淺談公允價值計量投資性房地產的現狀及原因

程杉杉

摘要：隨著2014年新企業(yè)會計準則的頒布，越來越多的公司選擇公允價值計量投資性房地產。本文將通過圖表展現目前上市公司對投資性房地產的計量方式的應用現狀，總結投資性房地產在公允價值應用中存在的問題。然后分析公司的投資性房地產選擇公允價值計量模式應用的動機和目前應用少的原因從而提出相應的建議。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;CAS39

一、公允價值計量投資性房地產的現實意義

2006年2月，我國財政部制定了新的企業(yè)會計準則。第一次明確提出投資性房地產的概念，作為單獨的會計科目進行核算。后來隨著我國房地產市場的不斷成熟以及受到經濟全球化影響越來越大，很多行業(yè)學者和會計工作者都開始更多地關注與房地產相關的財務問題。同時我國的財政部于2012年就公允價值計量尋求了各方的意見，并于2014年頒布了《企業(yè)會計準則第 39 號——公允價值計量》（以下簡稱CAS39）。CAS39在若干具體方面對公允價值的計量做出了相關規(guī)定，明確了有序交易、主要和最有利市場、估值技術和公允價值的三個層次等內容。不僅對06年準則的缺陷和不足進行補充，也明確說明估值技術的詳細內容，填補了我國相關理論的空白，同時提高了其在實際應用中的規(guī)范性，為企業(yè)根據市場價值來計量投資性房地產提供了更好的操作指南。

二、公允價值模式在投資性房地產的應用現狀

（一）總體應用分析

在2006年頒布的企業(yè)會計準則中首次引入公允價值的概念，并賦予企業(yè)選擇計量方式的權利。然而從2007年以來采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)卻并不多。下表是筆者收集的2007年至2014年的我國上市公司年報整理得到的數據，從表1中可以看出，擁有投資性房地產的公司比例幾乎都在40%左右徘徊，雖然采用公允價值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在5%以下。因此即使總體趨勢是不錯的，但是數量占總體比例是不容樂觀的。不過值得一提的是2014年CAS39的頒布使很多上市公司擁有了信心，通過查詢大量資料了解到在2015年轉換為公允價值計量的就已經有泰禾集團、贊宇科技、美盈森、物產中大、利爾達五家上市公司，可見轉換計量方式的公司在穩(wěn)步增加。（見表1）

（二）投資性房地產在公允價值應用中存在的問題

1.選擇采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)很少

事實上，有些房地產所在市場活躍，并且市場價值容易確定的公司也不愿意選擇這種新興計量模式。還有一些在香港和內地同時上市的A+H股，公司的投資性房地產在香港采用公允價值計量，而在內地卻采用成本模式計量。

2.上市公司隨意變更投資性房地產的計量模式

例如ST聯合（現更名國旅聯合）2012年經過董事會和監(jiān)事會審議批準將歷史成本模式改為公允價值計量，政策執(zhí)行是2012年第四季度，然而2013年因為企業(yè)不能長期可靠地取得其公允價值，所以依舊采用成本模式計量，按照會計準則規(guī)定一旦公司采用公允價值計量就不能轉回成本模式計量了。因此如果公司沒有確鑿依據能長期可靠地獲取投資性房地產的公允價值的話，就不應該變更會計政策來對其計量。公司沒有深入了解房地產市場的真實情況，沒有遵循會計的謹慎性的原則。然而此次行為并沒有得到證監(jiān)會的相關處罰。除此之外方大集團在2013年的年報中顯示該集團對于投資性房地產同時采取兩種計量方式，既有公允價值計量也有成本模式計量，但是按照會計準則要求，對投資性房地產只能選用一種計量方式，很明顯該公司沒有遵循會計準則的規(guī)定，應該統一計量方式。

3.借變更計量模式從而操縱利潤

監(jiān)管不嚴導致部分公司通過變更計量模式以求粉飾業(yè)績、操縱利潤的現象發(fā)生。例如冠福家用在2010年、2011年連續(xù)兩年虧損，2012年扭虧無望的情況下變更為公允價值計量投資性房地產，順利保殼。有不少和冠福家用這樣的公司企圖通過公允價值計量達到盈余管理的效果，應該引起相關監(jiān)管部門的重視。

