中國海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題與優(yōu)化途徑

張德春

摘 要：近年來，中國投資者紛紛拓展海外市場，開始在海外進行商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模投資。雖然現(xiàn)階段取得了較好的投資成果，但在具體投資過程中仍面臨著海外商業(yè)物業(yè)稅目多、物業(yè)面積計算方法不統(tǒng)一及中介誠信缺失等諸多問題。由此，本文首先分析了中國海外商業(yè)物業(yè)投資現(xiàn)狀，隨后深入探究了投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)需注意的問題，最后提出了相應(yīng)的優(yōu)化途徑。

關(guān)鍵詞：海外投資；商業(yè)物業(yè)；注意問題；優(yōu)化途徑

近幾年，在投資海外市場中，海外地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)物業(yè)逐漸進入國內(nèi)投資者視野，并獲得大規(guī)模投資。從海外商業(yè)物業(yè)投資類型來看，主要包括辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和休閑娛樂物業(yè)四種類型。2017年前5月對外商業(yè)物業(yè)投資達202億美元，同比增長65%。但是，在拓展海外市場過程中，中國投資者逐漸發(fā)現(xiàn)海外商業(yè)物業(yè)投資，仍需注意很多問題。因此，認真系統(tǒng)地梳理海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題，對擴大海外商業(yè)物業(yè)投資具有重要的參考與借鑒意義。

一、中國海外商業(yè)物業(yè)投資現(xiàn)狀

（一）投資規(guī)模增長迅速

近年來，與國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場欠佳的狀況相比，海外商業(yè)物業(yè)投資需求旺盛，中國投資呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。據(jù)世邦魏理仕報告顯示，2011-2016年，中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)的年復(fù)合增長率高達70%，2016年投資總額為294億美元，2017年前5月投資總額已經(jīng)超過200億美元。此外，由于發(fā)達國家經(jīng)濟開始復(fù)蘇，刺激經(jīng)濟增長的政策頻頻出臺，國外市場對國際資本投資非常歡迎。在此背景下，國外各大城市持續(xù)吸引中國資本投資本國商業(yè)物業(yè)，中國內(nèi)地企業(yè)紛紛順應(yīng)外國經(jīng)濟發(fā)展趨勢，積極拓展海外物業(yè)市場，增加商業(yè)物業(yè)投資數(shù)量與規(guī)模。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中國投資海外商業(yè)物業(yè)千萬美元以上項目數(shù)量也已經(jīng)超過540個，較去年同期增長約為16.8%?？梢?，目前，中國企業(yè)投資海外商業(yè)物業(yè)規(guī)模不斷在增加，且呈現(xiàn)出發(fā)展迅速狀態(tài)。

（二）投資主體呈現(xiàn)多元化趨勢

隨著國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，眾多企業(yè)紛紛在海外尋求資產(chǎn)增值項目，商業(yè)物業(yè)投資受到中國投資者的普遍青睞。五年前，中國投資海外商業(yè)物業(yè)的主體主要是中國主權(quán)基金和大型保險公司。但近年來，隨著國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場受經(jīng)濟增長減速的影響，收益空間越來越小，加之國外商業(yè)物業(yè)投資限制較少，且法律規(guī)定相對寬松，房地產(chǎn)企業(yè)及其他非物業(yè)企業(yè)開始進軍海外商業(yè)物業(yè)市場。目前，已形成中國主權(quán)基金、大型保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他企業(yè)或個人多元投資主體并存的局面。據(jù)環(huán)球投資網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，在海外商業(yè)物業(yè)投資中，保險公司投資占比35%，地產(chǎn)商占比27%，中國主權(quán)基金占比16%。在我國商業(yè)物業(yè)投資主體越來越呈現(xiàn)出多元化趨勢的背景下，將推動海外商業(yè)物業(yè)投資更加快速發(fā)展。

