趙倩+王廣軍

摘 要：隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平快速提高，隨之而來的就是人口老齡化問題的嚴(yán)重。人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)問題，面對(duì)日益增多的老年人口，提供良好的社會(huì)培養(yǎng)服務(wù)，做好高齡老年人的照顧工作，才能讓社會(huì)和諧發(fā)展。老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂的生活模式，才是社會(huì)發(fā)展的方向。做好老年住宅的開發(fā)工作，是解決人口老齡化問題的重要舉措。分析老年住宅開發(fā)的障礙與難點(diǎn)，做好開發(fā)對(duì)策的開發(fā)，才能保障老齡化矛盾的解決。

關(guān)鍵詞：老年住宅；障礙；應(yīng)對(duì)；和諧；生活

在聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)中，如果一個(gè)國家60歲以上人口占據(jù)國家總?cè)丝诘氖种换蛘?5歲人口占據(jù)總?cè)丝诘?%以上，這個(gè)國家就進(jìn)入人口老齡化狀態(tài)。而我國最近一次人口普查中，我國65歲人口所占比例高達(dá)7.7%，超過了人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)。老齡化問題的產(chǎn)生，加大了老年住宅的需求量。在城市中，大多數(shù)成年子女與老人都是分開住的，普通住宅與老人的身心特點(diǎn)不符。建立完善的老年住宅，是許多老人的需求。在老年住宅開發(fā)的探索階段，重視難點(diǎn)的攻破，有利于我國老年贍養(yǎng)與服務(wù)問題的解決。

1 老年住宅開發(fā)的障礙與難點(diǎn)

老年住宅的開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展方向，目前，我國的老年住宅開發(fā)還處于初始階段，面臨許多發(fā)展障礙，也存在一些難點(diǎn)，具體如下：

1.老年住宅的供求不平衡

我國現(xiàn)有的老年住宅區(qū)規(guī)模較小，很多房地產(chǎn)開發(fā)商只重視現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，沒有意識(shí)到老年住宅的市場生命力。一些老年住宅雖然名為老年住宅，但卻沒有考慮到老年人的生活需求，沒有從老年人的生理特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行房屋的設(shè)計(jì)與建設(shè)。這些老年住宅區(qū)存在規(guī)模不足與配套設(shè)施不全的問題，與普遍意義上的商品房并沒有什么區(qū)別。一些房地產(chǎn)開發(fā)商將普遍住宅冠以老年住宅進(jìn)行銷售，打破了供求平衡。

2.老年住宅成本與售價(jià)較高

老年住宅之所以稱為老年住宅，是因?yàn)殚_發(fā)商需要考慮老年人的行為特點(diǎn)，對(duì)住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)改造。老年人需要一個(gè)沒有障礙的居住與活動(dòng)空間，住宅區(qū)內(nèi)最好有完備的公共服務(wù)設(shè)施或者醫(yī)療保健服務(wù)。這些特點(diǎn)在無形中加大了老年住宅的開發(fā)成本，與普通商品房相比，開發(fā)商需要投入更多的建設(shè)資金。行業(yè)內(nèi)人士提出老年住宅的成本要高出普通住宅一部，這對(duì)于老年住宅開發(fā)是極為不利的。

3.老年住宅的社區(qū)服務(wù)不足

服務(wù)，是老年住宅的一大特點(diǎn)。老年住宅區(qū)能夠提供的養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療服務(wù)，對(duì)于老年人來說十分重要。老年住宅的配套設(shè)施不需要豪華，但一定要齊全。然而，在已經(jīng)投入使用的老年社區(qū)中，許多小區(qū)沒有全套的服務(wù)設(shè)計(jì)，許多老年人感覺老年公寓的生活便利度不足。社區(qū)服務(wù)的落實(shí)，會(huì)影響老年人對(duì)老年住宅的認(rèn)可程度。

2 老年住宅開發(fā)障礙與難點(diǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1.加強(qiáng)老年住宅社區(qū)的定位工作

