劉元文

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，有關(guān)房地產(chǎn)軟件開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)就變?yōu)榱耸袌?chǎng)調(diào)研與分析這一重要模塊，這也逐漸成為了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用軟件中最重要的一環(huán)。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析提供了高效的數(shù)據(jù)分析工具，我們可以從大數(shù)據(jù)概念出發(fā)，探討房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的構(gòu)成和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場(chǎng) GIS 模型工具 數(shù)據(jù)分析

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我們生活中最不可或缺的一部分，也是我們生活最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。近年來(lái)，隨著我們國(guó)家改革開(kāi)放的步伐越來(lái)越大，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)液越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了突破性的發(fā)展， 已成為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，大數(shù)據(jù)一詞越來(lái)越頻繁地被提及，它通常被描述為信息爆炸時(shí)代產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)。全球咨詢(xún)公司麥肯錫指出：“大數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，決策將基于對(duì)海量數(shù)據(jù)的挖掘和分析而做出，大數(shù)據(jù)將日益成為重要的生產(chǎn)要素” 所以，各個(gè)大型的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)，為了提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)決策人員決策的速度和正確性，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題，計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為解決這一問(wèn)題提供了一條快速可靠的途徑。

1.大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的必要性

房地產(chǎn)業(yè)作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，在發(fā)展中面臨諸多問(wèn)題，需要政府及有關(guān)部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行正確預(yù)判的基礎(chǔ)上科學(xué)決策、積極引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有著海量的數(shù)據(jù)積累，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析都將圍繞這些數(shù)據(jù)展開(kāi)，從而為政府及有關(guān)部門(mén)決策提供重要參考。面對(duì)數(shù)據(jù)信息的急劇增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析必須借助大數(shù)據(jù)的挖掘和分析技術(shù)，將海量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成為有洞察力、決策力和有價(jià)值的知識(shí)，正確判斷市場(chǎng)趨勢(shì)、科學(xué)引導(dǎo)資源配置、服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析的技術(shù)支持

分析軟件系統(tǒng)以GIS 為信息處理平臺(tái)，Excel 為模型集成工具，VBA 為開(kāi)發(fā)語(yǔ)言， 應(yīng)用空間數(shù)據(jù)挖掘和在線分析等信息技術(shù)， 并分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)以及消費(fèi)者的需求，經(jīng)過(guò)計(jì)算給出基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，從而使房地產(chǎn)分析工作者的辦公效率得到了很大提高，為項(xiàng)目決策者提供遠(yuǎn)程操控的服務(wù)。

2.1 GIS 系統(tǒng)概述

GIS 是地理信息系統(tǒng)的簡(jiǎn)稱(chēng)， 它是一種特定的十分重要的空間信息系統(tǒng)。它是在計(jì)算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)支持下，對(duì)整個(gè)或部分地球表層空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲(chǔ)存、管理、運(yùn)算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)，是多種學(xué)科交叉的產(chǎn)物，它的基礎(chǔ)是地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)，并采用地理模型的分析方法，提供多種空間的和動(dòng)態(tài)的地理信息來(lái)幫助分析者做出決策。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程和GIS 平臺(tái)的信息需求，本軟件系統(tǒng)設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)系統(tǒng)的功能框架，體系結(jié)構(gòu)和開(kāi)發(fā)方式，并且設(shè)計(jì)整合了Google Earth 的GIS信息平臺(tái)。將Googl Earth 應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析， 它的顯著優(yōu)勢(shì)是對(duì)系統(tǒng)的功能進(jìn)行了增強(qiáng)而且開(kāi)發(fā)成本。實(shí)際應(yīng)用和產(chǎn)生的效果表明，該房地產(chǎn)市場(chǎng)分析軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)了一個(gè)全新的思路，對(duì)市場(chǎng)分析相關(guān)軟件開(kāi)發(fā)技術(shù)注入新的力量，達(dá)到了設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的要求。

3 大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的應(yīng)用

尋找關(guān)聯(lián)、發(fā)現(xiàn)知識(shí)、挖掘價(jià)值是大數(shù)據(jù)時(shí)代信息分析的真正需要。大數(shù)據(jù)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的研究工作都是圍繞著海量的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)展開(kāi)的，基于數(shù)據(jù)挖掘算法，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，有效幫助我們從不斷積累與更新的數(shù)據(jù)中提取有價(jià)值的信息，及時(shí)掌握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)、科學(xué)引導(dǎo)市場(chǎng)供需力量，合理制定產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。大數(shù)據(jù)分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的實(shí)際應(yīng)用日趨豐富，主要有以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)周期研究。研究房地產(chǎn)波動(dòng)周期，尋找某個(gè)時(shí)間段內(nèi)特定區(qū)域房地產(chǎn)的波動(dòng)周期及規(guī)律，分析影響房地產(chǎn)波動(dòng)周期的因素及其相互關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均可支配收入、土地出讓面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等因素之間的關(guān)系，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)回歸、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等方法建立模型、進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)體系研究。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)和預(yù)警，以便及時(shí)采用有效措施來(lái)平緩波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域板塊研究。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)象，運(yùn)用比較分析、聚類(lèi)分析等方法對(duì)區(qū)域板塊市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給研究。綜合人口住房條件及分布、土地利用現(xiàn)狀、市政規(guī)劃、交通分布信息等，通過(guò)聚類(lèi)及層次分析方法，科學(xué)測(cè)算區(qū)域內(nèi)不同類(lèi)型不同業(yè)態(tài)房屋的供給數(shù)量及各自的地理位置和發(fā)展計(jì)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究。利用關(guān)聯(lián)分析和序列分析研究房地產(chǎn)客戶(hù)的需求，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者的消費(fèi)行為模式，找出購(gòu)房消費(fèi)的影響因素，為制定差別化營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)數(shù)據(jù)量大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、影響因素眾多的非線性經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。傳統(tǒng)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析已經(jīng)不能滿(mǎn)足科學(xué)決策的需要，房屋全生命周期動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)和基于GIS空間數(shù)據(jù)及大數(shù)據(jù)分析方法的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析成果，拓展了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的廣度與深度，提高了市場(chǎng)分析成果在政府決策、行業(yè)管理中的應(yīng)用價(jià)值。

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