李 蔚

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

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【民商法研討】

不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的法律適用
——以《民間借貸司法解釋》第二十四條為視角

李 蔚

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

以簽訂不動產(chǎn)買賣合同擔(dān)保民間借貸合同履行的案件在實踐中蓬勃發(fā)展，且此種情形下的糾紛也愈演愈烈。最高人民法院頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條給出了審理此類糾紛的解決思路，但是司法解釋過于簡單粗糙，未明確不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的性質(zhì)、效力問題，也未明確債權(quán)人對標(biāo)的物是否有優(yōu)先受償權(quán)。不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保實為債權(quán)擔(dān)保，不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同實為代物清償預(yù)約，是諾成性合同，其不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保效果，債權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)。

民間借貸合同;不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保;代物清償預(yù)約

隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，作為融資和投資渠道的民間借貸日趨活躍。民間借貸規(guī)模不斷擴大且借貸方式日益多樣化，直接導(dǎo)致大量糾紛成訟，人民法院受理案件數(shù)量快速增長，高居民事審判案件類型第二位。在過去的司法實踐中，各地法院對于民間借貸合同與買賣合同混合情形的司法裁判的意見和做法不一，甚至在此問題的裁判上最高法院先后公布的案例出現(xiàn)了“打架”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了不良的社會影響。2015年9月1日起開始實施的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱為《民間借貸司法解釋》)第二十四條被理論界和實務(wù)界認(rèn)為是對民間借貸活動中出現(xiàn)的民間借貸合同與買賣合同混合的司法規(guī)范，以期解決司法裁判出現(xiàn)的“同案不同判”，統(tǒng)一司法。

一、評析《民間借貸司法解釋》第二十四條

(一)內(nèi)容

最高人民法院將其頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條調(diào)整的內(nèi)容稱為讓與擔(dān)保，并采用兩款，對讓與擔(dān)保情形進行簡單地規(guī)范。

1.程序性規(guī)范。首先，界定了讓與擔(dān)保存在主從合同的關(guān)系，特指的是當(dāng)事人簽訂買賣合同的真實意思是為借貸合同提供擔(dān)保，借貸合同是主合同，買賣合同是從合同；其次，從法院審理案件案由的角度，將請求實現(xiàn)讓與擔(dān)保中買賣合同約定的案件劃分到民間借貸法律關(guān)系，而非買賣合同法律關(guān)系，從而規(guī)范當(dāng)事人訴訟法律關(guān)系的選擇以及規(guī)范法院審理時的標(biāo)準(zhǔn)，有利于統(tǒng)一裁判行為；再次，法院承擔(dān)闡明適用正確訴訟請求的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向起訴錯誤的當(dāng)事人進行說明；最后，規(guī)范法院的裁判行為，當(dāng)事人拒絕變更有誤的訴訟請求時，法院作出駁回起訴的裁定書，以拒絕對案件進行實體審理。

2.實體性規(guī)范。明確規(guī)定出借人取得勝訴判決后享有的權(quán)利，若借款人不履行判決義務(wù)，可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以實際債權(quán)為清償范圍，遵循“多退少補”的規(guī)則。

(二)評價

1.優(yōu)點。一是明確了此種糾紛中借貸合同和買賣合同的關(guān)系，前者是主合同，后者是從合同，簽訂買賣合同是為借貸合同的履行進行擔(dān)保。從而指明法院審理此類型案件的思路，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民間借貸法律關(guān)系處理糾紛，并履行釋明義務(wù)。二是規(guī)定了債權(quán)人的申請執(zhí)行權(quán)，買賣合同擔(dān)保賦予債權(quán)人在債務(wù)人不履行生效的金錢給付判決時，申請法院拍賣買賣合同標(biāo)的物來實現(xiàn)債權(quán)。三是規(guī)定了強制清算義務(wù)，即對標(biāo)的物拍賣的價金“多退少補”,拍賣所得高于借款本息的部分要退還債務(wù)人，拍賣所得不足償還借款本息的部分由債務(wù)人補足債權(quán)人。強制清算義務(wù)的規(guī)定，使買賣式擔(dān)保產(chǎn)生公平的法律效力，從而避免了“流質(zhì)條款無效”的強制性不利后果。

