投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題分析

路紅杰

【摘 要】近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，但總體依舊呈現(xiàn)快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人們對房地產(chǎn)行業(yè)重視度不斷提升。所謂投資性房地產(chǎn)，指的是出租土地使用權(quán)、房屋建筑物賺取租金或資本增值的的房地產(chǎn)。本文以投資性房地產(chǎn)會計核算為切入點，以分析會計核算現(xiàn)狀及問題為基礎(chǔ)，給出具體解決措施，推動投資性房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會計核算；優(yōu)化措施

現(xiàn)代社會快速發(fā)展背景下，投資性房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸擴大。但考慮房地產(chǎn)自身的特殊性與專業(yè)性特點，造成投資性房地產(chǎn)在會計核算方面存在嚴(yán)重問題，直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。相關(guān)企業(yè)應(yīng)該以專業(yè)角度為出發(fā)點，分析會計核算問題成因，提出切實可行的解決措施。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算概述

本部分主要分析投資性房地產(chǎn)會計核算概念及特點，陳述如下：

（一）概念

投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)，就是通過出租資產(chǎn)使用權(quán)實現(xiàn)收入的項目經(jīng)營行為，這里的資產(chǎn)主要指土地使用權(quán)、房屋或建筑物，通過讓渡資產(chǎn)使用權(quán)獲取租金達(dá)成提高收益的目的。

（二）會計核算特點

會計核算指的是企業(yè)會計人員記錄企業(yè)各種經(jīng)營活動產(chǎn)生的賬目，提供生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項財務(wù)指標(biāo)，為企業(yè)經(jīng)營管理者決策提供支持。根據(jù)投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則，主要有成本計量模式與公允價計量模式。企業(yè)采用成本法核算后，可根據(jù)實際情況的變化，轉(zhuǎn)變?yōu)楣视嬃磕Ｊ胶怂悖灰坏┎捎霉蕛r值核算模式后不得轉(zhuǎn)為成本法核算模式。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算問題分析

投資性房地產(chǎn)會計核算過程中存在很多問題，這些問題的存在不但影響企業(yè)發(fā)展，也會對行業(yè)進(jìn)步產(chǎn)生阻礙，筆者將這些問題歸納總結(jié)如下。

（一）核算模式的選擇“一邊倒”

會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)核算盡管提供兩種計量模式，筆者認(rèn)為采用公允價值計量模式，能夠準(zhǔn)確、及時、科學(xué)地反映出企業(yè)資產(chǎn)價值。然而我國大多數(shù)企業(yè)依然采用成本法核算，分析原因如下：

1.成本法核算模式下，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以依照“固定資產(chǎn)”核算模式，計提折舊，從而減少所得稅應(yīng)納稅所得額。公允價值核算模式下，企業(yè)不得提取折舊、攤銷等，從而達(dá)不到降低稅負(fù)的目的。

2.采用公允價值核算模式，準(zhǔn)則有較為嚴(yán)格的適用條件。且成本法核算模式轉(zhuǎn)為公允價值模式后，不得再次轉(zhuǎn)回成本法，企業(yè)調(diào)整核算空間受到限制。

3.公允法模式下，當(dāng)期公允價值變動計入當(dāng)期損益，增加了企業(yè)利潤額，但是企業(yè)并沒有現(xiàn)金流入，從而造成大股東利潤分配損失。

（二）納稅申報問題

目前國內(nèi)存在會計核算與稅務(wù)計量的差異問題，填制納稅申報表時需要詳細(xì)計算暫時性與永久性差異，合理計算會計收入與利潤得出需要繳納的稅額。這種改變造成稅務(wù)會計工作難度增加，加上實際工作中有太多項目進(jìn)行調(diào)整，計算程序復(fù)雜，填報時稍不注意就會出現(xiàn)錯誤，影響稅務(wù)機關(guān)后期稽查工作。

（三）財務(wù)核算問題

房地產(chǎn)企業(yè)投資前都要進(jìn)行針對的會計核算，全面評估企業(yè)的經(jīng)營狀況與經(jīng)濟策略。房地產(chǎn)企業(yè)投資評估前，要選擇公允值評價方式核算企業(yè)資產(chǎn)，這樣可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的操作自由空間，進(jìn)而讓企業(yè)獲得更多的利潤，但也會對財務(wù)報表的產(chǎn)生一定程度的影響。因此要綜合考慮這方面的因素。

（四）部分上市公司操縱利潤

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式下，上市公司經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)生變化，可以選擇將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)核算，起轉(zhuǎn)換差額計入當(dāng)期損益。部分上市根據(jù)準(zhǔn)則此條規(guī)定，利用會計政策變更，從而增加當(dāng)期會計利潤，達(dá)到操縱利潤的目的，以虛報會計報告，欺騙投資者。

（五）職業(yè)道德問題

大數(shù)據(jù)時代不但要求會計具有相應(yīng)業(yè)務(wù)核算、職業(yè)判斷水平，還要求其具有相應(yīng)的政策觀念與道德修養(yǎng)，會計直接參與企業(yè)經(jīng)營預(yù)測與決策，也是企業(yè)經(jīng)營管理者的重要助手。因此會計人員的職業(yè)道德水平異常重要，直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量，影響企業(yè)、管理者及社會公眾的利益。這就需要稅務(wù)會計從業(yè)人員具備強烈的職業(yè)道德與技術(shù)素養(yǎng)，確保稅務(wù)工作順利開展。

