我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與相關(guān)法律問題研究

鄭恕

摘 要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新興行業(yè)，在我國已經(jīng)進入高速發(fā)展期。但相關(guān)配套法律、法規(guī)尚處于缺失狀態(tài)。本文從土地管理和法律、法規(guī)完善的角度出發(fā)，將目前存在的問題逐一梳理，并提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展 現(xiàn)狀

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（a）-138-02

1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念及在我國發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概況

隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)行業(yè)的一個重要分支已在我國悄然崛起。由于這種地產(chǎn)開發(fā)的最終目標客戶比較特殊，所以這種地產(chǎn)開發(fā)形式對我們來說還比較陌生，法律層面也未曾給出明確定義。以民間產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話來總結(jié)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是“以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營?！?/p>

1.2 業(yè)態(tài)分類及特點

目前，由于該類地產(chǎn)主要以工業(yè)用地作為開發(fā)載體，所以很多人也稱之為“工業(yè)地產(chǎn)”。實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新時代工業(yè)地產(chǎn)的升級產(chǎn)品，其涵蓋的產(chǎn)業(yè)形態(tài)也較前者更為廣泛，主要包括以下幾種模式：一是大片工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式；二是現(xiàn)代倉儲物流園區(qū)開發(fā)模式；三是創(chuàng)新中心、總部辦公基地、研發(fā)孵化器等園中園模式；四是各地日漸興起的各類創(chuàng)意傳媒文化基地等。這些開發(fā)形式不僅業(yè)態(tài)多樣，投資參與方式也與傳統(tǒng)開發(fā)方式有所不同。除傳統(tǒng)投資、融資形式以外，近些年通過PPP招標，以政府與民間資本合作方式介入的開發(fā)形式也日漸受到社會資本的歡迎。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然看似包羅萬象，但都具有以下幾個共同點：（1）此類地產(chǎn)形態(tài)符合我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，淘汰落后產(chǎn)能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大政方針。（2）此類地產(chǎn)形態(tài)符合國家支持新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，促進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新政策。（3）集中統(tǒng)一配套設(shè)施的建設(shè)，有利于節(jié)約利用土地。（4）分割單元銷售可有效降低中小企業(yè)拿地建設(shè)門檻。（5）有利于帶動片區(qū)和產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)發(fā)展，加快產(chǎn)城融合目標的實現(xiàn)。

1.3 運營形態(tài)及盈利模式

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要以“建成+交付”模式為主，此類模式按照統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)標準廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，然后根據(jù)相關(guān)部門核定的最小分割單元（可以是整棟、整層，甚至是部分樓層）進行分割登記，將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記到最終客戶名下，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。第二種一般稱為定制模式，即客戶在開發(fā)前端即介入規(guī)劃設(shè)計，向開發(fā)企業(yè)提出自己的具體需求，開發(fā)企業(yè)采取“量體裁衣”模式為客戶建設(shè)定制廠房。除以上兩種模式外，有的開發(fā)企業(yè)為了便于管理，采取“只租不售”模式。

在盈利模式方面，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售盈利方式，成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以發(fā)展的眼光對實體經(jīng)濟項目進行投資，不僅可以為地方政府帶來持續(xù)的稅收，同時又能有效地解決社會就業(yè)問題。更為可貴的是，規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)往往都有自己專業(yè)的招商團隊和資源，能為地方政府引入優(yōu)質(zhì)投資企業(yè)，這一點備受地方政府的歡迎。綜合來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很好地抓住了社會效益與經(jīng)濟效益的最佳結(jié)合。

1.4 與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的不同點

雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上也是地產(chǎn)開發(fā)，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)存在以下幾點不同：（1）審核程序不同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因為最終服務(wù)于實體產(chǎn)業(yè)，所以在項目立項、環(huán)評指標等方面須經(jīng)有關(guān)部門的前置審核。（2）面向客戶不同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終銷售客戶一般是企業(yè)法人，而傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)對此并無特別要求。（3）開發(fā)成本不同。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多以工業(yè)用地為開發(fā)載體，且處于遠離市區(qū)的工業(yè)園區(qū)，拿地成本比傳統(tǒng)地產(chǎn)要低。（4）資質(zhì)管理不同。目前對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)管理，我國尚未有法律、法規(guī)級別的規(guī)范性指導(dǎo)文件，故產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資質(zhì)要求方面也較傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)更低。

2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的法律問題

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以帶來不錯的社會效益和經(jīng)濟效益，可以帶來雙贏甚至是多贏的良好效果，故這種地產(chǎn)開發(fā)模式受到了地方政府、開發(fā)企業(yè)以及最終客戶的一致好評。但是，因為這種開發(fā)模式在一定程度上缺乏法律、法規(guī)的約束和指引，很多環(huán)節(jié)還游離于法律、法規(guī)的真空地帶，所以多年來此類地產(chǎn)開發(fā)模式也產(chǎn)生了很多法律問題，本文將逐一梳理列舉如下。