2.缺陷。一是沒有說明讓與擔(dān)保成立的要件，最高人民法院審判委員會專職委員杜萬華在最高人民法院召開新聞發(fā)布會上對《民間借貸司法解釋》進行情況說明時，將讓與擔(dān)保陳述為“民間借貸合同與買賣合同混合情形”，只是做了形式上的表述，如何判斷是否構(gòu)成讓與擔(dān)保的實質(zhì)要件并未作出解釋。二是該司法解釋對買賣式擔(dān)保的擔(dān)保物種類未做細(xì)致規(guī)定，沒有區(qū)分買賣式擔(dān)保合同的標(biāo)的物是動產(chǎn)擔(dān)保、不動產(chǎn)擔(dān)保還是權(quán)利擔(dān)保，三者的物權(quán)變動效力要件有所不同，是否應(yīng)當(dāng)進行公示？在沒有特殊規(guī)定時是否應(yīng)當(dāng)適用民事實體法的有關(guān)規(guī)定，將擔(dān)保物的種類界定為動產(chǎn)、不動產(chǎn)和權(quán)利。三是沒有規(guī)定審查買賣式擔(dān)保合同的效力問題，直接規(guī)定可以拍賣擔(dān)保標(biāo)的物的后果。這種不區(qū)分擔(dān)保合同是否有效，全面肯定的做法并不妥當(dāng)。四是沒有說明買賣式擔(dān)保的性質(zhì)，是物權(quán)擔(dān)保還是債權(quán)擔(dān)保，以及債權(quán)人對擔(dān)保標(biāo)的物有沒有優(yōu)先受償權(quán)。

二、不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保法律性質(zhì)既有觀點評析

筆者認(rèn)為，《民間借貸司法解釋》第二十四條所規(guī)定的買賣式擔(dān)保包括不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保，且這種擔(dān)保是實踐中常見的類型，爭議頗多，所以以不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保作為研究的主要內(nèi)容。《民間借貸司法解釋》第二十四條，只是從審理程序上對不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的案件進行規(guī)定，并沒有對買賣合同的實體性質(zhì)予以說明，理論界和實務(wù)界對不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的爭論并沒有隨著該條司法解釋的實施塵埃落定。筆者寄望在查閱、研究、評析既有觀點的基礎(chǔ)上，形成對不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的認(rèn)識，對第二十四條的理解和適用進行說明。對于不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的認(rèn)識主要有物權(quán)擔(dān)保和債權(quán)擔(dān)保之分，對二者細(xì)化之后，在同一種性質(zhì)內(nèi)又有著不同的觀點。

(一)物權(quán)擔(dān)保

1.后讓與擔(dān)保說。該觀點是楊立新教授提出的，認(rèn)為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保是一種特殊情形的讓與擔(dān)保，可以稱之為后讓與擔(dān)保。[1]主要針對民間借貸中簽訂商品房買賣合同來擔(dān)保債權(quán)的情況。該觀點將后讓與擔(dān)保界定為一種正在形成的習(xí)慣法上的非典型擔(dān)保物權(quán)，既不同于抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)這些法定物權(quán)，也不同于所有權(quán)保留、讓與擔(dān)保這些非典型擔(dān)保物權(quán)。但其與讓與擔(dān)保又最接近，二者的區(qū)別僅在于擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移時間：讓與擔(dān)保是先轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利，借貸合同債務(wù)履行完后再返還擔(dān)保人；相對而言后讓與擔(dān)保是把擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)擬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，先履行債務(wù)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)清償債務(wù)。正是因為一個先轉(zhuǎn)讓，一個后轉(zhuǎn)讓，所以將不動產(chǎn)買賣合同擔(dān)保的性質(zhì)歸于后讓與擔(dān)保。該觀點認(rèn)為后讓與擔(dān)保合同依照合同法一般規(guī)則成立后，雖然擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，卻會產(chǎn)生后讓與擔(dān)保物權(quán)的后果，債權(quán)人依此取得擔(dān)保物權(quán)，并發(fā)生對抗第三人的效果(善意第三人除外)和對擔(dān)保人的其他債權(quán)人對該擔(dān)保標(biāo)的物具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。楊立新教授指出可以依據(jù)“緩和的物權(quán)法定”，將后讓與擔(dān)保制度化。[2]該說是在《民間借貸司法解釋》出臺前提出來的，雖然沒有被司法解釋采納，但在實務(wù)界和理論界均產(chǎn)生了影響，有的案例是采納了該說的觀點做出的判決，引起了其他學(xué)者對不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的關(guān)注和研究，對該說的評價值得借鑒。該說存在兩個問題，一是后讓與擔(dān)保能否產(chǎn)生物權(quán)效力，二是定性為后讓與制度能否權(quán)衡當(dāng)事人間的利益。眾所周知，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采取的是登記主義，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)，不具有優(yōu)先受償權(quán)。如果后讓與擔(dān)保是擔(dān)保物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)符合立法對擔(dān)保物權(quán)成立的規(guī)定，即不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保成為擔(dān)保物權(quán)的必要條件就是在簽訂不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同時對不動產(chǎn)進行變更登記。而實踐中變更登記顯然會徒增高額的不動產(chǎn)交易稅，當(dāng)事人出于利益考慮并沒有變更登記，只是簽訂了不動產(chǎn)買賣式合同，所以并沒有成立擔(dān)保物權(quán)。假若支持了楊教授所說，即后讓與擔(dān)保是未辦理不動產(chǎn)登記的買賣式擔(dān)保合同，屬于非典型的物權(quán)擔(dān)保，就會與物權(quán)變動法定原則相違背，故其不是物權(quán)擔(dān)保。