三、投資性房地產(chǎn)會計核算問題的解決措施

針對投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題，筆者給出針對性解決措施。

（一）更多、更快地與國際會計準(zhǔn)則趨同接軌

在我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則逐步趨同的大環(huán)境下，不斷完善我國會計準(zhǔn)，杜絕克服準(zhǔn)則在實施過程中的弊端。在企業(yè)選擇會計政策時，更多的體現(xiàn)可操作性。在會計準(zhǔn)則中，對于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)做出了相對明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)主要是指用于租賃使用或用來實現(xiàn)資本增值，如果房地產(chǎn)在用途方面是屬于自用的，應(yīng)作為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算。因此，用途明確的且在短期內(nèi)將不會發(fā)生更改，才能保證賬目與實際情況相一致，才能確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合理性。

（二）通過進(jìn)一步提高國家市場化水平，改進(jìn)投資性房地產(chǎn)核算質(zhì)量

投資性房地產(chǎn)公允價值核算具有及時、準(zhǔn)確體現(xiàn)企業(yè)價值的優(yōu)點，但是它的適用需要有嚴(yán)格的市場環(huán)境。我們還需不斷完善市場中中介機構(gòu)、評估機構(gòu)的職業(yè)道德、職業(yè)水準(zhǔn)，從而為該準(zhǔn)則實施提供外部環(huán)境保障。

同時，針對部分上市公司利用公允價值模式操縱會計利潤，我們要不斷完善準(zhǔn)則，避免利用會計政策粉飾公司業(yè)績。

（三）解決好納稅籌劃與管理

在我國稅收籌劃過程中也暴露出一些問題?；谶@些問題，首先，要消除投資性房地產(chǎn)稅收準(zhǔn)則對稅收額的影響，就要做好房地產(chǎn)企業(yè)增值額把控工作。其次對于房地產(chǎn)企業(yè)要加強其稅收籌劃和法律意識。避免起采用不合理的手段進(jìn)行逃稅、偷稅和漏稅行為，以免對投資房地產(chǎn)企業(yè)的信譽的造成嚴(yán)重影響。此外，必須糾正投資性房地產(chǎn)企業(yè)在納稅識別方面的誤區(qū)。眾所周知，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收決策的不單只有財務(wù)部門，企業(yè)負(fù)責(zé)人的決策對稅收支付至關(guān)重要。因此，有必要加強對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在納稅方面的認(rèn)識，一邊在企業(yè)發(fā)展過程中少走彎路。在進(jìn)行企業(yè)決策時，投資房地產(chǎn)企業(yè)的管理者經(jīng)常會進(jìn)入一個誤區(qū)，因為投資性房地產(chǎn)企業(yè)沒有一個很好的稅收管理者和管理制度，需要企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)部門和營業(yè)部一起合作、決策。這就要求財務(wù)部門對對稅收政策相當(dāng)熟悉，負(fù)責(zé)人也要了解相關(guān)的稅收政策，不能人云亦云，或者想當(dāng)然。

（四）提高會計人員整體素質(zhì)

隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的快速推廣和應(yīng)用，新時期投資性房地產(chǎn)對會計從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)和道德素養(yǎng)要求越來越高，很多會計人員的達(dá)不到崗位要求，因此，企業(yè)需要對在崗的會計人員進(jìn)行職業(yè)素質(zhì)和道德素養(yǎng)培養(yǎng)。在培養(yǎng)期間，會計人員要時刻注意注意大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)、不斷學(xué)習(xí)新的會計知識和更新自身知識體系，企業(yè)還應(yīng)對會計工作人員加強職業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，在提高從業(yè)人員的知識基礎(chǔ)和工作效率同時，使其能更好地為企業(yè)會計事業(yè)服務(wù)。同時，要確保企業(yè)會計信息安全，會計工作者一定要具備良好的職業(yè)道德，認(rèn)識到自身職責(zé)的重要性，加強責(zé)任心和社會責(zé)任感，嚴(yán)格做到“愛崗敬業(yè)、遵守準(zhǔn)則、依法辦事、不做假賬”。例如某某公司的職員，作為公司出納。利用自身職務(wù)的方便，欺上瞞下、徇私舞弊，肆意為自己關(guān)系親密的人員報假賬，導(dǎo)致公司年度業(yè)務(wù)招待費用嚴(yán)重超標(biāo)，嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度和作為一名會計人員的職業(yè)道德。

四、結(jié)語

總而言之，現(xiàn)代社會房地產(chǎn)投資行業(yè)火爆異常，企業(yè)會計資產(chǎn)核算過程中面臨一系列的問題，以發(fā)展的眼光看待這些問題，并給出具體措施，只有將這些問題解決了，才能保障我國房地產(chǎn)投資企業(yè)快速、健康發(fā)展。本文中詳細(xì)闡述投資性房地產(chǎn)會計核算問題產(chǎn)生的原因，給出行之有效的解決措施，為同類研究提供經(jīng)驗借鑒與參考。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孔燕.投資性房地產(chǎn)會計核算存在問題與對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2015（08）：23.

[2]褚穎，張勝.投資性房地產(chǎn)會計處理問題研究[J].中國農(nóng)業(yè)會計.2014（08）：113.

[3]黃麗波.投資性房地產(chǎn)會計核算存在問題及解決對策[J].財經(jīng)界.2014（16）：78.

[4]褚穎.投資性房地產(chǎn)會計處理問題研究[J].中國農(nóng)業(yè)會計.2014（09）：122.

[5]馬文波.談投資性房地產(chǎn)會計核算應(yīng)注意的幾個問題[J].時代金融.2014（23）：67.endprint