張遙辰
(集美大學(xué)財經(jīng)學(xué)院)
【摘要】京津冀區(qū)域發(fā)展一體化深入推進,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)形式單一、功能局限等問題日加明顯,轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)公然成為影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。本文基于區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展大背景下,對我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀進行了分析,指出業(yè)態(tài)融合發(fā)展將是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的方向,并提出與之促動的路徑建議。
【關(guān)鍵詞】區(qū)域發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn) 轉(zhuǎn)型路徑
一、引言
隨著我國京津冀區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)一體化發(fā)展,京津冀區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)調(diào)整布局,是實現(xiàn)三地區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的主要方式。表現(xiàn)最為突出的即是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速的提高。如下圖1所示,2007年——2016年,我國住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)三個業(yè)態(tài)開發(fā)投資累計同比增速趨勢圖顯示,商業(yè)地產(chǎn)類地產(chǎn)業(yè)態(tài)的開發(fā)投資增速明顯高于住宅地產(chǎn)業(yè)態(tài)的開發(fā)投資增速。由此可見,商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域間的合理布局調(diào)整已成為我國推進京津冀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的有力手段。而區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展是重新布局后商業(yè)地產(chǎn)需要予以重視的問題。因為只有區(qū)域間完成合理布局,區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展,才能保證商業(yè)地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展過程中符合特定區(qū)域經(jīng)濟趨勢。
二、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及未來轉(zhuǎn)型方向
(一)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
縱觀當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài),可以看出,在區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展背景下,我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出以下兩個特征:
1.業(yè)態(tài)形式相對單一。零售業(yè)態(tài)至今都是我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)態(tài)形式,根據(jù)零售業(yè)態(tài)功能的不同,有連鎖商超、購物中心、家居中心等。這種以零售業(yè)態(tài)為主的商業(yè)地產(chǎn),隨著地產(chǎn)上市的逐漸成熟,逐漸在周邊圈內(nèi)開發(fā)出小型輔助性基礎(chǔ)設(shè)施,如醫(yī)藥店和其他商店,但零售依然是商業(yè)地產(chǎn)的主線。
2.業(yè)態(tài)功能相對局限。大型商超購物是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的主要業(yè)態(tài)形式,而在業(yè)態(tài)功能上,大宗百貨購物占主流,醫(yī)藥、健身、體驗中心等功能相對欠缺,雖然目前這些功能實體經(jīng)濟已陸續(xù)進駐商業(yè)地產(chǎn),但相對于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模而言尚存在缺口,從整個商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)上看,功能相對局限。
(二)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)未來轉(zhuǎn)型方向
區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展背景下,互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟、共享經(jīng)濟成為趨勢下促動三駕馬車作用的經(jīng)濟新動力,像虛擬電商交易、在線交易等虛擬經(jīng)濟成為消費大趨勢,實體經(jīng)濟逐漸淡出消費主線。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩影響傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)正向需求。意味著在未來,餐飲、零售、住宿等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)單一業(yè)態(tài)形式已很難滿足當(dāng)今“快”時代的消費理念,網(wǎng)絡(luò)交易逐漸侵蝕實體經(jīng)濟下促動傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)只有向“輕靈”、“綜合”開發(fā)方向轉(zhuǎn)型,打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式,依托于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上,將具有養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)休閑、體育健身、旅游觀光等產(chǎn)業(yè)功能通入傳統(tǒng)地產(chǎn),將傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)復(fù)合型業(yè)態(tài),換言之,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)上延伸出除商業(yè)住宅、消費購物用途之外的其他醫(yī)療、休閑等輔助性、保障性多產(chǎn)業(yè)功能“混搭”式業(yè)態(tài)或許是未來傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
三、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型路徑
未來“混搭”式發(fā)展業(yè)態(tài)將成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向,作為行業(yè)趨勢,發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型需要從頂層設(shè)計、市場運作和人才保障三方面綜合入手。
(一)頂層設(shè)計,科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期,進行縝密的調(diào)查研究是必要,但在地產(chǎn)業(yè)態(tài)上也需要進行科學(xué)規(guī)劃,使單個業(yè)態(tài)形成業(yè)態(tài)組合,升級傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)單一業(yè)態(tài)形式,產(chǎn)生小集群效應(yīng)。如在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期,確定地產(chǎn)主線為百貨購物型,圍繞主線規(guī)劃,結(jié)合區(qū)域人群特點和消費特征,診斷在主線業(yè)態(tài)之外的該區(qū)域欠缺或需求較為旺盛的其他產(chǎn)業(yè)或功能業(yè)態(tài),并確定其為第二業(yè)態(tài)和第三業(yè)態(tài)。以此類推,形成基于主線業(yè)態(tài)之上的適用于該地塊的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合,值得注意的是,在確定其他非主線業(yè)態(tài)時,需要將各業(yè)態(tài)之間的相互輔助和競爭考慮其中,不能重復(fù)發(fā)展從屬業(yè)態(tài),以免負面影響主線業(yè)態(tài)發(fā)展。
(二)市場運作,促動商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)間融合發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)在上市后,合理配置資源,是有力促進業(yè)態(tài)間的融合發(fā)展的重要手段。而市場化運作是使資源得以合理配置的天然促動劑。因此,在商業(yè)地產(chǎn)投入上市后的一定時段內(nèi),吸引不同業(yè)態(tài)進駐,完善地產(chǎn)功能要充分借助市場這只“無形的手”的力量,主動淘汰不適宜融合發(fā)展的業(yè)態(tài)形式或需求不大的功能產(chǎn)業(yè),加大力度引進那些適應(yīng)經(jīng)濟形勢、契合消費趨向的業(yè)態(tài),尋求業(yè)態(tài)間經(jīng)濟平衡點,促進業(yè)態(tài)間的融合發(fā)展,并最終使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成為融合多經(jīng)濟點的綜合型地產(chǎn)。
(三)人才建設(shè),支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑上,保持專業(yè)人才供給和智慧貢獻是支撐商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展能否持續(xù)的關(guān)鍵。因此,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過程中,要著重加強專業(yè)人才的引入與培育,細化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展人才隊伍分支,能夠系統(tǒng)、全面、多面、辯證的分析地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展問題和不確定性因素,支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型良性發(fā)展。
四、結(jié)語
區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形勢下,互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟、共享經(jīng)濟促動下,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)“混搭式”發(fā)展趨勢明顯。要保障傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的有序轉(zhuǎn)型,頂層設(shè)計上科學(xué)規(guī)劃地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合,并需要依靠市場化運作手段促動業(yè)態(tài)間的良性融合。同時,持續(xù)的專業(yè)化人才供應(yīng)也不容忽視。
參考文獻:
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