房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳特殊業(yè)務處理

葛瑞華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)預售階段取得的收入在當年的會計核算和所得稅的處理，在完工階段對預售階段的收入進行的會計處理和所得稅調(diào)整處理。

關鍵詞：企業(yè)所得稅;匯算清繳;房地產(chǎn);特定業(yè)務

每年匯算清繳是企業(yè)財務人員必須要做的重要工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員來說由于銷售商品的特殊性，比其他行業(yè)還要多一項特定業(yè)務的納稅調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地到最終銷售完畢經(jīng)歷的周期比較長，在不同階段取得的銷售房款有著不同的會計核算和涉稅處理規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段取得的預售房款，會計核算時計入了“預收賬款”，是不是會計上沒有計入收入類科目，在所得稅匯算時就不用處理呢？房產(chǎn)竣工驗收進入完工階段，在完工階段“預收賬款”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務收入”，是不是轉(zhuǎn)入收入年度才一并繳納企業(yè)所得稅呢？

會計核算和稅法規(guī)定在很多方面都有較大差異，房地產(chǎn)行業(yè)由于自己商品的特殊性，預收房款的稅會差異較為突出。預收房款的稅會差異如何進行調(diào)整，國家稅務總局在2009年31號文件第九條及第十二條對這個預收賬款業(yè)務調(diào)整規(guī)定的較為詳細。

在預售階段稅法規(guī)定對取得的預售房款按一個確定的毛利率調(diào)增，由于預收房款繳納的稅金進行調(diào)減。在完工階段將2015按確定毛利率調(diào)增的毛利額進行調(diào)減，對2015年調(diào)減的預收款繳納的稅金進行調(diào)增。

對這個特定業(yè)務的納稅調(diào)整通過下面的案例讓大家有一個較為清晰的了解。

某房地產(chǎn)企業(yè)基本情況：機構在省會城市，開發(fā)的X項目在機構所在地，稅務機關確定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率20%，土地增值稅預征率2%，企業(yè)所得稅預征率3.25%。

一、預售階段2015年

2015年X項目五證齊全開始銷售，收到預售房款6000萬元存入銀行，當年未完工。按照稅法規(guī)定，6000萬元預收賬款需繳納七種稅費。

會計處理：

借：“應交稅費-企業(yè)所得稅 195” “應交稅費-應交營業(yè)稅 300”“應交稅費-應交城建稅21”“應交稅費-應交教育費附加9”“應交稅費-應交地方教育費附加6”“應交稅費-土地增值稅120”“管理費用-印花稅3” 貸：銀行存款654

注：2016年財政部22號文件規(guī)定2016.5.1日后印花稅計入“稅金及附加”科目。

2015年匯算清繳時填寫A105010年度納稅申報表。

在行次列找到第23行，銷售未完工產(chǎn)品的收入，填入6000萬元;24行銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額填入1200萬元=6000×20%，25行填入456萬元=（300+21+9+6+120）萬元，填完上述數(shù)據(jù)后，第22行顯示744萬元=1200萬元-456萬元

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示744萬元，第3列“調(diào)增金額”顯示744萬元。

2015年房地產(chǎn)企業(yè)期間費用500萬。

表1數(shù)據(jù)的填列是根據(jù)國家稅務總局2009年31號文件九和十二條以及2014年所得稅納稅申報表填表說明進行分析計算填列的。

二、完工階段2016年

2015年預售階段的預收賬款6000萬元以及由此產(chǎn)生的未計入2015年損益的456萬元“營業(yè)稅金及附加”在2016匯算時需要調(diào)整。為了準確計算及表格表述明了，我們對2016年其他業(yè)務不在分析，視同沒有發(fā)生相關業(yè)務，只對預收賬款及對應繳納稅金這個特定業(yè)務進行調(diào)整。需要特別說明的是2016年完工交房，房地產(chǎn)企業(yè)要將2015年繳納的稅金及附加456萬元計入“營業(yè)稅金及附加”會計科目;參與會計利潤的計算。預售的6000萬元收入轉(zhuǎn)“主營業(yè)務收入”6000萬元。

會計處理：

借：“營業(yè)稅金及附加456” 貸：“應交稅費-應交營業(yè)稅300”“應交稅費-應交城建稅21”“應交稅費-應交教育費附加9”“應交稅費-應交地方教育費附加6”“應交稅費-土地增值稅120”

借：預收賬款 6000 貸：銀行存款6000

上述處理對應的納稅調(diào)整為：2015年調(diào)減的456萬，2016年調(diào)增;2015年調(diào)增的1200萬，2016年調(diào)減。

2016年匯算清繳時，填寫表單A105010在行次列找到第27行，未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入，填入6000萬元;28行轉(zhuǎn)回銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額填入1200萬元=6000×20%，29行填入456萬元=（300+21+9+6+120）萬元，填完上述數(shù)據(jù)后，第26顯示744萬元=1200萬元-456萬元，21行顯示-744萬元。

在A105000第39行第2列“稅收金額”顯示-744萬元，第4列“調(diào)減金額”顯示-744萬元。

在申報主表第16行自動顯示數(shù)據(jù)744萬。

房地產(chǎn)企業(yè)的特定業(yè)務的匯算清繳，經(jīng)過案例的分析及報表的填寫已經(jīng)完成。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（2007）.

[2]《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]年31號.

（作者單位：中稅聯(lián)眾河北稅務師事務所有限公司）