（三）發(fā)達國家或門戶城市是投資主要區(qū)域

當(dāng)前，我國對海外商業(yè)物業(yè)投資不斷擴大，歐洲、美國、澳大利亞和加拿大已成為主要投資國家。從具體城市來看，主要集中于門戶城市，如倫敦、紐約、洛杉磯、渥太華、華盛頓、悉尼、墨爾本、巴黎、柏林及哥本哈根等。根據(jù)萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國海外商業(yè)物業(yè)投資中，紐約的投資資金最大，約為67.2億美元左右，悉尼和墨爾本緊隨其后，合計中國商業(yè)物業(yè)投資約45.4億美元以上。倫敦也是中國投資者投資商業(yè)物業(yè)的重要城市，2016年累計投資額超過34.6億美元。而在發(fā)展中國家的投資較少，據(jù)商務(wù)部不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，中國投資者僅在亞洲部分國家開展少量的物業(yè)投資項目，如2016年，在越南、柬埔寨、老撾等國家投資商業(yè)物業(yè)資金合計僅為6.4億美元左右。由此看出，中國海外物業(yè)投資主要集中在發(fā)達國家，以及大型門戶城市，而發(fā)展中國家的投資相對較少。

（四）辦公物業(yè)和酒店物業(yè)投資比例較大

在海外物業(yè)投資中，住宅開發(fā)遠不及辦公物業(yè)和酒店物業(yè)的回報率同時，辦公物業(yè)和酒店物業(yè)能夠規(guī)避國外諸多法規(guī)政策的限制。并且，近幾年，國際旅游不斷受到國內(nèi)居民的熱捧，海外酒店物業(yè)市場需求也更加擴大，國內(nèi)投資者重視程度更持續(xù)增加。在此背景下，中國投資者對海外酒店物業(yè)和辦公物業(yè)特別青睞。據(jù)萊坊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，投資海外物業(yè)的中國資金中，海外辦公樓物業(yè)投資額超過122億美元，占比45%左右；投資酒店物業(yè)超過103億美元，占比38%以上；投資商貿(mào)物業(yè)和休閑娛樂物業(yè)資金合計約為46億美元，占比僅為17%左右。可見，近年來我國在海外商業(yè)物業(yè)投資中，辦公物業(yè)以及酒店物業(yè)投資比例極大。

二、中國海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題

（一） 商業(yè)物業(yè)政策以及投資回報率

中國投資者海外商業(yè)物業(yè)投資時，面臨無法及時掌握商業(yè)物業(yè)政策變動以及投資回報率等問題。例如，目前澳大利亞與加拿大等國家，非本國居民物業(yè)投資可以享受到銀行按揭貸款利率與本地居民相同待遇，貸款政策非常優(yōu)惠與寬松。塞浦路斯規(guī)定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元以上的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，即可獲得該國永久居留權(quán)，又能夠享受本國公民待遇。但是我國商業(yè)物業(yè)投資商對這些了解甚少，選擇在這些國家投資的商業(yè)物業(yè)投資商占整個投資比不足10%，應(yīng)該在充分了解清楚這些優(yōu)惠政策以后，相應(yīng)的加大投資。此外，中國商業(yè)物業(yè)海外投資過程中，需要深入了解投資回報率。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示，2016年全球商業(yè)物業(yè)投資熱門城市中，悉尼、洛杉磯與舊金山的寫字樓物業(yè)投資回報率較高，分別為5.62%、5.02%與4.7%。而歐洲的柏林、杜塞爾多夫和法蘭克福等城市的寫字樓收益率均在4.1%左右。倫敦寫字樓投資回報率則更低，為2.9%。而在亞洲城市中，越南的胡志明市與河內(nèi)市，以收益9.3%和9%成為全球最高收益率的城市，但較高的收益率必然潛藏較高的投資風(fēng)險。因此，在投資海外商業(yè)物業(yè)時，要清楚國外商業(yè)物業(yè)政策、投資回報率以及面臨的風(fēng)險，這樣才能使投資更加合理。

