【摘要】為應(yīng)對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價格飆升、投資需求旺盛的情況，我國一線及主要二線城市密集出臺了一系列政策，打壓投機(jī)性需求，控制資產(chǎn)泡沫。本文借助福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，以成都為例，分析了限購、限貸、限售政策對于市場效率的影響。在理論聯(lián)系實際的基礎(chǔ)上，提出了減免稅收、遏制壟斷等減少無謂損失的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 調(diào)控政策 市場福利 總剩余 無謂損失

一、引言

改革開放以來，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在拉動國家經(jīng)濟(jì)增長、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提高人民生活質(zhì)量等方面發(fā)揮著重要作用。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，在市場規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)下，熱點城市住房剛性需求居高不下，投機(jī)性需求日益旺盛，房價持續(xù)走高。為平抑房價的過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”的主導(dǎo)思想。2017年上半年，全國50多個城市出臺各種調(diào)控政策，涉及到房企融資、購房者信貸等各個方面。這些政策對市場有何影響，下面筆者將從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行分析。

二、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)概念

消費(fèi)者剩余：買者愿意為一種物品支付的量減去其為此實際支付的量。即市場上所有消費(fèi)者對某商品的心理價位與實際價格的差額的總和。

生產(chǎn)者剩余：賣者出售一種物品得到的量減去其生產(chǎn)成本。即市場上所有生產(chǎn)者對某商品的心理價位與生產(chǎn)成本的差額的總和。值得注意的是，此處所指的生產(chǎn)成本為經(jīng)濟(jì)成本，不僅包括生產(chǎn)資料的折舊、能源和物資的消耗、人力資源的投入等會計成本，還包括廠商把相同的生產(chǎn)要素投入到其他行業(yè)當(dāng)中去可以獲得的最高收益，即機(jī)會成本。

市場福利：消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余的總和，也作“總剩余”。市場福利衡量市場上所有買者愿意為某一商品支付的意愿減去賣者提供該商品所付出的成本。我們可以用如下等式表示：

市場福利=消費(fèi)者剩余+生產(chǎn)者剩余

=（買者的評價-買者支付的量）+（賣者得到的量-賣者的評價）

=（買者的評價-賣者的評價）+（賣者得到的量-買者支付的量）

買者支付的量與賣者得到的量相等，因此：

市場福利=買者的評價-賣者的評價

無謂損失：又為福利凈損失，是指由于市場未處于最優(yōu)運(yùn)行狀態(tài)而引起的社會成本，也就是當(dāng)偏離競爭均衡時，所損失的消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余。

三、我國最新一輪樓市調(diào)控的主要工具對市場福利的影響

2017年4月，超過50個城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中北京、保定、成都等城市均發(fā)布了多次政策。從城市發(fā)布的政策主要特征看，盡管政策細(xì)節(jié)多種多樣，但按調(diào)控政策的主要手段可以分為限購、限貸、限售等類別。

（一）限購

以成都市為例，2017年3月23日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市住房限購政策的通知》，規(guī)定在成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)區(qū)域內(nèi)購買住房的，購房者須具有限購區(qū)域戶籍，或在限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會保險24個月以上。即縮小可購房者范圍，抑制需求。

該項政策導(dǎo)致需求曲線向左移動，供給曲線不變，均衡數(shù)量和均衡價格下降。從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，對于消費(fèi)者而言，政策抑制了有能力且有意愿在大于或等于均衡價格的價格水平上購買房屋的需求，但隨著均衡價格的降低，又刺激了愿意以略低于此前均衡價格購置房產(chǎn)的人群的需求。如圖2所示，需求曲線向左平移前，消費(fèi)者剩余為△APP0的面積。當(dāng)需求曲線移動到需求曲線的位置時，均衡價格由P0下降為P0，消費(fèi)者剩余為△APP0的面積.由圖1可知，△APP0的面積大于△APP0的面積，所以需求曲線向左平移后消費(fèi)者剩余降低，限購政策使消費(fèi)者的福利減少。

對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，均衡價格的降低使部分生產(chǎn)者退出市場，還使繼續(xù)留在市場中的生產(chǎn)者狀況惡化，所以生產(chǎn)者剩余降低。如圖2所示，當(dāng)需求曲線移動到需求曲線的位置時，均衡價格由P0下降為P0，生產(chǎn)者剩余由△BPP0的面積變?yōu)椤鰾PP0的面積，限購政策使生產(chǎn)者剩余減少。

限購政策出臺后，消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余都減小了，所以總剩余降低，市場福利產(chǎn)生損失。