做好老年住宅社會(huì)的規(guī)劃與定位工作，老年住宅一般分為全齡化老年住宅與老年住宅兩種。所謂全齡化老年住宅，意味著這個(gè)社會(huì)適合所有年齡段的人居住，與普通住宅相比，多了社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，這種住宅具有混合性。在全齡化老年住宅中，存在著老年人組團(tuán)居住與老少同居的現(xiàn)象，兩代人不住一套住房，但以鄰居方式居住。而老年社區(qū)，則是以老年人為主的社區(qū)。在老年社區(qū)中，會(huì)給老年人建設(shè)健身與家政服務(wù)中心，也會(huì)有配套的醫(yī)療服務(wù)體系。老年住宅一般為成套的老年公寓，或者宿舍型的住宅。要做好老年住宅的開發(fā)工作，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)研工作，了解當(dāng)代老年人的需求。從老年人的需求出發(fā)對(duì)老年住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)與建設(shè)，才能讓老年住宅有市場，得到更多老年人的支持。

2.利用科學(xué)的方法銷售老年住宅

老年人分處于不同的年齡段，處于不同年齡段的老年人具有不同的心理特點(diǎn)與住宅需求。一些老年人舍不得花錢給自己買一套新住房，開發(fā)商可以推出租與售兩種銷售方式，滿足不同老年人的住房需求。租房可以滿足老年人短暫居住、度假等需求，有利于市場份額的擴(kuò)大。一些老年人對(duì)住宅的檔次有明確需求，喜歡高檔次的住宅，開發(fā)商則可以開發(fā)一部分豪華老年公寓，開發(fā)經(jīng)濟(jì)條件較好的潛在客戶。開發(fā)老年住宅的形式，打造一個(gè)多元化的老年住宅，有利于老年住宅社會(huì)接受度的提高。

3.提供全方位的老年服務(wù)

為老年人提供全方位的服務(wù)，需要老年住宅開發(fā)者做好住宅的環(huán)境設(shè)計(jì)與服務(wù)規(guī)劃工作。

首先，要做好環(huán)境設(shè)計(jì)工作。加強(qiáng)社區(qū)室外環(huán)境的設(shè)計(jì)，使其滿足老年人行動(dòng)，對(duì)道路進(jìn)行合理規(guī)劃，做好人車分流工作。室外道路的規(guī)劃，在一定程度上提高了老年人的安全系數(shù)。老年住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃出廣場供老年人活動(dòng)，將綠地與居住區(qū)有效結(jié)合在一起，提高小區(qū)環(huán)保度。室外環(huán)境質(zhì)量，在很大程度上受到社區(qū)配套設(shè)施完善度的影響。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)針對(duì)老年人需求，為老年人建設(shè)消遣型的配套設(shè)施，滿足老年人的娛樂與鍛煉需求。也要建設(shè)一些發(fā)展型的設(shè)施，滿足部分老年人的文化活動(dòng)需求。除此之外，將室內(nèi)外環(huán)境有效結(jié)合起來，提高老年住宅的整體感，有利于提高老年人的幸福度。

其次，要為老年人提供完善且高質(zhì)的服務(wù)。建立明確的養(yǎng)老金保障制度，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)儲(chǔ)蓄所，與金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，給老年人提供存取款便利。加強(qiáng)醫(yī)療保障服務(wù)的提高，給老年人建立健康檔案，提供日常保健服務(wù)，處理老年人突發(fā)疾病。重視老年人精神慰藉服務(wù)，組織老年人開展各類活動(dòng)，豐富老年人生活。

3 結(jié)語

綜上所述，對(duì)當(dāng)前市場中的老年住宅發(fā)展情況進(jìn)行分析，積極去發(fā)現(xiàn)老年住宅開發(fā)存在的難點(diǎn)與障礙，結(jié)合社會(huì)各界的力量解決老年住宅開發(fā)問題，才能提高社會(huì)福利。在政策優(yōu)惠政策的支持下，為我國這樣的老年大國提供完善的社會(huì)服務(wù)機(jī)制，促進(jìn)老年住宅的成功開發(fā)，才能讓老有所住，使老年人有安康的晚年生活。

參考文獻(xiàn)

[1]李成玉.老年住宅開發(fā)模式分析[J]. 住宅科技，2006，02：53-57.

[2]趙陽.我國老年住宅開發(fā)存在的問題及建議[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2008，02：88-90.

[3]開彥.對(duì)發(fā)展老年住宅地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)[J]. 住宅科技，2011，04：1-3.

[4]孟圓華.現(xiàn)階段老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展與對(duì)策研究[D].重慶大學(xué)，2008.