優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房制度推進(jìn)“購(gòu)租并舉”模式研究

王新峰

[摘 要]共有產(chǎn)權(quán)住房是一種創(chuàng)新型的保障性住房模式，在歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家已成功應(yīng)用，我國(guó)也開(kāi)展了相關(guān)探索和試點(diǎn)工作。通過(guò)完善共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)和供應(yīng)方式，利用其“亦租亦買(mǎi)、購(gòu)租并舉”的特點(diǎn)，可有效滿(mǎn)足“夾心層”人群住房需求，降低政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，構(gòu)建可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，并在調(diào)節(jié)市場(chǎng)庫(kù)存、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面發(fā)揮積極作用。文章在對(duì)英美共有產(chǎn)權(quán)住房和我國(guó)相關(guān)試點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出以共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)住房“購(gòu)租并舉”的構(gòu)想以及投融資模式建議。

[關(guān)鍵詞]共有產(chǎn)權(quán)住房；自住型商品房；“購(gòu)租并舉”；供給側(cè)改革

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.012

1 引 言

2017年“兩會(huì)”期間，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，對(duì)于既買(mǎi)不起房又不符合公租房條件的“夾心層”人群住房問(wèn)題，北京、上海等地“共有產(chǎn)權(quán)住房”經(jīng)驗(yàn)值得推廣。共有產(chǎn)權(quán)住房具有“亦租亦買(mǎi)、購(gòu)租并舉”的特點(diǎn)，可較好地滿(mǎn)足“夾心層”人群的住房需求，打通保障房與商品住房的壁壘，并在優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)市場(chǎng)庫(kù)存等供給側(cè)改革方面發(fā)揮積極作用。文章對(duì)國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)狀進(jìn)行分析后，提出完善優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)制度、實(shí)現(xiàn)住房“購(gòu)租并舉”的構(gòu)想以及投融資模式建議。

2 背景情況

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房尤其是大城市住房?jī)r(jià)格不斷攀升，為幫助中低收入家庭解決住房難問(wèn)題，我國(guó)政府不斷完善住房保障體系。傳統(tǒng)保障房主要包括租賃型保障房（如廉租房、公租房）和產(chǎn)權(quán)型保障房（如經(jīng)適房、限價(jià)房）；其存在以下問(wèn)題：一是租賃型保障房在當(dāng)前住宅租金回報(bào)率極低的情況下（見(jiàn)圖1）難以靠租金收入收回投資，給財(cái)政造成較重負(fù)擔(dān)；公租房面臨投資大、回收期長(zhǎng)的問(wèn)題，多地探索以部分出售方式收回投資，如重慶規(guī)定公租房5年后可出售，廈門(mén)探索公租房配售保障性商品房，但這種出售缺乏政策依據(jù)，也缺少計(jì)劃性和均衡性。居住者不能享受房?jī)r(jià)上漲收益，貧富分化將進(jìn)一步拉大。二是產(chǎn)權(quán)型保障房一定年限后如上市交易，其保障性功能將不再持續(xù)，且會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序。三是對(duì)于新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體，上述兩類(lèi)保障住房均難以覆蓋。

圖1 重點(diǎn)城市近10年住宅租金回報(bào)率

注：住宅租金回報(bào)率近年來(lái)逐漸走低，一線城市僅1.5%，遠(yuǎn)低于國(guó)際平均水平（4%～5%），保障性租賃住房租金回報(bào)率更低。

3 共有產(chǎn)權(quán)住房的國(guó)內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

共有產(chǎn)權(quán)住房是兩個(gè)以上的權(quán)利主體（通常為購(gòu)房人與政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)）按份共有房屋產(chǎn)權(quán)的具有保障屬性的住房，是介于租房和買(mǎi)房之間的住房供應(yīng)和消費(fèi)形式，可克服租房和買(mǎi)方各自的不足。

3.1 共有產(chǎn)權(quán)房的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

3.1.1 英國(guó)

