房地產(chǎn)上市公司金融融資方式淺談

王鵬

摘 要：本文對(duì)房地產(chǎn)上市公司的金融融資方式進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。在當(dāng)前日益激烈的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)上市公司的增長呈現(xiàn)快速擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)上市企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的模式以及經(jīng)營思路等方面，特別是融資渠道、融資規(guī)模、融資方式?jīng)Q策出現(xiàn)了新的格局。本文論述的內(nèi)容包括房地產(chǎn)上市企業(yè)的金融融資方式，融資成本、融資結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)以及政策性因素的影響等等，同時(shí)在對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證分析。對(duì)房地產(chǎn)上市公司融資方面進(jìn)行了各個(gè)因素的分析，包括盈利能力、股權(quán)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、所得稅等等，期望對(duì)于當(dāng)今房地產(chǎn)運(yùn)營具有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 上市公司 金融融資

金融融資作為貨幣需求者和持有者之間的資金融通行為，在市場競爭日益激烈的當(dāng)代市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著巨大的作用，尤其對(duì)于房地產(chǎn)上市公司企業(yè)的發(fā)展、增長、擴(kuò)大具有很大的推動(dòng)作用，對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營和生產(chǎn)是重要的因素。

一、房地產(chǎn)上市企業(yè)的重要金融融資方式

（一）房地產(chǎn)上市企業(yè)的金融融資方式中，通過自有資金進(jìn)行融資可以劃歸為內(nèi)源融資，包含內(nèi)部集資等方式在內(nèi)，將資金折舊，彌補(bǔ)原有的投資，然后對(duì)現(xiàn)有的利潤進(jìn)行企業(yè)的再生產(chǎn)。將公司生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的很大動(dòng)力就是來自于內(nèi)源融資。房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行并購的時(shí)候，大多采用就是內(nèi)源融資的方式。這種方法的最大優(yōu)勢(shì)在于成本低、保密性好、風(fēng)險(xiǎn)小，但是內(nèi)源融資屬于利用權(quán)益進(jìn)行融資，具有一定的局限性和不足。房地產(chǎn)上市公司在積累中如果速度過慢，會(huì)給內(nèi)源融資帶來較大的阻礙。這是由于內(nèi)源融資的來源多為股利，一旦股利在收益比例上發(fā)生了保留，就可能大幅度增加股東的稅收等支出，導(dǎo)致股利分配的金額發(fā)生大規(guī)模降低，同時(shí)也影響了企業(yè)的股票價(jià)格，使生產(chǎn)經(jīng)營受到影響，業(yè)績受損，最終給企業(yè)帶來大量的負(fù)面影響，導(dǎo)致企業(yè)的外部融資也受到牽連。

（二）股東可以向社會(huì)進(jìn)行新股的增發(fā)或者配股，以股份換來資金的流動(dòng)，這種融資的方式被成為股權(quán)融資。股權(quán)融資得到的成本較低，也沒有中間商的利息支出，屬于外源融資的一部分。但是在企業(yè)納稅后進(jìn)行股利分配是不能作為費(fèi)用進(jìn)行沖減的，也不能作抵稅用，這就給企業(yè)成本帶來很大的負(fù)擔(dān)，因此拓寬股權(quán)融資的渠道，進(jìn)行債券融資等，向減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的模式之一。房地產(chǎn)上市公司如果遇到下市或者破產(chǎn)清算的情況，可以在股東受償權(quán)之前先行使債權(quán)受償權(quán)，避免股東的損失更加擴(kuò)大。因此作為投資者應(yīng)盡量謹(jǐn)慎投資，以避免股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大造成房地產(chǎn)上市公司的融資難度增加[1]。

（三）房地產(chǎn)上市公司需要融資以保持公司生產(chǎn)經(jīng)營的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，包括房地產(chǎn)的上市公司的債權(quán)、債券等的融資方式、拆借等等，都是為了保證公司的資金鏈。債權(quán)融資的范圍是對(duì)房地產(chǎn)上市公司在生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的外債進(jìn)行融資。在各個(gè)包括房地產(chǎn)上市公司需要對(duì)外支付的賬單中，包含了大量債權(quán)、融資等方面的債務(wù)，如債券、拆借的資金、向金融結(jié)構(gòu)借貸的資金等等，還有應(yīng)付的利息、稅金、賬款等等。其中，房地產(chǎn)上市公司在金融機(jī)構(gòu)借貸的資金構(gòu)成了房地產(chǎn)上市公司債券融資的主要組成部分，財(cái)務(wù)費(fèi)用以及利息等構(gòu)成了房地產(chǎn)上市公司債券融資的主要部分。按照我國稅法中的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)融資可以進(jìn)行抵扣，也可在稅前進(jìn)行債務(wù)利息的抵扣。經(jīng)營狀況良好的信息傳遞到外部，那么債權(quán)融資是可以在稅前抵扣債務(wù)的，反之，則可能造成房地產(chǎn)上市公司債權(quán)融資出現(xiàn)困難。在這其中特別要注意防范的是如果已經(jīng)處在運(yùn)營困難的狀態(tài)，那么一定要把握好債權(quán)融資的金額，避免出現(xiàn)資不抵債的結(jié)果。