（二）海外商業(yè)物業(yè)稅費類目及稅率

近年來，中國商業(yè)物業(yè)海外投資活動不斷增強，對中外經(jīng)貿(mào)往來的規(guī)?；l(fā)展提供了契機，但在此過程中仍需注意許多問題，尤其需要注意物業(yè)投資稅費方面問題。如英國的商業(yè)物業(yè)稅費類目繁多，主要包括印花稅、增值稅、市政物業(yè)稅、個人所得稅、資本利得稅5種稅費。其中，資本利得稅為18%和28%兩個梯度，市政物業(yè)稅額每年在900-3000英鎊之間。而法國的稅收系統(tǒng)以復(fù)雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。如果購買5年以內(nèi)的法國商業(yè)物業(yè)則需繳納19.6%的增值稅，且在持有期間，每年仍需繳納居住稅和房產(chǎn)稅，二者最高的稅率分別為43%和33%。此外，以個人名義購買法國商業(yè)物業(yè)時，還要繳0.5%-1.8%富人稅。南非作為發(fā)展中國家的商業(yè)物業(yè)稅費也較高，如購買1000平米的商業(yè)物業(yè)，每年需繳納3000蘭特的物業(yè)稅，還有一些其他的稅費。如2014年，上海證大集團在南非約翰內(nèi)斯堡建設(shè)的南非沐德坊新城的物業(yè)投資項目，由于沒有對商業(yè)物業(yè)后期稅費進行充分調(diào)研了解，導(dǎo)致投資成本增加，投資收益減少。因此，中國投資者在投資海外商業(yè)物業(yè)時，要格外注意投資國的稅費類目及對應(yīng)的稅率，避免這些問題導(dǎo)致投資收益降低。

（三）商業(yè)物業(yè)地理位置的選擇

投資海外商業(yè)物業(yè)，尤其是發(fā)達的資本主義國家或地區(qū)的物業(yè)，即可獲得物業(yè)永久產(chǎn)權(quán)。所以，中國投資者可以較少關(guān)心商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而對所投資商業(yè)物業(yè)的盈利能力及未來升值空間需要格外重視。因此，中國投資者要注意選擇商業(yè)物業(yè)地理位置的問題。目前國外的一、二線城市始終是商業(yè)物業(yè)布局的首選區(qū)域，但是不同的城市、不同的區(qū)縣卻有著不同的差別，并且有些城市不適合商業(yè)物業(yè)投資。舉例來說，美國紐約一直是中國投資商業(yè)物業(yè)最重要的城市，但不同的區(qū)域適合不同商業(yè)物業(yè)投資。若投資酒店和寫字樓物業(yè)，則應(yīng)選擇繁華的曼哈頓；若投資休閑娛樂物業(yè)，則因選擇饒舌樂和嘻哈文化氛圍濃重的布朗克斯區(qū)；若投資商貿(mào)物業(yè)，則應(yīng)選擇具有人口優(yōu)勢的皇后區(qū)。但是，如果在布朗克斯區(qū)和皇后區(qū)投資酒店，則不會帶來較大的收益。如在這兩個區(qū)域投資酒店的中國投資者，2016年的現(xiàn)金凈回報率平均僅在3%-4%之間?？梢钥闯?，選擇商業(yè)物業(yè)位置時，要注意地理位置的選擇，避免選擇不合理的區(qū)域，產(chǎn)生不必要的投資風(fēng)險，進而導(dǎo)致無法獲得較高的收益。

（四）國外商業(yè)物業(yè)面積計算方式

中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時，需注意海外商業(yè)物業(yè)面積計算方式。如美國的商業(yè)物業(yè)面積是以使用面積來計算，而不是以建筑面積計算，使用面積是以建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)使用的凈面積和為準(zhǔn)。澳大利亞與美國相似，商業(yè)物業(yè)按照使用面積計算。但值得注意的是，澳大利亞在計算商業(yè)物業(yè)面積時，不計算垂直高度低于2米的平層房屋和地下室、跨房屋通道和出戶設(shè)施及樓頂?shù)脑O(shè)備設(shè)施。再以德國為例，德國商業(yè)物業(yè)交易面積一般為實際利用面積，而將墻壁、走廊、電梯間等面積排除在外。而國內(nèi)商業(yè)物業(yè)面積則是按建筑面積計算，不僅包括室內(nèi)面積，還包括墻壁、樓道、電梯間等空間的平面面積?？梢钥闯?，國內(nèi)、外商業(yè)物業(yè)面積計算存在較大差異，這就要求中國投資者在考慮海外商業(yè)物業(yè)投資時，不僅要考慮商業(yè)物業(yè)價格及位置，還要注意物業(yè)面積計算方式，以確保獲得商業(yè)物業(yè)本身面積、車庫面積及其他面積的準(zhǔn)確數(shù)字，避免因計算方式差異導(dǎo)致投資失誤。

（五）商業(yè)物業(yè)海外中介機構(gòu)