（二）限貸

以成都為例，2017年4月12日四川省政府出臺《四川省商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整方案》，規(guī)定自4月13日起，首次購買普通自住房的居民家庭，成都市限購區(qū)域內(nèi)最低首付款比例不低于30%。擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，成都市限購區(qū)域內(nèi)部分區(qū)域最低首付款比例不低于60%，且貸款最長年限不超過25年，其余限購區(qū)域最低首付比例不低于70%，且貸款最長年限不超過25年。擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

就上述政策來看，控制貸款首付成數(shù)目標(biāo)在于降低非剛性需求購房者的購買能力，對供給側(cè)不造成影響。在需求供給曲線上來看就是使得需求曲線向左平移，在不考慮政策指向性的情況下，和限購政策起到同樣的效果，即均衡價格下降，消費(fèi)者剩余、生產(chǎn)者剩余和市場總福利均下降。

（三）限售

限售政策也是目前較新穎，指向性較強(qiáng)的調(diào)控政策之一，主要作用在于延長房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時間，打擊投機(jī)性需求。成都市房管局2017年4月12日發(fā)布的《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市金融工作室、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會四川監(jiān)管局、中國人民銀行成都分行營業(yè)管理部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》規(guī)定，“自即日起，在我市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。”

可以預(yù)見隨著持有期的延長，房產(chǎn)持有者的風(fēng)險將會增加，房產(chǎn)變現(xiàn)能力將會降低，對投機(jī)者而言，房產(chǎn)的投資價值將比此前大打折扣。同時，該政策同樣影響需求，主要使投機(jī)性需求降低。在圖3中，供給曲線和需求曲線同時向左平移，因平移幅度無法測算，所以對均衡價格的影響暫不討論。此時，總剩余由調(diào)控前的ABP0變?yōu)檎{(diào)控后的A'B'P0'，顯而易見，政策使市場總福利縮減。endprint

四、主要政策建議

從上文的分析可以看出，限購、限貸、限售政策都降低了市場總剩余，總剩余是用來衡量市場效率的指標(biāo)，上述三種政策都限制了市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制。雖然三類政策的指向性很強(qiáng)，且出臺以上調(diào)控政策的目的是遏制國內(nèi)主要城市房價在一段時間內(nèi)的大幅上漲勢頭，打擊投機(jī)性需求，但在客觀上，政策也扭曲了市場的功能。

從現(xiàn)有的理論來看，總剩余在完全競爭市場達(dá)到最大化。要釋放市場活力，提升市場福利，就要削弱大開發(fā)商的市場勢力、通過體制機(jī)制的改革減輕稅收對總剩余的影響、通過各種方法提高生產(chǎn)者、需求者的彈性。

（一）削弱大開發(fā)商的市場勢力

壟斷是造成總剩余降低的因素之一。完全競爭市場下競爭廠商供給使其邊際成本等于價格的產(chǎn)量；而在壟斷市場下壟斷廠商的利潤最大化原則是MR=MC，壟斷廠商的利潤最大化產(chǎn)量為MC和MR曲線交點。對于競爭企業(yè)：P=MR=AR；對于壟斷企業(yè)：P>MR=MC。如圖4，C是完全競爭市場下的均衡產(chǎn)量，此時市場效率達(dá)到最大，不存在無謂損失。A是邊際收益和邊際成本曲線的交點，在這一點上MR=MC，為保證利潤最大化，壟斷廠商會選擇這一點上的產(chǎn)量作為壟斷產(chǎn)量，此時的價格G高于均衡價格E，壟斷廠商存在經(jīng)濟(jì)利潤ABGF。需求曲線與邊際成本曲線之間的三角形ABC面積代表市場福利的無謂損失。

房地產(chǎn)行業(yè)因資本金門檻高，本身具有自然壟斷的屬性。近年來，由于我國房地產(chǎn)市場的繁榮，地產(chǎn)商對全國熱點城市未來房價預(yù)期高，拿地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致熱點城市土地價格飆升，實力較弱的開發(fā)商由于無法競爭到地塊，無項目可做，頻頻被大開發(fā)商兼并。有學(xué)者基于2002～2012年全國面板數(shù)據(jù)和35個大中城市的截面及時間序列數(shù)據(jù)，使用勒納指數(shù)（一種以壟斷勢力強(qiáng)弱來衡量市場結(jié)構(gòu)的方法，反映產(chǎn)業(yè)績效量度指標(biāo)，表示價格與邊際成本的偏離率。）對中國房地產(chǎn)市場壟斷程度進(jìn)行靜態(tài)、動態(tài)和比較分析，研究了房地產(chǎn)市場壟斷程度及其變動特征。研究發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場壟斷程度較高。

