逐漸入獲得市場份額的優(yōu)勢，必須要保障房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)，符合市場供求關(guān)系，才能夠真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。

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（作者單位：天津華北地質(zhì)勘查局）