隨著我國商業(yè)物業(yè)海外投資者經(jīng)濟實力的增強，一些企業(yè)與個人投資商為了提高投資效率，選擇海外中介機構(gòu)，開展其商業(yè)物業(yè)投資活動。但是值得注意的是，某些國外商業(yè)物業(yè)投資領(lǐng)域的部分中介存在誠信缺失問題。具體來說，部分海外物業(yè)中介機構(gòu)為了推銷商業(yè)物業(yè)項目，宣傳過程中故意隱瞞投資收益或政策狀況。例如，2016年，葡萄牙從事商業(yè)物業(yè)投資業(yè)務(wù)的REMAX中介公司，對眾多他國中小投資者或個人進行商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)宣傳時，過度宣傳葡萄牙資產(chǎn)收益方面的信息，而對不利于投資者的政策則較少明示。其中包括葡萄牙政府規(guī)定外國投資者只有購買超過50萬歐元的商業(yè)物業(yè)，且個人通過葡萄牙語A2考試，才可獲得該國永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)的這一政策。并且，由于上述原因，中國順誠（00531-HK）附屬公司因受到單方面的不利引導(dǎo)，沒辦法只購買小面積商業(yè)物業(yè)，最終也無法獲得該國永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。由此可知，目前中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時，輕易信任物業(yè)中介的推銷宣傳，導(dǎo)致投資失誤，帶來不必要的損失。

三、推動中國海外商業(yè)物業(yè)投資的優(yōu)化途徑

（一）建立海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制

目前，中國在海外進行商業(yè)物業(yè)投資中，仍以單獨企業(yè)或個人進行置業(yè)，投資所獲得的信息資源不能在行業(yè)中共享，尤其是一些對投資收益及風(fēng)險的信息無法及時傳遞給意向投資者。因此，中國應(yīng)通過海外投資行業(yè)協(xié)會或海外商業(yè)物業(yè)投資組織，建立海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制，為增加海外商業(yè)物業(yè)投資收益、降低投資風(fēng)險提供基礎(chǔ)保障。具體而言，投資者之間可以將海外商業(yè)物業(yè)政策、物業(yè)稅目稅率、物業(yè)面積計算方式等基本信息進行共享。同時，可以分享目標(biāo)國商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗，及一些海外中介機構(gòu)誠信問題等方面的信息。投資者之間還可以對不同國家、不同區(qū)域的不同物業(yè)類別，進行投資收益率、投資風(fēng)險進行充分交流溝通，減少意向投資者盲目投資現(xiàn)象發(fā)生。在此基礎(chǔ)上，各投資商之間應(yīng)加快形成海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制，降低資源信息獲取成本，減少中國投資者海外商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險。

（二）健全海外投資保險體系，保障投資者合法權(quán)益

海外投資保險制系是一種政府保證，保險人不僅有政府機構(gòu)性質(zhì)，又與政府商業(yè)物業(yè)投資保證協(xié)定聯(lián)系緊密。因此，我國應(yīng)借鑒國外的保險經(jīng)驗，持續(xù)健全海外投資保險體系，更好的維護在海外進行商業(yè)物業(yè)投資者的合法權(quán)益。并且，促使中國保險審批和業(yè)務(wù)經(jīng)營機構(gòu)升級，即由“合一”模式轉(zhuǎn)向“分離制”模式。在項目審批方面，應(yīng)有效發(fā)揮各國家對海外商業(yè)物業(yè)投資的綜合作用，包括商務(wù)部的監(jiān)管與指導(dǎo)作用、財政部門的支持作用和外交部的外事關(guān)系協(xié)調(diào)作用等，構(gòu)建完善的商業(yè)物業(yè)投資保險體系，減少額外人力、物力資源方面的浪費。在投資保險種類設(shè)置方面，應(yīng)在多個層面進行設(shè)置。除了國內(nèi)物業(yè)建造保險、物業(yè)保證保險、物業(yè)租售保險和物業(yè)日常經(jīng)營管理保險之外，還應(yīng)擴充營業(yè)中斷保險、并購限制保險等保險種類，提升我國對中國投資者海外投資商業(yè)物業(yè)的保障能力。