英國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房始于20世紀(jì)80年代初。由注冊(cè)社會(huì)住房業(yè)主（RSL）將新建或改建的社會(huì)產(chǎn)權(quán)住房出售給目標(biāo)家庭。其特點(diǎn)：一是設(shè)定多檔產(chǎn)權(quán)份額。首次交易時(shí)，家庭需購(gòu)買(mǎi)25%～75%的產(chǎn)權(quán)份額，之后可分批次依當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，每次購(gòu)買(mǎi)的最低產(chǎn)權(quán)份額為10%。租期內(nèi)家庭需按月向RSL支付與剩余產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的租金（月租不超過(guò)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的3%）。房屋日常維護(hù)費(fèi)用全部由家庭承擔(dān)。二是共有產(chǎn)權(quán)住房的再次出售受到嚴(yán)格約束：當(dāng)購(gòu)房者出售該房產(chǎn)時(shí)，若其只享有部分產(chǎn)權(quán)，則由住房協(xié)會(huì)尋找新購(gòu)房者；若其享有全部產(chǎn)權(quán)，則在其擁有全部產(chǎn)權(quán)起21年內(nèi)，住房協(xié)會(huì)享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)（Right of First Refusal），這種優(yōu)先回購(gòu)權(quán)是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的重要措施。三是針對(duì)殘疾人或老年人有特殊需求項(xiàng)目，當(dāng)老年申請(qǐng)者擁有75% 的產(chǎn)權(quán)時(shí)，就免予繼續(xù)交納房租。

3.1.2 美國(guó)

20世紀(jì)60年代末，美國(guó)政府開(kāi)始探索共有產(chǎn)權(quán)住房（Shared Equity Homeownership），最常見(jiàn)的是“社區(qū)土地信托”，可概括為：政府出土地、居民承擔(dān)住房建設(shè)并繳納土地租金。通常由政府成立免稅的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，永久持有土地，并在土地上建設(shè)保障性住房（在芝加哥等政府資金不足的地區(qū)，私人開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照法律規(guī)定配建共有產(chǎn)權(quán)住房）；住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)保障房時(shí)，需繳納少量土地租金，土地租期一般為99年（個(gè)別州例外）；同樣，房屋轉(zhuǎn)售受到限制，政府享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若政府放棄購(gòu)買(mǎi)，受讓方必須是符合條件的中低收入者，政府往往根據(jù)所在地區(qū)平均收入增長(zhǎng)率限定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，避免出售方獲利較多、增大受讓方購(gòu)房成本，以此保證共有產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)供給和保障性功能。

3.2 共有產(chǎn)權(quán)房的國(guó)內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房、國(guó)企員工購(gòu)買(mǎi)本單位住房形成的有限產(chǎn)權(quán)房就具有共有產(chǎn)權(quán)住房的特征，但缺少相關(guān)制度予以明確和規(guī)范。2014年4月，住建部在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6城市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。此后，南京、煙臺(tái)、珠海、連云港等地也開(kāi)展了相關(guān)探索。目前，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的總體規(guī)模不大，但做法多樣。黃石、淮安等地的產(chǎn)權(quán)共有模式主要為解決棚改超面積安置問(wèn)題，相關(guān)配套政策不夠完善，應(yīng)用范圍及規(guī)模較小。北京、上海的有限產(chǎn)權(quán)模式近年來(lái)呈較快發(fā)展并具備一定規(guī)模，且政府明確未來(lái)將繼續(xù)加大推動(dòng)力度。

3.2.1 有限產(chǎn)權(quán)模式

有限產(chǎn)權(quán)住房是共有產(chǎn)權(quán)住房的“簡(jiǎn)版”，即政府產(chǎn)權(quán)不直接體現(xiàn)，而是購(gòu)房人擁有的產(chǎn)權(quán)受到一定限制，如規(guī)定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、上市交易時(shí)需向政府補(bǔ)交差價(jià)。

北京——共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房。北京于2013年推出自住型商品房，之后明確自住型商品房為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。政府采用集中建設(shè)或配建等多種形式，通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式，政府通過(guò)讓渡一部分土地出讓金，提前鎖定自住型商品房的銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低約30%，主要針對(duì)首次購(gòu)房者，面積以90平方米以下為主，選址主要在五環(huán)外區(qū)域。房屋權(quán)屬登記為“自住型商品住房”。房屋購(gòu)買(mǎi)后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后轉(zhuǎn)讓的，需按照轉(zhuǎn)讓時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)格和該房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款；轉(zhuǎn)讓后將不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品房；自住房后續(xù)再次轉(zhuǎn)讓無(wú)須再繳納土地收益價(jià)款。從2014年7月入市到2016年底，北京共推出57個(gè)自住房項(xiàng)目，累計(jì)成交約5.5萬(wàn)套北京市自住房，在保障“夾心層”住房需求、留住引進(jìn)人才、平衡供需結(jié)構(gòu)并抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)方面起到積極作用。根據(jù)北京市近日發(fā)布的《住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，今后自住房供應(yīng)將大幅增加，未來(lái)5年將建設(shè)25萬(wàn)套自住型商品房，其中2017年調(diào)整為5萬(wàn)套，是年初計(jì)劃的2.5倍。自住房已成為北京優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要手段。endprint