2.泛抵押權(quán)說。該觀點同意不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保是物權(quán)擔(dān)保，是抵押權(quán)的內(nèi)容。這是董學(xué)立教授針對楊立新教授的后讓與擔(dān)保做出的學(xué)術(shù)回應(yīng)，提出在我國現(xiàn)階段已是“泛抵押權(quán)”的背景下，后讓與擔(dān)保和讓與擔(dān)保一樣，其內(nèi)容已涵蓋在抵押權(quán)之中，沒有單獨創(chuàng)設(shè)的必要性。該觀點指出楊教授所界定的后讓與擔(dān)保，依然是讓與擔(dān)保的應(yīng)有之意，讓與擔(dān)保在《物權(quán)法》立法中被舍棄的命運說明了這一概念的外延已經(jīng)被抵押權(quán)所覆蓋，這是我國今日抵押權(quán)的概念和內(nèi)涵已經(jīng)泛化的結(jié)果(“法律、行政法規(guī)不禁止的財產(chǎn)”都可以抵押)。后讓與擔(dān)保實質(zhì)是不動產(chǎn)抵押權(quán)，該觀點從物權(quán)法定原則的角度否定了讓與擔(dān)保的立法。認(rèn)為后讓與擔(dān)保同讓與擔(dān)保一樣所涵蓋的擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系的實質(zhì)是抵押權(quán)的內(nèi)容，正是因為讓與擔(dān)保不存在和抵押權(quán)實質(zhì)有別的擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系，無法被認(rèn)可為一種新型擔(dān)保物權(quán)類型，繼而不能作為物權(quán)法定原則施以緩和的對象。[3]該說也認(rèn)可不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同是物權(quán)合同，但弊端同后讓與擔(dān)保一樣，并不能設(shè)立物權(quán)法上的擔(dān)保物權(quán)。

3.讓與擔(dān)保說。該觀點認(rèn)為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的本質(zhì)是讓與擔(dān)保。該說將讓與擔(dān)保分為買賣式和讓與式兩種，把通過簽訂買賣合同的方式將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)附條件地讓與，當(dāng)債務(wù)履行期滿后，債務(wù)不能履行，擔(dān)保權(quán)人能夠就該擔(dān)保標(biāo)的物受償債權(quán)的擔(dān)保定義為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保。這種定義，將擔(dān)保權(quán)人的受償權(quán)限定在清算型的讓與代替了直接轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)抵償借款的歸屬型讓與，可以合理解決商品房買賣合同的擔(dān)保造成的擔(dān)保物的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于借款的不公問題。該觀點認(rèn)同擔(dān)保有效說，讓與擔(dān)保的物權(quán)性質(zhì)是以習(xí)慣法的形式存在，不會對現(xiàn)有的物權(quán)體系造成沖擊，并不違反物權(quán)法定原則。

該說同樣沒能從理論上解決后讓與擔(dān)保和泛抵押權(quán)不能滿足物權(quán)變動法定模式的難題，但是該說最大的價值是從不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的清算效力進行闡述，能夠平衡當(dāng)事人之間的利益，與第二十四條的強制清算規(guī)定一致。

(二)債權(quán)擔(dān)保

1.代物清償說。該觀點認(rèn)為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保是債權(quán)擔(dān)保，并不發(fā)生物權(quán)效力。擔(dān)保型買賣合同并非真正的買賣合同，實質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，其效力情況按照合同法一般規(guī)則進行調(diào)整，并不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)效果。[4]該說認(rèn)為我國在代物清償?shù)牧⒎ㄖ袘?yīng)當(dāng)舍棄它的要物性，從而使實務(wù)中未履行的代物清償可以成立，受債法保護。同時認(rèn)為代物清償協(xié)議不適用流質(zhì)條款無效的約定，故不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同也不受流質(zhì)禁止的約束。理論界對這兩點存在較大爭議。