（三）按投資進度管理費用，確保資金流動性安全

商業(yè)物業(yè)海外投資的順利開展，需要對投資費用進行科學(xué)、合理、有效的管理，以此保證物業(yè)投資安全。對于首次進行商業(yè)物業(yè)投資者而言，尤其注意按照投資進度，合理管理商業(yè)物業(yè)投資費用。投資者還應(yīng)了解全部涉及購買和持有商業(yè)物業(yè)成本的信息。并且，海外商業(yè)物業(yè)投資者可以考慮尋求熟悉物業(yè)投資的專業(yè)會計師援助，提高投資資金的管理水平。與此同時，海外商業(yè)物業(yè)投資者應(yīng)先了解清楚自身權(quán)益、負債及收益狀況、處理突發(fā)事件的能力，降低投資成本。例如，管理長期的空租期及降低意外的維護成本等，以此應(yīng)付諸如利率提高、土地稅、保險、維修和監(jiān)管費等一系列商務(wù)物業(yè)所需的費用。此外，投資商應(yīng)將保留的投資費用存入貸款對沖賬戶之中，以此降低貸款等負債比例，并在需要該資金時，能過做到隨時支取。同時，投資者應(yīng)該對潛在的海外商業(yè)物業(yè)投資資金環(huán)節(jié)面臨的各種障礙，進行科學(xué)分析，做好防范措施和應(yīng)急預(yù)案，確保投資資金的安全流動?？傮w言之，投資商應(yīng)適當(dāng)?shù)凸劳顿Y收入與高估投資費用，留存充足的流動性資金，保證海外商業(yè)物業(yè)投資順利安全進行。

（四）加強內(nèi)控與市場分析，降低商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險

中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時，重點關(guān)注內(nèi)部管理與外部環(huán)境兩種風(fēng)險。注意國外投資決策、收益預(yù)測和資金管理等內(nèi)部管理風(fēng)險，以及國外投資目標(biāo)國的經(jīng)濟環(huán)境與政策制度風(fēng)險等外部環(huán)境風(fēng)險。針對內(nèi)部管理風(fēng)險，中國投資者應(yīng)根據(jù)國外復(fù)雜的投資環(huán)境，有針對性的進行投資分析，了解清楚海外投資對象的運營以及收益狀況，并科學(xué)決策。對于海外投資對象收益好、利潤高與口碑良好的商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，包括酒店物業(yè)與寫字樓物業(yè)，我國投資者可以選擇將主要資金投入于該領(lǐng)域。而對于海外投資收益一般的商貿(mào)、休閑物業(yè)，我國投資者應(yīng)選擇少量投資，試運營，根據(jù)實際運營狀況，及時調(diào)整投資策略。而對于外部環(huán)境風(fēng)險，中國投資者應(yīng)及時測評國際投資環(huán)境，并掌握國外整體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢以及商業(yè)物業(yè)相關(guān)政策制度變動狀況，將商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險降到最低。具體來說，投資商應(yīng)提前獲得更多國外投資環(huán)境與投資項目的市場信息，選擇合理的區(qū)位、投資項目等，降低商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險。

（五）合理加大亞洲商業(yè)物業(yè)市場投資規(guī)模

近幾年，中國受到發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)物業(yè)投資稅目繁多、稅率較高、投資收益率較低等問題的影響，在這些區(qū)域的投資收益逐漸降低。對此，中國投資商應(yīng)抓住亞洲新興市場的投資收益率高的機會，加大該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模。并且，中國投資商應(yīng)順應(yīng)目前亞洲資本流動呈現(xiàn)出“外流上升、流入下降、內(nèi)流激增”趨勢，選擇在亞洲區(qū)域進行投資。尤其是應(yīng)重視越南、泰國、柬埔寨與印度尼西亞等“一帶一路”東南亞國家投資機會，并逐漸將投資重心轉(zhuǎn)移過來。以馬來西亞為例，中國投資商應(yīng)利用該國擁有龐大的華人社區(qū)，經(jīng)濟環(huán)境良好條件，積極開展商業(yè)物業(yè)投資活動。與此同時，中國投資商應(yīng)抓住馬來西亞政府正在積極推行促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，陸續(xù)出臺投資優(yōu)惠政策，并鼓勵外國投資者前來投資置業(yè)機會，中國投資者不斷擴大對該國的商業(yè)物業(yè)投資。整體而言，中國投資者應(yīng)重視亞洲等新興市場的發(fā)展前景，積極拓展新的商業(yè)物業(yè)投資區(qū)域，逐步加大對這些區(qū)域的投資，以促進海外物業(yè)投資長遠發(fā)展。

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