上?！灿挟a(chǎn)權(quán)保障住房。上海從2011年即在出售經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)要求采用共有產(chǎn)權(quán)模式，在完善經(jīng)濟(jì)適用房基礎(chǔ)上形成“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”。政府采用劃撥方式供地，分為集中建設(shè)與配建兩種建設(shè)方式。與北京不同，上海規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格以開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，兼顧保障對(duì)象支付能力、相鄰區(qū)域普通商品房?jī)r(jià)格等因素確定。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額=銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格/周邊房?jī)r(jià)的90%，這里按周邊房?jī)r(jià)的90%計(jì)算主要是考慮周邊房?jī)r(jià)有開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)部分，政府進(jìn)行了相應(yīng)的折扣。房屋權(quán)屬登記時(shí)標(biāo)注為“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”。購(gòu)房人如另購(gòu)商品房，應(yīng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房。取得共有產(chǎn)權(quán)保障房房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后可上市轉(zhuǎn)讓或購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額，但政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房被上市轉(zhuǎn)讓或者優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)房人按產(chǎn)權(quán)份額取得相應(yīng)價(jià)款，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房。截至2016年底，上海共有產(chǎn)權(quán)房已提供了8.9萬(wàn)套，保障“夾心層”住房需求方面的作用不斷增強(qiáng)。供應(yīng)對(duì)象為本市戶(hù)籍的中等及以下收入家庭，近年來(lái)申請(qǐng)門(mén)檻處于不斷放寬的過(guò)程，已從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到6000元，更加符合“夾心層”實(shí)際情況。此外，政府以土地劃撥形式減少了當(dāng)期土地出讓金收入，并轉(zhuǎn)化為住房產(chǎn)權(quán)份額，將即期土地財(cái)政收入轉(zhuǎn)化為中長(zhǎng)期收入，減少財(cái)政“寅吃卯糧”的現(xiàn)象。

3.2.2 產(chǎn)權(quán)共有模式

購(gòu)房人與政府按出資比例共享產(chǎn)權(quán)，一定年限后可向政府購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，也可由政府回購(gòu)或上市交易，具有政策性和保障性。如安徽宣城推出“產(chǎn)權(quán)共有、租售并舉”的棚改政策，對(duì)于棚改安置房超出原住房面積的部分，居民既可以購(gòu)買(mǎi)獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)，也可申請(qǐng)由政府“湊份子”出資共同購(gòu)買(mǎi)。政府出資部分為國(guó)有產(chǎn)權(quán)，由購(gòu)房戶(hù)租賃使用，并對(duì)房租實(shí)行優(yōu)惠；待購(gòu)房后經(jīng)濟(jì)條件允許后，可一次性購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)部分。

3.3 國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房存在的問(wèn)題

與英美較成熟的共有產(chǎn)權(quán)住房模式相比，我國(guó)各地共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、退出機(jī)制等方面還存在以下不足。

3.3.1 產(chǎn)權(quán)共有方式不靈活

通常是房屋產(chǎn)權(quán)比例一刀切，不能自由選擇；產(chǎn)權(quán)比例自始至終固定，不能逐步購(gòu)買(mǎi)更多份額。

3.3.2 政府擁有的產(chǎn)權(quán)未以租金收入體現(xiàn)

居住者擁有部分產(chǎn)權(quán)，對(duì)于政府持有產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)通過(guò)按比例交房租取得全部的使用權(quán)。但目前北京、上海等地的共有產(chǎn)權(quán)制度中未涉及租金，有違市場(chǎng)化原則，難以對(duì)居住者形成激勵(lì)，也減少了項(xiàng)目的收入。

