楊現(xiàn)領(lǐng)+王玉光

今年3月最新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)26個(gè)城市以及海南全省，限制個(gè)人和企業(yè)出售新購(gòu)商品房，需要持有一定年限才能再次交易。這些城市主要是市場(chǎng)過(guò)熱的一線城市、重點(diǎn)二線城市以及一線城市周邊區(qū)域。

限售政策是各地政府針對(duì)快進(jìn)快出的投機(jī)性行為采取的應(yīng)急性行政手段，已有立竿見(jiàn)影之效。著眼未來(lái)，還有一些配套問(wèn)題需要解決，有待在執(zhí)行過(guò)程中揚(yáng)長(zhǎng)避短，比如針對(duì)經(jīng)濟(jì)陷入困難、急于將房產(chǎn)變現(xiàn)的家庭，可設(shè)置相應(yīng)的緊急救助機(jī)制等等。

客觀來(lái)看，限售政策有效抑制了投資投機(jī)需求，增加了住房持有的時(shí)間成本，同時(shí)難以避免給剛需和改善性購(gòu)房者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)普通收入的民眾而言，住房只是切身需要，正常狀態(tài)下與市場(chǎng)價(jià)格起伏關(guān)系不大，一般不會(huì)用來(lái)交易。但房子仍然是最重要的資產(chǎn)，在遭遇家庭緊急情況下的非常時(shí)期，房產(chǎn)的變現(xiàn)保障功能就凸顯而出。對(duì)所有購(gòu)房主體實(shí)施“一刀切”限售，固然可以打擊炒房行為，但也要考慮到各種特殊復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)因素。

迄今世界上還沒(méi)有對(duì)完全產(chǎn)權(quán)住房限售的先例，所以在執(zhí)行中尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。新加坡實(shí)施的住房限售政策只針對(duì)政府提供的公屋，而這些公屋具有經(jīng)濟(jì)適用房屬性。居民在購(gòu)買公屋時(shí)享受購(gòu)房補(bǔ)貼或低于市場(chǎng)的價(jià)格。為防止居民低價(jià)買入高價(jià)賣出不當(dāng)獲利，新加坡規(guī)定公屋需要達(dá)到一定條件才可以出售，其中最重要的條件就是持有并居?。ǔ鲎獬猓┮欢晗抟陨希?-20年，絕大部分為5年），并繳納一定的稅款。

新加坡受限售政策影響的公屋數(shù)量占房屋存量比例較小，度過(guò)限制期限后可以如私人房屋一樣自由流通。

作為應(yīng)急政策，限售不太可能長(zhǎng)期實(shí)施，也不宜短期隨意變更。對(duì)特殊情況，可考慮明確規(guī)則，建立緊急救助等補(bǔ)充機(jī)制。并且為長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)，還應(yīng)盡早研究后續(xù)退出機(jī)制，與房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制相銜接。

設(shè)置緊急救助機(jī)制，是指持有住房的家庭若在限售期間遇到緊急狀況，比如重大疾病、自然災(zāi)害等，需要將房子快速變現(xiàn)時(shí)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予一定的特殊照顧。

這種緊急救助機(jī)制可參照住房公積金制度的相關(guān)政策。后者在設(shè)計(jì)之初，規(guī)定只能用于住房消費(fèi)時(shí)才能提取，后來(lái)也補(bǔ)充完善了家庭出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)困難等特殊情況時(shí)可以提取的規(guī)定。

此外，限售還應(yīng)鼓勵(lì)更精細(xì)的差別化政策。限售政策是針對(duì)炒房行為，如果業(yè)主能夠證明其擁有房屋的數(shù)量符合家庭實(shí)際居住需求。比如人均居住面積低于一定的標(biāo)準(zhǔn)，即可考慮免除限售的約束?；蛉绺Ｖ?、揚(yáng)州、三亞等城市一樣實(shí)施的首套住宅不受限政策。廣州、無(wú)錫、海南等地區(qū)區(qū)分企業(yè)和居民的差別等。

在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制基本建立后，可以逐步、妥善取消限售政策，在法治框架下，允許所有合法途徑取得的房屋自由流通。