劉源

[摘 要]房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展軌道，住房?jī)r(jià)格一路攀升，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂?；诖耍疚姆治隽宋覈?guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)及其形成原因，并探索了抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]抑制；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072

[中圖分類(lèi)號(hào)]F832.4；F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-0-01

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，規(guī)模較大，房?jī)r(jià)較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和其他方式的融資風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì)各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門(mén)積極研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的抑制方法。探索抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深刻意義。

1 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)

1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對(duì)銀行的回報(bào)率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國(guó)中央銀行缺乏對(duì)商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)與監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長(zhǎng)的現(xiàn)象，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次，不良房地產(chǎn)貸款會(huì)影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)嚴(yán)重的資金損失。具體來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導(dǎo)致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無(wú)法滿足客戶的資金需求，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。再次，土地儲(chǔ)備貸款存在著較大的隱性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，政府部門(mén)壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣(mài)所得成為了政府部門(mén)財(cái)政收入的重要來(lái)源。但土地儲(chǔ)備貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，盲目收購(gòu)大量土地而不考慮市場(chǎng)需求會(huì)導(dǎo)致土地?zé)o法賣(mài)出，貸款難以償還，進(jìn)而引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著較大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)債率高居不下，維持在70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)難度逐漸加大，信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升。

1.2 其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，會(huì)將信貸風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)嚴(yán)重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較高，資金用量較大，我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)機(jī)制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按期償還債券，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

首先，房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)成正比，房地產(chǎn)投資越大，房?jī)r(jià)越高。且房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。但是，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融過(guò)度支持極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。再次，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)影響到房?jī)r(jià)。這是因?yàn)?，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費(fèi)能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。

3 抑制我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的建議

3.1 抑制過(guò)度投機(jī)投資

首先，政府應(yīng)加強(qiáng)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，積極運(yùn)用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進(jìn)而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。因此，政府應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套和第三套方的消費(fèi)者采取政策限制，避免投機(jī)性炒房。對(duì)于在短期內(nèi)頻繁倒賣(mài)住房的消費(fèi)者和投資者，政府應(yīng)采取相應(yīng)的稅收政策，提高稅率。另外，對(duì)于房屋空置問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)積極實(shí)施房屋空置稅，提高投機(jī)炒房者的投機(jī)成本，減少投機(jī)炒房的現(xiàn)象。

3.2 落實(shí)存款保險(xiǎn)制度

存款保險(xiǎn)資金主要指金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)繳納的保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險(xiǎn)制度能夠加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，進(jìn)而保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)成立金融資產(chǎn)管理工作，對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的資金管理進(jìn)行監(jiān)督，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 銀行積極控制信用風(fēng)險(xiǎn)

首先，我國(guó)應(yīng)積極實(shí)施個(gè)人征信制度，根據(jù)個(gè)人的信用卡、消費(fèi)信貸等狀況對(duì)消費(fèi)者的信用程度進(jìn)行評(píng)估，建立個(gè)人信用檔案。銀行應(yīng)在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺(tái)，在全國(guó)范圍內(nèi)共享個(gè)人信用信息。另外，政府應(yīng)積極加快法律體系建設(shè)，出臺(tái)相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個(gè)人征信制度提供立法保障。其次，我國(guó)應(yīng)積極完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的征信制度，對(duì)泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對(duì)于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風(fēng)險(xiǎn)。

主要參考文獻(xiàn)

[1]鄭印霞，邵四華.我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)與創(chuàng)新研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（2）.

[2]沈悅，郭培利，李巍軍.房?jī)r(jià)沖擊如何生成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)貿(mào)研究，2015（3）.