淺談非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用

盧偉

摘要：非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為輔助功能幫助財(cái)務(wù)指標(biāo)完成最后的財(cái)務(wù)分析，其地位是不可或缺不能撼動的。本文對非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的具體應(yīng)用進(jìn)行簡明扼要的闡述。

關(guān)鍵詞：非財(cái)務(wù)指標(biāo)；財(cái)務(wù)分析；應(yīng)用；房地產(chǎn)

一、非財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的作用

非財(cái)務(wù)指標(biāo)即在經(jīng)濟(jì)學(xué)中無法運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算的指標(biāo)，一般而言非財(cái)務(wù)指標(biāo)分為三大類，即經(jīng)營、顧客和員工。目前市場上常用的非財(cái)務(wù)指標(biāo)有：顧客滿意度；產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量；戰(zhàn)略目標(biāo)；公司潛在發(fā)展能力，如員工滿意度和保持力、員工培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)精神；管理有效性或公共責(zé)任；創(chuàng)新能力，如研發(fā)投資及其結(jié)果；新產(chǎn)品開發(fā)能力；技術(shù)目標(biāo)；市場份額[1]。

房地產(chǎn)占領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)的大部分市場后，企業(yè)僅僅運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析實(shí)際情況已經(jīng)不再能客觀全面體現(xiàn)出企業(yè)實(shí)情，這時候非財(cái)務(wù)指標(biāo)誕生，以其不可或缺的作用彌補(bǔ)了財(cái)務(wù)指標(biāo)所不能看到的因素，有效完善了整個財(cái)務(wù)分析，所以受到越來越多企業(yè)的重視。非財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠幫助企業(yè)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略、體現(xiàn)企業(yè)文化、彌補(bǔ)僅使用績效評價造成的不足，使得企業(yè)在戰(zhàn)略靈活性、團(tuán)隊(duì)和員工個體的積極性上都有所提升。

二、非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

目前整個市場可以看出，財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時依然是重頭。與財(cái)務(wù)指標(biāo)相比，非財(cái)務(wù)指標(biāo)有其自身的不足之處：首先是這種針對文化、產(chǎn)品滿意度、質(zhì)量等的評價目前尚未有統(tǒng)一的具體的標(biāo)準(zhǔn)，這就造成不同企業(yè)對此評斷不一，主觀性占據(jù)了很重要的地位。然后是非財(cái)務(wù)指標(biāo)相對財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，顯得很虛很空，沒有具體的數(shù)據(jù)來將其量化分析，對企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的幫助顯得不夠清晰，利潤不能具體量化利益得不到具體的保障，對企業(yè)而言實(shí)行就存在一定難度。最后不得不說目前國內(nèi)對非財(cái)務(wù)指標(biāo)研究不夠深入，且其涉及到的指標(biāo)關(guān)系繁雜，具有交替性和矛盾性，對此成本投入就顯得很高，且不能確保最后的利益，所以目前而言非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)中的發(fā)展就顯得雞肋。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的建立

非財(cái)務(wù)指標(biāo)雖然變數(shù)多樣，投資風(fēng)險大，但在房地產(chǎn)中非財(cái)務(wù)指標(biāo)是財(cái)務(wù)分析中必須進(jìn)行研究的一方面。非財(cái)務(wù)指標(biāo)分為經(jīng)營、顧客和員工，其中客戶是鑰匙，經(jīng)營是門鎖，員工是門鎖的鎖芯。只有門鎖足夠扎實(shí)，鎖芯和鑰匙足夠匹配最終這才是一扇效益好的門，這個企業(yè)才能給投資方帶來利益。本文結(jié)合重點(diǎn)，分析了非財(cái)務(wù)方面的3類指標(biāo)具體探討房地產(chǎn)開發(fā)中非財(cái)務(wù)指標(biāo)的建立方式。

（一）員工和企業(yè)文化

鎖芯的好壞決定著門鎖的檔次，企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最基礎(chǔ)的還是員工。房地產(chǎn)的員工一般有以下三個特點(diǎn)：第一，員工文化層次。不得不承認(rèn)有一定文化層次的員工對知識的吸收程度、運(yùn)用程度和創(chuàng)新能力大都會比文化知識薄弱的員工強(qiáng)。第二，員工滿意程度。當(dāng)前很多優(yōu)秀企業(yè)都會談到員工的幸福指數(shù)，企業(yè)能夠使得員工在單位上全身心投入，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這需要企業(yè)在員工滿意度上多下功夫。第三是員工忠誠度。忠誠一般是指行為忠誠和態(tài)度忠誠，忠誠度就是兩者的有機(jī)統(tǒng)一。前者是后者的基礎(chǔ)和前提，后者是前者的深化和延伸[2]。只有員工對企業(yè)忠誠，企業(yè)的競爭力和經(jīng)濟(jì)效益才能更好的提升。而員工的心需要企業(yè)文化來團(tuán)結(jié)。很多競爭力強(qiáng)的企業(yè)，其文化都是以尊重員工為基礎(chǔ)，對凝聚力、向心力、執(zhí)行力都有相當(dāng)大的幫助，從而萬眾一心，眾志成城實(shí)現(xiàn)互利共贏。

（二）工程質(zhì)量指標(biāo)

工程質(zhì)量優(yōu)良數(shù)/工程總數(shù)=工程質(zhì)量優(yōu)良率。從優(yōu)良率可以看出企業(yè)對項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)控，這也是房地產(chǎn)運(yùn)營最重要最主要的分析指標(biāo)。能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)率高的企業(yè)從不修建質(zhì)量不高的項(xiàng)目，這不僅會毀壞企業(yè)品牌形象，后期還不得不投入資金來維護(hù)，無論從哪個方面來看這都是非常不明智的。

（三）顧客滿意度

對顧客滿意度，一般都采用問卷調(diào)查、投訴等直接的渠道展開了解。如果顧客經(jīng)常進(jìn)行投訴相信這肯定是顧客不滿意的表現(xiàn)。一般對顧客滿意度都是從顧客投訴次數(shù)、顧客保持率、顧客利潤率來進(jìn)行系統(tǒng)的表現(xiàn)，綜合得出滿意程度。

四、結(jié)語

目前非財(cái)務(wù)指標(biāo)整體而言不夠成系統(tǒng)不夠完善，但其在房地產(chǎn)行業(yè)又是不可或缺的?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合利用，選擇最恰當(dāng)?shù)呐R界點(diǎn)從而獲得企業(yè)最大利潤率。另一方面，非財(cái)務(wù)指標(biāo)具有非常強(qiáng)的主觀能動性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)可行性慎重

選擇。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳敏，陳曉園.非財(cái)務(wù)指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（18）：131-132，133.

[2]徐沉.企業(yè)績效評價中的非財(cái)務(wù)指標(biāo)研究——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[D].浙江工商大學(xué)，2008.

[3]黃瑋.論新會計(jì)制度下醫(yī)院財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)體系[D].健康必讀（中旬刊），2012，11（05：488-489.

[4]金玲，梁鶯，張群，全龍江.杜邦分析法在醫(yī)院財(cái)務(wù)分析中的應(yīng)用初探[D].中國醫(yī)院管理，2009，29（09）：25-27.

（作者單位：光明房地產(chǎn)集團(tuán)子公司吳江明樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部）