聚焦國(guó)內(nèi)近兩年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究

羅宛婷

摘 要 我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題日漸凸顯并越來(lái)越嚴(yán)峻，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始成為一種為老年人提供更人性化服務(wù)的新模式。本文對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀方面的研究做一個(gè)歸納與總結(jié)，分析問(wèn)題的同時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，試圖為學(xué)者后續(xù)研究提供線索，對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀；問(wèn)題；經(jīng)驗(yàn)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是以一特定的地點(diǎn)、住所或設(shè)施為載體，在為老年人提供適老化居住環(huán)境的同時(shí)，也提供與老年需求相適應(yīng)的日常生活服務(wù)、護(hù)理乃至醫(yī)療服務(wù)。宋敏（2016）指出以養(yǎng)老地產(chǎn)形式提供的養(yǎng)老服務(wù)通常是一種機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。一般認(rèn)為，只有當(dāng)居住設(shè)施的適老化與老年照護(hù)服務(wù)兩個(gè)要素同時(shí)滿足，這樣的老年居住設(shè)施才具備養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵。

如今講的養(yǎng)老地產(chǎn)是指以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的一種新型地產(chǎn)。劉挺軍（2016）提出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要去地產(chǎn)化，所謂的“去地產(chǎn)化”，是養(yǎng)老服務(wù)更加多元化和復(fù)合的一個(gè)代表，這其中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是一個(gè)體現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在人們更注重養(yǎng)老養(yǎng)生，地產(chǎn)是載體，主要是講居住，最終體現(xiàn)出來(lái)還是服務(wù)，而不是僅僅賣(mài)房子。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題

在中國(guó)社會(huì)人口老齡化的大背景下，我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事件。當(dāng)養(yǎng)老問(wèn)題成為每一家庭不容回避的重要話題，明確養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題很有必要。

馮青（2015）認(rèn)為目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中主要存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題： 一是開(kāi)發(fā)規(guī)劃不合理，缺乏針對(duì)和創(chuàng)新性，不能滿足老年人的各種需求。二是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行養(yǎng)老住宅開(kāi)發(fā)時(shí)為了盡可能降低成本只能將地址選在低價(jià)便宜的郊區(qū)，一些基本生活設(shè)備和配套設(shè)施極度缺乏。三是沒(méi)有形成多元化的運(yùn)營(yíng)模式。四是缺乏政策扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)性有待提升[1]。呂淑琪（2016）進(jìn)一步指出養(yǎng)老地產(chǎn)中存在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，前期投資高，后期盈利少。陳其一、海然、王勇（2015）認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題還在于缺乏良好的金融體系、健全的養(yǎng)老服務(wù)體系和人力資源體系。周幼曼（2015）指出整個(gè)行業(yè)還處在探索階段，尚未形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和成熟的商業(yè)模式，存在著資金渠道不暢、盈利模式不成熟、市場(chǎng)定位不清晰、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)能力不強(qiáng)等問(wèn)題[]。賀陽(yáng)（2015）通過(guò)一系列采訪調(diào)查得出結(jié)論：養(yǎng)老地產(chǎn)，這塊房企紛紛爭(zhēng)搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來(lái)并不是那么“可口”。

綜上所述，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題來(lái)自于政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等多個(gè)方面的因素。首先，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，發(fā)展較緩慢，沒(méi)有可借鑒的先例，尚未形成統(tǒng)一的規(guī)范和模式。其次，大多數(shù)老年人，特別是二三線城市甚至農(nóng)村地區(qū)，對(duì)養(yǎng)老沒(méi)有清晰的概念，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)更沒(méi)有關(guān)注度，致使養(yǎng)老地產(chǎn)難以較大范圍發(fā)展。最后，缺乏政府的重視和相應(yīng)政策，行業(yè)體系尚不健全。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)策

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)方面都處于初級(jí)探索階段，在社會(huì)老齡化的背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)迫在眉睫。劉亮、郭師虹、楊晶晶（2016）提出我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)在抓住歷史機(jī)遇的同時(shí)，要充分依據(jù)我國(guó)的人文歷史特點(diǎn)和風(fēng)俗文化并借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，合理有序地推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展[]。陳其一、海然、王勇（2015）指出促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策在于以下三點(diǎn)：一是強(qiáng)化政府職能，健全法律法規(guī)；二是創(chuàng)新融資方式，拓展融資渠道；三是積極探索多元化運(yùn)營(yíng)模式[2]。其中，吳學(xué)軍（2015）借鑒上海、杭州、武漢等城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合濟(jì)南市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)際情況，指出濟(jì)南市應(yīng)進(jìn)行整體規(guī)劃，出臺(tái)切實(shí)可行的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步拓寬企業(yè)融資渠道，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、投資商積極進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成“政府主導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與”的模式。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)踐

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大盈利前景也吸引了國(guó)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科在2010年就斥資挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——北京房山幸福匯。同年泰康人壽成立養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體泰康之家。保利也在2012年公布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。學(xué)界對(duì)于國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)討論也較多。近幾年興起的養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在以下三種開(kāi)發(fā)模式：一是“純”養(yǎng)老模式。這是護(hù)理型純養(yǎng)老模式，建設(shè)大量適合老齡化配套設(shè)施，包括醫(yī)療、保健設(shè)施。二是開(kāi)發(fā)休閑物業(yè)模式。這種模式表面上是養(yǎng)老的概念，核心卻在于適老化建筑的設(shè)計(jì)和功能配套，大多停留在利用養(yǎng)老概念來(lái)達(dá)到出售房子的目的。三是“復(fù)合”養(yǎng)老模式。其核心是不同景觀、不同資源類(lèi)型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化，實(shí)質(zhì)上是“休閑社區(qū) + 養(yǎng)老功能”。

依據(jù)市場(chǎng)定位、土地獲取方式、融資渠道、政策支持等方面的不同，當(dāng)前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式主要可以分為銷(xiāo)售模式、租賃模式、租售結(jié)合模式三種。在盈利模式上，租售并舉和會(huì)員制是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽(yáng)城和上海親和源則分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。

張命軍（2015）提出從旅游地各項(xiàng)目涉足養(yǎng)老產(chǎn)品的方式來(lái)看，主要有以下四種模式：嵌入式開(kāi)發(fā)模式，以萬(wàn)科良渚文化村為代表；酒店式開(kāi)發(fā)模式，以南山佛光養(yǎng)生谷為代表；鄉(xiāng)村式開(kāi)發(fā)模式，以浙江九思村城仙居為代表以及復(fù)合式開(kāi)發(fā)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表。

綜上所訴，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)多方投資主體參與，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品多元供給已具雛形，涉及除地產(chǎn)外其他行業(yè)的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈。作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較慢的國(guó)家，中國(guó)一直在努力嘗試開(kāi)發(fā)實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉亮，郭師虹，楊晶晶.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（1）：67-70.

[2]徐瑞峰.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式創(chuàng)新研究[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2015：21，74-76.