2.代物清償預(yù)約說。該觀點認(rèn)為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保是債權(quán)擔(dān)保，并以擔(dān)保性房屋買賣合同的法律性質(zhì)為主題進行研究的，認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同既不是讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)?；虿粍赢a(chǎn)抵押，也不是附條件的買賣合同或代物清償合意，而是一種附條件的代物清償預(yù)約。[5]該觀點提出清償期屆滿前后是代物清償預(yù)約與代物清償?shù)姆炙畮X。清償期屆滿前，擔(dān)保性房屋買賣合同實為代物清償預(yù)約，其擔(dān)保機能在于預(yù)先為債權(quán)提供擔(dān)保，有利于保護債權(quán)人，不需要轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)；同時把清償期屆滿后擔(dān)保性房屋買賣合同解釋為代物清償合意，目的在于厘清雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。該觀點主張從代物清償預(yù)約的角度對《民間借貸司法解釋》第二十四條進行理解和適用是準(zhǔn)確的立足點：代物清償預(yù)約本質(zhì)上與流質(zhì)條款具有一致性，也應(yīng)當(dāng)受到流質(zhì)禁令的約束，不發(fā)生以物抵債的物權(quán)變動，認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同中的買賣行為無效，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸合同審理。但對標(biāo)的物有清算功能，此時標(biāo)的物作為代物清償預(yù)約的標(biāo)的物被強制執(zhí)行，若沒有預(yù)先登記則不產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)。第二十四條第一款和第二款在“一破一立”間反映了對債權(quán)人和債務(wù)人利益的動態(tài)平衡，體現(xiàn)的是一種折中的解釋路徑。

該說從債權(quán)合同的立場分析不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同，可以擺脫讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)保和抵押權(quán)無法合理解釋不動產(chǎn)未經(jīng)登記卻發(fā)生物權(quán)效力的難題。定性為代物清償預(yù)約，并不否定不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同本身依法成立的有效性，在債權(quán)合同范圍內(nèi)進行救濟，比較合理。但該說的缺陷在于未具體區(qū)分擔(dān)保性房屋買賣合同的內(nèi)容及履行情況，一律否定擔(dān)保性房屋買賣合同的效力，值得思索。

(三)司法解釋所采觀點

雖然杜萬華主編的《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》一書將第二十四條的內(nèi)容命名為“讓與擔(dān)?！?，但該條款避談不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的性質(zhì)，直接規(guī)定審理裁判程序和處理結(jié)果，也沒有賦予不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的權(quán)利人對擔(dān)保標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，而是規(guī)定了債權(quán)人依據(jù)勝訴判決申請執(zhí)行買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利，而不是表述成申請執(zhí)行債務(wù)人普通財產(chǎn)。通過第(二)款這一規(guī)定來否定物權(quán)擔(dān)保說的觀點，從這一解釋可以推斷出最高人民法院并沒有將不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保界定成物權(quán)擔(dān)保，更傾向于債權(quán)擔(dān)保。

三、不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的法律適用

(一)性質(zhì)：債權(quán)擔(dān)保

物權(quán)擔(dān)保說并不符合我國物權(quán)成立的法定要件，所以筆者也更加認(rèn)可債權(quán)擔(dān)保的觀點。對比代物清償說和代物清償預(yù)約說，筆者贊同代物清償預(yù)約說。值得肯定地是該說明確了代物清償預(yù)約發(fā)生的時間在債務(wù)清償期屆滿前，但代物清償預(yù)約說也存在問題，在未予區(qū)分代物清償協(xié)議的具體內(nèi)容及履行情況的前提下，簡單認(rèn)定代物清償預(yù)約無效，有以偏概全之嫌。

(二)不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同效力

《民間借貸司法解釋》出臺之前，人民法院在審理不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保的糾紛中，對買賣合同的效力認(rèn)定存在著三種處理模式：一是流質(zhì)無效，認(rèn)為房屋買賣合同實質(zhì)上是債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，變相約定擔(dān)保標(biāo)的物歸其所有，符合流質(zhì)擔(dān)保的構(gòu)成要件，故其后果同“流質(zhì)擔(dān)保無效”。二是借貸當(dāng)事人通謀虛偽意思表示無效，認(rèn)為借貸當(dāng)事人簽訂名為買賣合同實為流質(zhì)擔(dān)保，依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，法定無效。三是擔(dān)保有效，認(rèn)為不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保案件中，在不形成抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的情況下，不宜按照“流質(zhì)擔(dān)保無效”進行認(rèn)定，當(dāng)事人簽訂的不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的效力僅依據(jù)合同法法定的生效條件進行判斷，不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保在當(dāng)事人達(dá)成合意且意思表示真實即雙方形成買賣法律關(guān)系，而買賣合同是附條件生效的擔(dān)保。而《民間借貸司法解釋》回避了買賣合同的效力問題，卻給予債權(quán)人申請拍賣買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利，所以筆者認(rèn)為，買賣合同是有效的，發(fā)生債權(quán)上的效力。該合同的效力只依據(jù)《合同法》的規(guī)定進行認(rèn)定，具體情況如下：