（四）政府補(bǔ)貼融資，是具有一定的政策傾向的。由于這種補(bǔ)貼融資的利息較小，因此可以作為特殊行業(yè)、項(xiàng)目的扶持資本進(jìn)入融資方式的范疇。世界各國均有政府補(bǔ)貼融資，例如針對(duì)高效和科研單位的財(cái)政補(bǔ)貼就是具有指向性的補(bǔ)貼融資，另外政府補(bǔ)貼融資還可以變身為多種形式，如科研教育經(jīng)費(fèi)、政府財(cái)政補(bǔ)貼、科研教育專題，等等。有的專門針對(duì)高等院校和科技研發(fā)單位進(jìn)行的財(cái)政補(bǔ)貼，指定為對(duì)高等院校、研發(fā)科研部門的教育課題、國家自然基金課題、省市院校等的研究課題經(jīng)費(fèi)。大型企業(yè)得到的融資多來自于中央和地方的財(cái)政資金，分為為間接自主和直接撥款等形式。間接自主包含了創(chuàng)新激勵(lì)、政府采購、稅收返還等等方式。直接撥款及時(shí)由財(cái)政直接向政府進(jìn)行撥款。政府財(cái)政補(bǔ)貼融資的好處在于融資成本低，保障性高。但是政府撥款的數(shù)額畢竟是小數(shù)字，而且享受到財(cái)政補(bǔ)貼的企業(yè)畢竟是少數(shù)，而且獲得補(bǔ)貼的條件有時(shí)也是相當(dāng)?shù)目量獭?/p>

（五）還有一些投融資方式，包括典當(dāng)質(zhì)押、私募、風(fēng)投、天使投等等，對(duì)于創(chuàng)業(yè)初期，擁有市場良好前景，具有專門技術(shù)的企業(yè)，是較為適合的。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司不具有優(yōu)勢(shì)。向特定人群開放，進(jìn)行資金的募集屬于私募。私募的優(yōu)勢(shì)是運(yùn)作靈活回報(bào)率高、隱蔽性大，而且政府監(jiān)管力度不強(qiáng)，可以將企業(yè)的財(cái)產(chǎn)、權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)等作為抵押品進(jìn)行估值后抵押給銀行，資金的使用上只需要給典當(dāng)行一定的利息或者管理費(fèi)即可。當(dāng)金額達(dá)到還款數(shù)額后贖回典當(dāng)物。典當(dāng)質(zhì)押在國外已經(jīng)相當(dāng)成熟，但是在我國還處在起步階段。而且渠道也不是特別明確，有待完善和成熟。

二、房地產(chǎn)上市公司融資受到的影響因素

（一）房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行融資方式的選擇時(shí)首要的考慮的是融資成本的問題。房地產(chǎn)上市公司在募集和使用資金的過程中付出的成本代價(jià)，包括了資金的使用和籌集兩方面的成本。例如在募集過程中，需要進(jìn)行廣告、宣傳、資信評(píng)估、律師、發(fā)行手續(xù)費(fèi)等一系列成本費(fèi)用，資金在使用過程中需要額外用于資金的使用的支付費(fèi)用，例如股票支付股息、貸款支付利息、信托費(fèi)用等等，每個(gè)融資過程中的環(huán)節(jié)都是要以獲得最大的性價(jià)比為目標(biāo)的。因此上市房地產(chǎn)企業(yè)要做出正確的融資決策，就要對(duì)融資成本進(jìn)行準(zhǔn)確的分析。融資成本高低的因素包含了融資的規(guī)模、狀況、經(jīng)營狀態(tài)、資本市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等等，都是要考慮在融資成本范圍內(nèi)的[2]。

（二）資本占到總資本的比例，是房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行渠道融資后得到了融資結(jié)構(gòu)，其中包含了所有者的權(quán)益、長短期的負(fù)債等等。房地產(chǎn)上市公司的融資機(jī)構(gòu)將企業(yè)的債務(wù)、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)等等加以反映，得到各種債務(wù)資金的比例計(jì)算結(jié)果，通過對(duì)比例的控制，調(diào)整房地產(chǎn)上市公司的償債壓力。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能出現(xiàn)，而且隱蔽性較強(qiáng)，一旦爆發(fā)后果十分嚴(yán)重，其具有普遍性和客觀性的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)上市公司做出融資決策的時(shí)候就產(chǎn)生，也勢(shì)必會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。無論選擇哪一種融資渠道，都可能會(huì)遇到融資風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)不確定，因此房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行融資渠道的決策后首先要對(duì)債權(quán)融資、股權(quán)融資進(jìn)行比例的優(yōu)化工作，對(duì)于短期融資和長期融資的比例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的降低，保證房地產(chǎn)上市公司減少融資壓力過大帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大的問題。