三、投資性房地產選用公允價值模式計量的動因分析

（一）提供質量更高的會計信息

因為財務報告的目的就是給投資者揭示更有效的信息。毋庸置疑，成本模式計量的投資性房地產不能真實地反映投資性房地產的價值。而通過采用公允價值計量的話更能如實地反映其真實價值，為投資者做出正確的決策提供可靠的依據。

（二）拓寬融資渠道

房地產在開發(fā)過程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過發(fā)行新股、向銀行貸款來實現。由于發(fā)行新股程序復雜等原因，企業(yè)傾向于選擇通過貸款獲取資金需求，而銀行一般通過審查企業(yè)的財務報表達到一定標準才能貸款。公司在采取公允價值計量投資性房地產后可以降低資產負債率達到美化指標的目的。因為房地產的市價通常高于歷史成本，變更計量模式后能增加資產價值和企業(yè)利潤。

（三）改善公司經營業(yè)績

釆用公允價值模式計量的公司不需要像歷史成本模式下那樣對投資性房地產計提折舊或攤銷，在會計期末時候要對投資性房地產的公允價值與賬面價值之間進行調整，將差額計入當期損益。因為在我國房地產市場上投資性房地產的市場價格高于歷史成本，通過變更計量模式可以顯著增加當期的企業(yè)利潤。在之后的會計期間如果公司的投資性房地產升值，也可提高公司業(yè)績。

四、企業(yè)較少采用公允價值計量投資性房地產的原因

（一）準則規(guī)定過于嚴格

由于我國不完善的房地產市場導致公允價值很難確定。所以監(jiān)管方在公允價值的會計處理時較為謹慎，只有達到特定前提時才可以采用公允價值計量。為了避免上市公司操作利潤，在公允價值相關的準則上要求較為苛刻，重點體現在：1.采用公允價值模式的要求是一定要有活躍的房地產買賣市場以及能夠從該市場上獲得同類或類似房地產的價格等信息。2.投資性房地產后續(xù)計量模式一旦變更為公允價值模式不能轉回成本模式。所以企業(yè)一旦變更計量模式則沒有反悔的機會，企業(yè)如果無法取得房地產的市場價值該如何處理，這都是企業(yè)需要思考的問題。過于嚴格的條件，導致公司在對投資性房地產是否變更計量模式的考慮上很慎重。

（二）公允價值難以取得且估值成本高

對于成本模式的計量，公司只需在原始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，而且會計期末不用進行納稅調整。然而采用公允價值計量，在每次會計期末都要確定投資性房地產的公允價值。因此，企業(yè)通常聘請專業(yè)的評估機構評估投資性房地產并出具評估報告，由于現在我國相關人才稀缺，評估費用較高，每年需要支付較高的評估費用等于增加企業(yè)的經營成本。所以企業(yè)不僅難以取得符合要求的公允價值，還增加了企業(yè)成本。

（三）影響企業(yè)財務狀況的不穩(wěn)定性

在選擇公允價值計量以后，賬面價值在企業(yè)會計期末編制報表時都要被做相應的調整。當投資性房地產升值時，公允價值變動收益計入當期損益，企業(yè)利潤也會增加。但是如果投資性房地產貶值時，公允價值變動損失也會計入當期損益，企業(yè)的利潤便會減少。近幾年來我國加大對房地產價格的宏觀調控，房地產價格未來走勢變幻莫測。所以在公允價值模式下，一旦房地產價格下滑，會加大企業(yè)財務狀況的不穩(wěn)定，公司也要承擔這部分的損失，無形中給管理者帶來很大壓力。

（四）增加企業(yè)的所得稅費用

根據會計準則規(guī)定，選擇成本模式計量后折舊就要被計提或攤銷，這部分的折舊或攤銷可以在稅前扣除，從而形成“稅盾”效應。而變更計量模式后就不用計提的這部分相當于喪失了抵稅的效果，間接增加了稅收成本。同時，雖然一般情況下，稅法在會計期末確認投資性房地產的計稅基礎時，其賬面價值所產生的增值或減值可以不予考慮。但特殊情況下，企業(yè)需要進行計稅調整，而這一調整過程也有可能增加企業(yè)成本。