3.3.3 退出機(jī)制安排不夠完善

如住房交易基準(zhǔn)價(jià)格的確定方式需更加科學(xué)化，轉(zhuǎn)化時(shí)估價(jià)與真實(shí)價(jià)格出現(xiàn)偏差可獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益；北京市自住房滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納30%的土地收益價(jià)款，后續(xù)再次轉(zhuǎn)讓無(wú)須再交，則房屋轉(zhuǎn)為普通商品房，保障性不再持續(xù)。

3.3.4 未形成科學(xué)高效的住房供應(yīng)體系

我國(guó)保障房種類(lèi)繁多，各自體系相互獨(dú)立，加大監(jiān)管難度和行政成本，不能形成完善的體系。減少保障房種類(lèi)，實(shí)現(xiàn)政府資源整合優(yōu)化應(yīng)是改革的方向。目前廉租房和公租房已并軌，還應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房、兩限房、自住型商品房的合并，打通共有產(chǎn)權(quán)房與公租房、商品房的壁壘。

4 共有產(chǎn)權(quán)住房“購(gòu)租并舉”模式的優(yōu)化建議

為建立多層次、廣覆蓋、可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，可從運(yùn)作模式、房源供應(yīng)方式和配套政策等方面進(jìn)行完善，打通共有產(chǎn)權(quán)房與公租房、商品房的壁壘，形成低收入者以及階段性居住困難的青年和外來(lái)務(wù)工人員依靠公租房、中等和中等偏低收入者依靠共有產(chǎn)權(quán)房、中高收入者選擇商品房的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，用“租售并舉”方式滿(mǎn)足中低收入人群的多樣化住房需求——可過(guò)渡性純租住、可亦租亦售，并可逐步購(gòu)買(mǎi)全部產(chǎn)權(quán)。

4.1 優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)作模式實(shí)現(xiàn)“購(gòu)租并舉”

4.1.1 支持對(duì)象覆蓋“夾心層”，重點(diǎn)滿(mǎn)足新市民住房需求

支持對(duì)象為住房支付能力超過(guò)公租房、有購(gòu)房意愿但尚無(wú)力購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)價(jià)商品房的“夾心層”群體，包括新就業(yè)大學(xué)生、有穩(wěn)定工作的外來(lái)務(wù)工人員、公務(wù)員等，幫助城市吸引和留住人才。

4.1.2 初始產(chǎn)權(quán)可選多檔次，設(shè)置零產(chǎn)權(quán)打通與公租房的通道

參考英國(guó)模式，將初始購(gòu)買(mǎi)的最低產(chǎn)權(quán)份額比例設(shè)為0、25%、50%、75%等若干檔次。購(gòu)房人按比例支付購(gòu)房款后取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，并保留持續(xù)購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利。通過(guò)設(shè)置階梯漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)檔次，購(gòu)房人可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件量力而行，靈活選擇購(gòu)買(mǎi)比例，避免因過(guò)高的貸款杠桿率而增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建房屋份額有暫時(shí)資金困難的，可允許其初始產(chǎn)權(quán)份額為0，相當(dāng)于租住公租房，并享有一定的租金優(yōu)惠；一定年限后申請(qǐng)者至少購(gòu)買(mǎi)25%產(chǎn)權(quán)參與共有產(chǎn)權(quán)模式。若此時(shí)仍存在資金困難，可考慮繼續(xù)延長(zhǎng)租期或者退出。

購(gòu)房人在獲得完全產(chǎn)權(quán)前，剩余產(chǎn)權(quán)份額由政府持有，購(gòu)房人需按比例支付租金。租金水平既要考慮保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，又能以租金方式對(duì)保障對(duì)象形成激勵(lì)，避免長(zhǎng)期無(wú)償占用政府公共資源。拖欠租金的將無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩苊夤夥恐谐Ｒ?jiàn)的“賴(lài)著不走”現(xiàn)象。

圖2 共有產(chǎn)權(quán)住房與公租房、商品房各自對(duì)應(yīng)的群體及其相互轉(zhuǎn)換

4.1.3 通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)退出，打通與商品房的通道

一是購(gòu)房人獲得全部產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人可以根據(jù)其經(jīng)濟(jì)狀況的變化，通過(guò)補(bǔ)交購(gòu)房款，分階段提高其在共有產(chǎn)權(quán)住房中的產(chǎn)權(quán)持有比例，并相應(yīng)減少所需繳納的租金，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)，可在規(guī)定年限后進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