（四）政策性因素的影響是絕大多數(shù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中會(huì)面臨的問題。國家的宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)融資渠道產(chǎn)生巨大的影響。因此在進(jìn)行融資渠道的選擇的時(shí)候，房地產(chǎn)上市公司會(huì)充分考慮政策性因素帶來的影響，減少融資中的政策風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

（一）由于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是隨著內(nèi)外部環(huán)境的改變而不斷發(fā)生變化的。因此在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)建的過程中，應(yīng)考慮資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)某項(xiàng)指標(biāo)的影響，例如當(dāng)企業(yè)不能保持良好的資本結(jié)構(gòu)，而且要面臨風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，是很難保持原有的資本規(guī)模的，甚至要放棄發(fā)展規(guī)劃。因此，最有資本結(jié)構(gòu)的確定要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，無論怎么樣調(diào)整，都要以企業(yè)價(jià)值最大化作為導(dǎo)向，以先進(jìn)的企業(yè)相關(guān)指標(biāo)為導(dǎo)向，以最低的融資成本作為目標(biāo)，根據(jù)最適宜的融資方式和工具進(jìn)行綜合的確定。

（二）審視當(dāng)前我國的房地產(chǎn)融資機(jī)制，眾多房地產(chǎn)商在房貸政策趨緊的形勢(shì)下，凸顯出單一的房地產(chǎn)融資渠道的弱點(diǎn)。因此進(jìn)行房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，首要的策略就是進(jìn)行多元化融資。改變主要依靠銀行貸款的格局，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及金融市場環(huán)境進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，開拓新的融資渠道，構(gòu)建新的融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)渠道多元化，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。

（三）很多房地產(chǎn)企業(yè)目前都處在國家收緊銀根，宏觀調(diào)控的環(huán)境中，一些融資能力不強(qiáng)的企業(yè)非常注重資金的獲得，但是往往輕視了資金的成本和風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前由于我國房地產(chǎn)市場的需求量較大雖然使得風(fēng)險(xiǎn)在縮小，但是風(fēng)險(xiǎn)的存在依然是客觀的，一旦出現(xiàn)企業(yè)周轉(zhuǎn)不利，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)放大的效應(yīng)。因此，房地產(chǎn)上市企業(yè)在進(jìn)行融資方式的選擇的決策上，要從資金的數(shù)量、成本、風(fēng)險(xiǎn)、期限、靈活性等方面多加考慮，將風(fēng)險(xiǎn)和成本作為重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，把風(fēng)險(xiǎn)作為綜合判斷的因素，對(duì)于資金的成本、數(shù)量、期限、靈活性等進(jìn)行綜合判斷。采用股票發(fā)行核準(zhǔn)制等方法增加股權(quán)融資成本等，通過股權(quán)融資方式支持風(fēng)險(xiǎn)較高的增長機(jī)會(huì)。例如房地產(chǎn)上市企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營情況和資本市場的轉(zhuǎn)換來決定是否進(jìn)行股權(quán)融資，并讓企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等[3]。還要注意當(dāng)前我國的股權(quán)融資的治理機(jī)制缺乏監(jiān)管市場的配合，因此需要證券監(jiān)管部門對(duì)于現(xiàn)金分紅等政策進(jìn)行約束和引導(dǎo)，另外證券監(jiān)管部門應(yīng)重點(diǎn)分析上市公司現(xiàn)金流量，判斷是否需要配股，避免以凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致的上市公司操縱經(jīng)營業(yè)績的行為，從而有效發(fā)揮證券市場優(yōu)化資源配置的功能。

四、結(jié)語

綜上分析，由于金融融資方式各有優(yōu)勢(shì)和缺點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)，對(duì)自身的實(shí)際情況進(jìn)行理智分析和判斷，應(yīng)用多種融資渠道，獲得充裕的資金，并且盡量降低融資成本將融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂松.房地產(chǎn)上市公司企業(yè)擴(kuò)張模式及其融資方式的研究[J].上海交通大學(xué)，2012.

[2] 單明.關(guān)于房地產(chǎn)上市公司融資渠道及資金成本管理的調(diào)研報(bào)告[J].沈陽大學(xué)，2013.

[ 3 ] 吳志松.“借殼上市”在中小房地產(chǎn)企業(yè)融資中的應(yīng)用探討[J].會(huì)計(jì)之友，2014，（27）：46-49.