南京市住宅價格現(xiàn)狀及原因分析

【摘 要】隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國民需求的不斷增加，房地產(chǎn)市場已是國內(nèi)GDP極其重要的一部分，但是正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的急速發(fā)展，炒房等情況也隨之而生，才有了泡沫經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)的情況發(fā)生。所以，如何運(yùn)用科學(xué)的方式對市場進(jìn)行規(guī)范顯得十分的重要。

【關(guān)鍵詞】南京市；住宅價格；現(xiàn)狀；原因分析

一、南京市房地產(chǎn)市場概況

南京市是東部沿海地區(qū)最為核心的城市之一，也是江蘇省的省會城市，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。南京市總占地面積將近6600m2，根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2015年，南京市的建成區(qū)面積為924m2，南京市的常駐人口在824萬人左右，城鎮(zhèn)的人口占總?cè)藬?shù)4/5，南京市也是長三角地區(qū)和華東唯一的特大城市。近兩年的相關(guān)報告和數(shù)據(jù)顯示，南京市的土地交易量在不斷地上升。

二、南京市住宅價格現(xiàn)狀

南京市房地產(chǎn)的總體價格呈現(xiàn)持續(xù)增長。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市在2016年的上半年達(dá)到了73989套的新房交易量，是近10年以來最高的新房交易記錄。2016年1月—6月，短短幾個月南京市的成交均價達(dá)到了每平米19118元，同期上漲了1/3，上半年后期庫存量亦是有史以來最低的。

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)資料顯示，可以發(fā)現(xiàn)南京市新房價格在年度供銷方面呈現(xiàn)的是上升趨勢，每平米的成交價格同期增長了4000元，盡管期間小有回落，但是后期的增長呈現(xiàn)出加速上升地趨勢，并且成交的價格也隨著交易量的上升而上升，同期每平米增長了9000元。目前，南京市的住宅樓價格平均成交價格每平米在20000元。較周圍城市而言，數(shù)據(jù)顯示南京市的房價還是較高的。

南京市房地產(chǎn)的空間分部和經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切聯(lián)系。根據(jù)南京市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京市的建鄴區(qū)以及鼓樓區(qū)的房價在全市的房價中排名第一，每平方均價超過20000元。排行第二的白下區(qū)、玄武區(qū)等的每平米房價均價在15000元-20000元。其余地方的房價最便宜的均價也在每平米7000元以上。整合所有的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，影響房價的主要因素是交通。交通便利、商貿(mào)區(qū)匯合、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)綜合實(shí)力越強(qiáng)，則房價越高。由此可見。空間分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分密切的聯(lián)系。

新房、二手房同漲。根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，可以發(fā)現(xiàn)南京市在2016年上半年的新房市場量在4.9萬套，交易量是7.5萬套，同期增長了1倍。但是不難發(fā)現(xiàn)，同期庫存量也創(chuàng)造了新低，按照目前市場的銷售速度，2個月之后將售罄。不僅是新房，二手房的銷量也十分的火熱。2016年上半年，南京市二手房交易量達(dá)到了8.3萬套，同期增長了124.3%，直至南京市限貸政策的出臺。從數(shù)據(jù)中可以分析，二手房比新房的價格增長速度更快、交易量和成交價格也更高。

除此之外，可以發(fā)現(xiàn)房屋的住宅面積不同，同期地增長速度也不一致。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)表的數(shù)據(jù)顯示，南京市2016年上半年在房地產(chǎn)業(yè)的投資量是801億元 ，其中49%都是用于小戶型的投資。

三、南京市住宅價格現(xiàn)狀原因分析

成本方面。南京市的土地價格一直呈現(xiàn)上升的趨勢，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市2016年3-6月住宅區(qū)的交易價格依然持續(xù)增長，同期每平米增長了30000元。成本增加的主要原因是土地出讓金也在增長。與此同時，國內(nèi)的裝修費(fèi)和工地的機(jī)械以及工程材料費(fèi)的價格都在上升，也導(dǎo)致了南京市房地產(chǎn)價格的上升。言而言之，建筑材料的決定著房地產(chǎn)的價格的漲落。

需求方面。需求主要指的是支付能力以及愿望，供給主要指的是出售方以特定的價格在特定的時間進(jìn)行出售的總量。在市場這個大環(huán)境下，決定價格的主要因素是供給關(guān)系。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南京市居民在購房方面的需求是十分強(qiáng)烈的，同年下半年，南京市統(tǒng)計(jì)局顯示數(shù)據(jù)，下半年貸款金額上漲將近1萬億元，同比增長了105%。但是，目前的房屋貸款主要來源是票據(jù)和按揭，首次購房的占63%。南京市作為省會城市，綜合實(shí)力強(qiáng)，地理位置優(yōu)越，資料顯示南京市50%的購房者都顯示為剛性需求并且是首次購房，1/3的是進(jìn)行房屋升級（以小換大）。根據(jù)南京市人社局工資處的資料顯示，南京市居民的人均工資月工資在5600元，但是目前南京市的房價在20000/m2，看似困難，但是南京市房屋購買力主要是節(jié)助于房屋轉(zhuǎn)賣而增長，首套房和二手房的交易量相似。在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)下降的情況下，很多投資方將目標(biāo)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)等也對此密切關(guān)注，投資方在地域上也從一線城市跨越到了二、三線城市。根據(jù)相關(guān)資料顯示，南京市在投資方面的需求占總量的18%。

供給方面。結(jié)合南京市在近幾年的土地面積和金額的出讓情況等，可以發(fā)現(xiàn)土地在出讓方面等主要是呈現(xiàn)下降的趨勢，但是成金的交易量在增大。其中，主要的原因是南京市的土地資源郵件，可以利用的建設(shè)用地也在不斷地的減少。因?yàn)檎我蛩睾蜕鐣h(huán)境的變化，南京市的房地產(chǎn)市場也在不斷地變化著，致使在土地方面供求不成正比，土地在轉(zhuǎn)讓金額更方面也在不斷的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)整體的價格也上升了?？梢园l(fā)現(xiàn)，南京市在建設(shè)用地方面供給不足，無法保證可以滿足市場的需求量。

四、結(jié)語

本文對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行研究，旨在對南京市房地產(chǎn)價格的起伏有一定的了解，促進(jìn)南京市房地產(chǎn)企業(yè)的理性開發(fā)以及平穩(wěn)發(fā)展，幫助消費(fèi)者更加理性的進(jìn)行購房，也可以協(xié)助當(dāng)?shù)氐恼M(jìn)行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：

武娜華（1975—），女，漢族，碩士學(xué)歷，黑龍江人，中農(nóng)國信控股集團(tuán)南京有限公司，經(jīng)濟(jì)師職稱，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師。