二是可在規(guī)定年限后將自有產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。此時(shí)政府可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)作為保障房的儲(chǔ)備房源，以便出售給其他需要的人；如政府不優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，可將共有產(chǎn)權(quán)房推向市場(chǎng)出售，并按一定方式分享收益。若居民長(zhǎng)期不退出則可支付租金一直租用政府產(chǎn)權(quán)。

三是政府對(duì)于購(gòu)房人因重大變故等原因經(jīng)濟(jì)能力變差的情況，可根據(jù)購(gòu)房人意愿將其自有產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行回購(gòu)。這既保證安置對(duì)象公平享有增值收益，又確保政府可以依法回購(gòu)房屋或通過(guò)收益分成回籠資金，持續(xù)提供保障房服務(wù)。endprint

圖3 共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)作模式

注：1.“是否持續(xù)具有資格”是指5年內(nèi)保障對(duì)象是否遵守共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)規(guī)定，如是否允許購(gòu)買(mǎi)其他商品房等。

2.政府放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)時(shí)，住房持有人與受讓人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并共同支付政府產(chǎn)權(quán)份額差價(jià)，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后轉(zhuǎn)為商品房。

4.2 因地制宜選擇住房供應(yīng)方式

以政府授權(quán)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或企業(yè)為供應(yīng)主體，可考慮將各類(lèi)保障性住房資產(chǎn)統(tǒng)一注入、統(tǒng)一管理，將分散的公共資源進(jìn)行聚集。條件具備的，以PPP模式引導(dǎo)社會(huì)資本參與。

4.2.1 房源供應(yīng)包括新建和購(gòu)買(mǎi)兩種方式

一是新建住房。供應(yīng)主體從政府獲得土地并開(kāi)發(fā)建設(shè)，采用作價(jià)出資、出讓方式供地，確定政府投入占比，將土地價(jià)值體現(xiàn)為政府財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并作為項(xiàng)目資本金投入，既解決政府貸款配套資金投入，又有助于國(guó)有資產(chǎn)保值增值。開(kāi)發(fā)方式又可分為集中建設(shè)和商品住宅同步配建兩種方式。這種方式的優(yōu)勢(shì)是減輕政府前期資金投入，有效增加住房供應(yīng)。

二是購(gòu)買(mǎi)存量房源。政府從市場(chǎng)上公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)存量商品房源后出售給符合條件的申請(qǐng)者，或通過(guò)“政府補(bǔ)貼+居民出資+銀行按揭”的資金組合向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房源，形成政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系。這種方式的優(yōu)勢(shì)是有效打通商品房供需渠道，盤(pán)活存量房源，降低市場(chǎng)庫(kù)存；同時(shí)避免新建住房通常位置偏遠(yuǎn)、配套不足的問(wèn)題。

4.2.2 根據(jù)市場(chǎng)供需因地制宜選擇供應(yīng)方式

一是在住房存量總體不足的城市，主要靠新建住房緩解供需壓力。如北上廣深等一線城市，住房市場(chǎng)供應(yīng)緊張，導(dǎo)致“夾心層”群體難以憑借自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)住房自有。通過(guò)新建共有產(chǎn)權(quán)住房，能夠有效增加住房存量。在房?jī)r(jià)上漲壓力大的時(shí)期，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，政府可在退出后將資金投入到其他項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大住房供給。

二是在房屋供應(yīng)過(guò)剩的城市，可推動(dòng)購(gòu)買(mǎi)存量房源降低市場(chǎng)庫(kù)存。在很多三、四線城市，市場(chǎng)大量住房空置，而中低收入人群尤其是外來(lái)務(wù)工人員的住房需求得不到滿(mǎn)足。政府可發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)，建立統(tǒng)一的房源購(gòu)買(mǎi)平臺(tái)，通過(guò)招標(biāo)競(jìng)價(jià)的方式，最大限度地取得優(yōu)惠價(jià)格。同時(shí)為符合條件的購(gòu)房者提供貸款補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施，從而大大降低購(gòu)房門(mén)檻，激發(fā)購(gòu)房支付潛能，幫助中低收入群體提早實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，同時(shí)達(dá)到去庫(kù)存效果。目前江蘇淮安已不再新建共有產(chǎn)權(quán)房，改為政府貨幣化助購(gòu)。