1．當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時以抵債物來清償債權(quán)，但未明確抵債物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有，該代物清償協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但對抵債物應(yīng)進行折價或拍賣、變賣，并從拍賣、變賣價款中清償債務(wù)。對于當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以物抵債的協(xié)議，只要約定的內(nèi)容不涉及抵押、質(zhì)押的外在形式，就應(yīng)依據(jù)“法無明文禁止即可為”的原則，肯定其效力。債權(quán)人有權(quán)依據(jù)代物清償協(xié)議請求債務(wù)人履行替代給付義務(wù)，但應(yīng)履行清算程序，對抵債物進行折價或者拍賣、變賣，并對價款“多退少補”。此外，雖然當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的代物清償協(xié)議具有法律效力，但是該約定不具有對抗其他債權(quán)人的效力。

2.在代物清償預(yù)約中明確約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時標(biāo)的物歸債權(quán)人所有，該約定因違反了流質(zhì)禁止的強制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓約定無效。應(yīng)當(dāng)適用合同法中關(guān)于債務(wù)不履行責(zé)任的補救措施解決問題，即增加清算義務(wù)。法律設(shè)定禁止流抵、流質(zhì)的主要目的是平衡雙方當(dāng)事人利益，防止居于優(yōu)勢地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益，維護民法的平等、公平原則。當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成代物清償協(xié)議，約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵債物(包括動產(chǎn)和不動產(chǎn))歸債權(quán)人所有的代物清償協(xié)議，該協(xié)議實際上具有擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的目的，財產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有，與禁止流抵(質(zhì))條款的約定內(nèi)容是一致的。在此情形下，如果債權(quán)人以債務(wù)人違反代物清償協(xié)議的約定為由，要求債務(wù)人繼續(xù)履行協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)不予支持。由于代物清償協(xié)議無效，原債務(wù)未實際獲得清償，債權(quán)人可依原債務(wù)主張權(quán)利。[6]

3.當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前約定以房屋或土地等不動產(chǎn)進行抵債，并明確在債務(wù)清償后可以回贖，債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)變更登記，該行為符合讓與擔(dān)保的特征，產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力，債權(quán)人對該抵債物經(jīng)折價或?qū)ε馁u后的價款具有優(yōu)先受償權(quán)。由于不動產(chǎn)讓與擔(dān)保在辦理過戶登記過程中要征收高額稅費，故在我國現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保的事例并不多見。[7]對不動產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的性質(zhì)應(yīng)定性為債權(quán)擔(dān)保，對其效力應(yīng)從代物清償預(yù)約角度進行理解和運用，對其結(jié)果應(yīng)遵從代物清償預(yù)約受流質(zhì)禁止的約束。需要注意的是代物清償預(yù)約無需因流質(zhì)禁止使協(xié)議整體無效，只需要增加清算環(huán)節(jié)對不動產(chǎn)擔(dān)保物做出處理，用獲得的價款來解決債務(wù)清償問題，這樣的處置最大化體現(xiàn)了司法效率，平衡了當(dāng)事人的權(quán)益。

[1]楊立新.民間借貸關(guān)系法律調(diào)整新時期的法律適用尺度——《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》解讀[J].法律適用,2015(11).

[2]楊立新.后讓與擔(dān)保:一個正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)[J].中國法學(xué),2013(3).

[3]董學(xué)立.也論“后讓與擔(dān)?！薄c楊立新教授商榷[J].中國法學(xué),2014(3).

[4]陳 然.擔(dān)保型買賣合同的法律效力研判——兼評《民間借貸司法解釋》第24條[J].法制與社會,2016(5).

[5]張海鵬.擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析《民間借貸司法解釋》第24條[J].東方法學(xué),2016(2).

[6]周 炎.最高法院法官解讀：代物清償協(xié)議的三種類型及裁判標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_9ed56f6d0102vmsn.htm，2016-05-03.

[7]高 治.擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對策[J].人民司法,2014(23).

(責(zé)任編輯：宋 潔)

2017-03-20

2016年度河南省社科聯(lián)、河南省經(jīng)團聯(lián)研究課題(項目編號：SKL-2016-457)。

李 蔚(1993-)，女，河南商丘人，鄭州大學(xué)法學(xué)院2015級碩士研究生，研究方向：訴訟法。

DF525

A

1672-1500(2017)02-0058-04