要削弱大開發(fā)商的市場勢力就要給中小開發(fā)商留出生存空間，供地時盡量把大地塊分割成小地塊，減輕開發(fā)商們的競爭壓力。另一方面，可以在土地拍賣中靈活設(shè)置最高限價，如采用熔斷機(jī)制等措施。

（二）減輕稅收對總剩余的影響

稅收是國家機(jī)關(guān)正常運(yùn)營所需經(jīng)費(fèi)的最主要來源，是財政政策的重要手段之一，合理的稅收是財政收支平衡的保障。但稅收同時也扭曲了市場機(jī)制，使成交價格偏離均衡價格，縮減了市場福利。如圖5，稅收使買者支付了高于均衡價格的價格，而使賣者獲得低于均衡價格的價格。買者支付的價格由P1上升到P0，賣者獲得的價格由P1下降到P2，均衡產(chǎn)量由Q1降低到Q2，由于生產(chǎn)者剩余和消費(fèi)者剩余的減少大于稅收收入（面積B+D），所以三角形C和E的面積之和即稅收的無謂損失。

2011年，我國在上海、重慶兩市試點征收房產(chǎn)稅，瞄準(zhǔn)高檔住宅和二套以上住房增量，旨在提高投機(jī)性需求住房的持有成本。房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，將擴(kuò)大試點，如試點成功還將向全國推廣。但目前房產(chǎn)交易已經(jīng)需要承擔(dān)契稅、印花稅、房屋維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)，二手房交易還需繳納增值稅及附加、個人所得稅和評估費(fèi)等諸多稅費(fèi)。為對沖房產(chǎn)稅的出臺對市場福利的影響，必須通過兩種手段減輕稅收的影響：一是要減免一部分已經(jīng)存在的稅費(fèi)；二是以轉(zhuǎn)移支付等方式對剛需者給予補(bǔ)貼。

（三）增加供求雙方在房地產(chǎn)市場中的彈性

彈性是生產(chǎn)者或消費(fèi)者對于某種商品價格變動的敏感程度，在一個特定的短期市場中，彈性的大小取決于相近替代品的可獲得性。經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)有理論表明，無論是稅收還是壟斷等各種因素產(chǎn)生的負(fù)擔(dān)，其歸宿往往是市場中缺乏彈性的群體?？梢韵胂?，在本質(zhì)上，彈性衡量當(dāng)交易條件變得不利時，買者或賣者離開市場的意愿。當(dāng)對一種商品征稅時，適當(dāng)替代品較少的市場一方不太愿意離開市場，從而必須承擔(dān)更多的稅收負(fù)擔(dān)。

從買者的角度而言，提高相近替代品的可獲得性意味著開發(fā)和培育多樣化的需求。政府要加大保障性住房的建設(shè)力度，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房的建設(shè)要做到質(zhì)量和數(shù)量同時保證。同時要嚴(yán)格審核申請者資格，適當(dāng)公開申請者信息，杜絕保障性住房變成權(quán)力尋租的溫床，切實保障民生問題得到解決。

從賣者的角度而言，開發(fā)商有其固定的經(jīng)營范圍，彈性無法提高，主要是要提高個體投資者的彈性。增加彈性的手段無非擴(kuò)大投資渠道，提高其他投資的回報率，讓游資注入到房地產(chǎn)市場以外的市場去，以此削弱房地產(chǎn)的投資屬性。在后金融危機(jī)時代，全球經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯，我國在經(jīng)歷了長時間依靠人口紅利的經(jīng)濟(jì)增長模式后進(jìn)入劉易斯拐點，各行各業(yè)投資回報率不高是國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的客觀反映。國家應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵創(chuàng)新，預(yù)判未來世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，著力打造我國企業(yè)的技術(shù)、品牌等無形資產(chǎn)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的健康發(fā)展與否關(guān)系著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題、社會問題和民生問題。在房價飆升的背景下，我國主要大中城市在近期密集出臺了多項調(diào)控措施，這些措施歸結(jié)起來主要包含限購、限貸、限售等實質(zhì)。借助福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法，我們可以看到，這些調(diào)控措施雖然有目的地解決了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些問題，但都不同程度地降低了市場福利。為提高房地產(chǎn)市場的市場效率，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們要消除壟斷、減免稅收、加大力度建設(shè)保障性住房，并通過創(chuàng)新來提高多種投資渠道的回報率。

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作者簡介：周文碩（1990-），女，貴州大方人，供職于興業(yè)銀行貴陽分行，主要研究方向：貨幣政策研究、商業(yè)銀行風(fēng)險控制。endprint