三是對(duì)于已存在多種產(chǎn)權(quán)形式政策性住房的城市，可將各類(lèi)住房統(tǒng)一整合。將經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、自住型商品房、集資房、職工住宅等統(tǒng)一整合，形成共有產(chǎn)權(quán)住房的各種衍生模式。例如，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，政府可將最初免除的土地出讓金部分作價(jià)入股；對(duì)于公租房規(guī)模大的城市，可經(jīng)過(guò)一定審批手續(xù)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房出售給中低收入家庭。

4.3 完善相關(guān)配套和優(yōu)惠政策

共有產(chǎn)權(quán)住房需要建立起公開(kāi)透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出的各環(huán)節(jié)設(shè)立防火墻，防止因共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)與市場(chǎng)不一致導(dǎo)致的利益輸送。

共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)建設(shè)需要政府投入資源或提供政策支持，可整合現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和各類(lèi)集資建房相關(guān)的規(guī)劃、土地、金融和財(cái)稅政策，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼或基金、給予稅收優(yōu)惠，提高社會(huì)資本參與建設(shè)的積極性，增強(qiáng)中低收入者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力。

5 結(jié)論及建議

5.1 共有產(chǎn)權(quán)住房制度有利于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革，具有良好發(fā)展前景

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的主要方向。共有產(chǎn)權(quán)住房天然具有“亦租亦售、租售并舉”的特點(diǎn)，其優(yōu)勢(shì)包括：一是降低購(gòu)房門(mén)檻，擴(kuò)大住房保障面。覆蓋“夾心層”群體，量力而為選擇購(gòu)房比例；購(gòu)房者可與政府分享房屋增值收益，也分散房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)；二是財(cái)務(wù)可平衡，降低政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)住房可通過(guò)租售并舉實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身財(cái)務(wù)平衡、減少政府財(cái)政支出和對(duì)財(cái)政資金的長(zhǎng)期占用，形成以“售房款+租金+政府補(bǔ)貼”構(gòu)成的長(zhǎng)期、均衡、穩(wěn)定的項(xiàng)目現(xiàn)金流；三是形成可持續(xù)的保障房蓄水池、調(diào)節(jié)市場(chǎng)庫(kù)存。通過(guò)限制轉(zhuǎn)售條件和政府回購(gòu)措施，使房屋持續(xù)具有保障性功能，通過(guò)新建、購(gòu)買(mǎi)等不同房源供應(yīng)方式的選擇調(diào)節(jié)市場(chǎng)庫(kù)存；四是促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康運(yùn)行。通過(guò)明晰產(chǎn)權(quán)份額，避免經(jīng)適房領(lǐng)域常見(jiàn)的倒賣(mài)套利行為，壓縮非法牟利空間。避免房產(chǎn)的投機(jī)性炒作，體現(xiàn)“房子是用來(lái)住的”居住屬性。

通過(guò)完善共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)和供應(yīng)方式，可有效滿(mǎn)足“夾心層”人群住房需求，具有以所有權(quán)激勵(lì)增加市場(chǎng)流動(dòng)性和以部分產(chǎn)權(quán)保障剛需的雙重功效，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，將成為推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要趨勢(shì)。

5.2 發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融作用，支持共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)建設(shè)

我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房還處于探索試點(diǎn)階段，相關(guān)法規(guī)制度不完善，市場(chǎng)發(fā)育很不充分，經(jīng)濟(jì)回報(bào)存在不確定性，社會(huì)資本和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)參與意愿不強(qiáng)?？砂l(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融的先鋒先導(dǎo)作用，著力加強(qiáng)制度建設(shè)和市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房融資模式，打通融資瓶頸。一是規(guī)劃先行，政府、房企和金融機(jī)構(gòu)密切合作，結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，選擇試點(diǎn)優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式；二是融資支持，可推動(dòng)土地作價(jià)出資，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)將土地注入項(xiàng)目。有條件的可采用PPP方式，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)社會(huì)資本參與。項(xiàng)目收入包括售房款、租金、政府補(bǔ)貼。信用結(jié)構(gòu)可考慮土地使用權(quán)、在建工程及建成后政府方持有的產(chǎn)權(quán)份額抵押；三是資金引領(lǐng)，創(chuàng)新采用REITs、資產(chǎn)證券化、項(xiàng)目收益?zhèn)确绞竭M(jìn)行融資，引導(dǎo)多種社會(huì)資金參與共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

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