2.1 使用一般工業(yè)用地開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與土地用途管理相悖

根據(jù)《土地管理法》，我國采取嚴格的土地用途管理制度。我國發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）中明確，“工業(yè)用地是指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地，倉儲用地指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地?！边@兩類用地均屬于工礦倉儲用地二級分類。國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》（國土資發(fā)〔2008〕24號）文件中明確了工業(yè)用地的投資強度、容積率、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地和建筑系數(shù)五項建設(shè)指標，并且明令禁止在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。由此可見，我國雖然在法律、法規(guī)層面未限制工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓，但是從土地用途管理角度分析，工業(yè)（倉儲）用地主要為工業(yè)（倉儲）企業(yè)自身生產(chǎn)、倉儲使用，而不是用來開發(fā)銷售獲利。若按照產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路，建成后分割銷售，不僅違反了土地用途管理制度，還將會打亂國家對工業(yè)用地提出的五項控制指標。由此可見，利用工業(yè)用地從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有變相改變土地用途，違反國家法律強制性規(guī)定的嫌疑。

2.2 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的泛濫會在一定程度上沖擊商業(yè)地產(chǎn)市場

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)涵蓋較為廣泛，除傳統(tǒng)工業(yè)廠房以外，還包括很多新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。與標準廠房不同，這些新興業(yè)態(tài)使用的生產(chǎn)辦公場所空間靈活多變，除土地用途的不同以外，即使專業(yè)人士也很難辨別出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通寫字樓商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別。故產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的日益壯大一定程度上沖擊了傳統(tǒng)商業(yè)寫字樓市場。

2.3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地成本較低，有國有資產(chǎn)流失嫌疑

由于我國土地利用現(xiàn)狀分類標準未對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地做出明確要求，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般以工業(yè)用地作為開發(fā)載體。按照我國二線城市工業(yè)用地地價標準，以2.0容積率概算，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樓面地價成本一般不足千元，但是分割銷售價格每平方米可達5000～6000元甚至更高。這樣一來，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高額利潤都流入了開發(fā)企業(yè)囊中，政府并未得到相應(yīng)的土地出讓收益，一旦產(chǎn)生買賣合同糾紛，按照《合同法》第五十二條合同無效條款相關(guān)規(guī)定，損害國家利益、社會公共利益的合同有被確認為無效合同的風(fēng)險。

2.4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏必要的監(jiān)督管理

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康運營可有效拉動經(jīng)濟增長、解決就業(yè)、產(chǎn)生持續(xù)稅收。這都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)積極的方面。但是有些企業(yè)打著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幌子變相開發(fā)辦公型公寓、花園式廠房甚至別墅型獨棟辦公樓，并且繞開政府對工業(yè)用地行業(yè)分類的監(jiān)管，直接將其銷售給自然人，這將導(dǎo)致最終購買者無法順利辦理產(chǎn)權(quán)分割登記手續(xù)。

3 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景

近期，國土資源部頒布了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》。該文件提出，為適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“可由縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會同國土資源等相關(guān)部門論證明確新業(yè)態(tài)項目土地用途，在現(xiàn)有國家城市用地分類的基礎(chǔ)上以制定地方標準的形式予以明確，并向社會公開后實施?！庇纱丝磥?，國家層面已經(jīng)關(guān)注到了新興業(yè)態(tài)用地的特點，同時發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)有的土地用途分類在新產(chǎn)業(yè)土地用途管理方面尚有所欠缺，并鼓勵地方政府在不違背現(xiàn)有法律法規(guī)的前提下，可結(jié)合地方實際情況對新產(chǎn)業(yè)用地在政策方面進行大膽創(chuàng)新。相信在政策法規(guī)進一步完善的大好形勢下，作為新興產(chǎn)業(yè)的助推器，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勢必迎來又一輪高速發(fā)展的春天。

4 結(jié)語

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對社會經(jīng)濟發(fā)展存在諸多積極影響，但目前該行業(yè)在法律、法規(guī)層面缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理標準，這就為開發(fā)企業(yè)“打擦邊球”提供了便利條件。為迎合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢，從國家到地方層面均對此新興產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并做出了一定的努力。各地應(yīng)充分調(diào)研產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的各種問題，結(jié)合新產(chǎn)業(yè)用地需求的特點，進一步健全法律、法規(guī)相關(guān)內(nèi)容，完善行政監(jiān)督管理機制，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進行必要的指引和疏導(dǎo)，使其為我國經(jīng)濟的發(fā)展貢獻力量。

參考文獻

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