五、對投資性房地產公允價值計量的改進建議

（一）完善相關的會計準則和相關法規(guī)

CAS39的出臺后對公允價值的披露要求方面與之前相比有了更詳細的規(guī)范，但是新會計準則在投資性房地產的披露方面與國外的會計準則相比仍不夠全面具體，同時對于成本模式的資產減值問題卻沒有獲得關注。除此之外，還有像ST聯合從公允價值模式又轉回成本模式的行為也是違背了會計準則，然而并沒有得到相應處罰。這些準則存在的漏洞容易讓有些企業(yè)有機可乘。因此我們國家投資性房地產相關的會計準則和相關法規(guī)需要進一步進行改善。

（二）相關部門加強監(jiān)管和審查的力度

一些公司在改變后續(xù)的計量模式后，使成本模式下隱藏的增值部分釋放出來，在短期內快速形成改善經營狀況和轉虧為盈的假象，從而在某些方面誤導投資者。這種企業(yè)通過改變計量模式進行利潤操縱的行為需要引起監(jiān)察機構的重視。一方面要加強對公允價值計量的披露信息進行全面審查，另一方面要提高監(jiān)管部門對違反準則的上市公司的懲罰力度才能維持良好的市場環(huán)境。

（三）健全活躍成熟的房地產市場環(huán)境

現如今房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，再基于新的企業(yè)會計準則的出臺，選用公允價值計量后都會極大地提高利潤和凈資產的價值。當然一旦行業(yè)受到不利影響，也會加大財務風險和利潤波動，造成無法控制的反效果。同時會計準則要求計價模式的不可逆轉變，一旦變更會計政策后無法轉回，同時后續(xù)也不能再利用此手段獲取盈余管理的機會。因此公司只有在市場環(huán)境成熟，房地產價格趨于穩(wěn)定的狀態(tài)下，可以合理獲得投資性房地產市場價值時才能變更計量模式。

（四）評估機構需要提高評估質量和技術

通過上文分析可以看到企業(yè)很少采用公允價值計量模式的很大部分原因在于公允價值獲取成本高。除了是由于我國房地產市場不夠活躍，另一方面就是因為評估機構人才缺乏，評估成本高。評估機構主要需要做到以下幾點：（1）完善資產評估機制。資產評估人員重點加強對不動產估值技術理論與應用的研究，提高估值技術。（2）提高評估質量，執(zhí)行嚴格的評估機構準入制度。（3）注重資產評估與審計工作的結合，并將評估結果納入審計業(yè)務，在評估報告里發(fā)表審計意見。

（五）企業(yè)提高自身發(fā)展能力

當然企業(yè)自身也要提高后續(xù)成本的承受能力，在年報中強化對投資性房地產公允價值計量的信息披露，除此之外，也應當提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)水平，了解公允價值的使用方法。企業(yè)要立足自身發(fā)展需求同時兼顧市場環(huán)境變化，正確地選擇適用自己公司投資性房地產的計量模式才能得到長遠的發(fā)展。

六、總結

公允價值計量作為國際通用的計量方式，既可以改進公司經營狀況，又可以使投資者更好地掌握公司的真實信息。根據前面分析能夠看到2007-2014年我國持有投資性房地產的企業(yè)采取公允價值計量仍然很少。首先是因為目前中國的房地產交易市場環(huán)境還不夠健全，公允價值獲取難度大，評估成本高;另一方面CAS39對于公允價值的應用規(guī)定了一些限定要求。2014年新企業(yè)會計準則出臺后對公允價值的披露要求更嚴格，現如今國家出臺更多的調控政策，房地產價格受市場影響變化波動大。企業(yè)估計在投資性房地產后續(xù)計量的選擇上繼續(xù)保持謹慎態(tài)度，但是毋庸置疑的是公允價值將來一定會變成重要的計量屬性。

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（作者單位：安徽醫(yī)科大學）