張文俊

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，河南駐馬店463000）

完善我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考

張文俊

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，河南駐馬店463000）

經(jīng)濟(jì)適用房制度是一項關(guān)乎國計民生的公共政策，而與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展時間較短。隨著房價的走高，越來越多的人對商品房只能是望塵莫及，面對如此稀缺的社會福利資源，如何使其達(dá)到優(yōu)化配置，使社會福利水平達(dá)到最大程度，經(jīng)濟(jì)適用房制度相關(guān)立法的問題便顯現(xiàn)出來。通過完善公示異議制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入條件審核；建立經(jīng)濟(jì)適用房合理退出機(jī)制；健全經(jīng)濟(jì)適用房爭端解決機(jī)制；加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房購房者權(quán)益的保護(hù)等措施完善我國經(jīng)濟(jì)適用房制度。

經(jīng)濟(jì)適用房；制度；建議

一、我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)適用房制度是為各國政府所廣泛采用的一項公共政策，從核心意義上講，其目的在于保障社會成員的包括生存權(quán)、居住權(quán)在內(nèi)的基本人權(quán)。因此，經(jīng)濟(jì)適用房制度作為住房保障制度的一個重要部分，在維護(hù)社會穩(wěn)定和促進(jìn)社會公平的實現(xiàn)上具有舉足輕重的作用。2007年的《管理辦法》中是這樣定義經(jīng)濟(jì)適用房的，針對中低收入家庭的住房問題，政府通過土地行政劃撥、減免行政事業(yè)收費等方式，組織統(tǒng)一建設(shè)或者規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中按比例配套建設(shè)的面積在60平方米左右的政策性商品住房。隨著商品房價格的上漲，住房保障問題越來越突兀地擺在政府管理者面前，為了保證我國的住房保障事業(yè)得以平穩(wěn)的發(fā)展，國家不惜投入巨資用于保障性住房的建設(shè)，政府財政支出逐年加大。財政部2017年財政撥款支出預(yù)算中，中央本級支出預(yù)算數(shù)為29 595億元，其中住房保障撥款支出433.92萬元。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的問題分析

（一）立法層級較低

我國自1978年住房制度改革開始，雖然在不同的發(fā)展時期都制定了相應(yīng)的法律規(guī)范，但是均停留在國務(wù)院的行政決定、通知，建設(shè)部、人民銀行等部門規(guī)章及各省、市、自治區(qū)政府頒布的地方行政法規(guī)層面，各個法律規(guī)范效力層級參差不齊、效力等級過低。2007年的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》則是由建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部等七部委聯(lián)合頒布的，效力層級則僅僅是“部門規(guī)章”，其效力的低下自是不言而喻的。2010年頒布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中存在與“經(jīng)濟(jì)適用房”制度有關(guān)的規(guī)定，而其立法主體是國務(wù)院，因此其效力層級應(yīng)當(dāng)歸屬于“行政法規(guī)”的范疇，并不是真正上升到了人民代表大會立法的高度，它的效力是不能夠與經(jīng)濟(jì)適用房制度的重要性相匹配的。無疑，這種低層級、低效率、不集中的立法模式會給我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的發(fā)展產(chǎn)生很大的障礙。

（二）政府公共權(quán)力失范，機(jī)關(guān)單位違規(guī)操作

2010年“最短命經(jīng)適房”事件，該安居工程被稱為南陽市“十大實事”之一，其前期投資達(dá)到5000萬元，尚在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房即面臨著被拆遷的厄運。官方的回答是，拆除是為了滿足全國農(nóng)運會景觀要求，保證新聞中心和體育公園用地，這樣的理由難免令人懷疑。機(jī)關(guān)單位以集資建房的名義搞住房實物分配，或者借經(jīng)濟(jì)適用房的名義暗地搞商品房開發(fā)。在這些機(jī)關(guān)單位對經(jīng)濟(jì)適用房的分配進(jìn)行違規(guī)操作、大肆侵吞民生工程實惠之時，國家因此損失的不僅是住房保障資源，損失更多的是老百姓對政府的信任。政府的權(quán)力失范、官員的貪污腐敗則是這種現(xiàn)象屢禁不止的根本原因。

（三）對購房者權(quán)益保護(hù)不當(dāng)，致使公民正當(dāng)權(quán)益受損

經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)適用房是面向低收入人群的，卻陰差陽錯照顧了中高收入者，助長投機(jī)分子和某些官員的投機(jī)、腐敗機(jī)會。經(jīng)濟(jì)適用房制度中缺失公示異議機(jī)制，導(dǎo)致一部分高收入者借機(jī)進(jìn)駐、投資、投機(jī)經(jīng)濟(jì)適用房，造成住房保障資源大規(guī)模的流失?！扒终肌苯Y(jié)果的產(chǎn)生對中低收入者來說是不公平的，相當(dāng)于國家轉(zhuǎn)移支付的、用來扶貧的資金變相地流進(jìn)了一些當(dāng)權(quán)者、高收入者手中。這不僅僅侵害了中低收入者受保障的權(quán)益，更嚴(yán)重的是這種“侵占資源”的行為加劇了社會的兩極化分、拉大了社會的貧富差距，會不公開，這便給一些官員設(shè)租、尋租大開方便之門，并且造成房產(chǎn)商和政府官員相互串通、暗箱操作、哄抬房價的嚴(yán)重后果。

（四）準(zhǔn)入條件不清晰，購買對象難審查

各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不同造成了經(jīng)濟(jì)適用房申購收入條件的差異，這便是空間上的條件不統(tǒng)一；由于各地方制定經(jīng)適房管理辦法的時候缺乏時效性，收入標(biāo)準(zhǔn)的制定不能緊跟城鎮(zhèn)居民實際收入水平的變化，這便造成時間上的難統(tǒng)一。如此多變的準(zhǔn)入條件給制度的監(jiān)管帶來了巨大的障礙，政策監(jiān)管成本過高也成為許多官員借此設(shè)租尋租的有利條件。

一方面，以當(dāng)前低收入群體的收入水平，根本無力負(fù)擔(dān)購買經(jīng)濟(jì)適用房支付的對價。有許多低收入的住房困難家庭，因為湊不夠首付而放棄購房資格。另一方面，騙購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象愈演愈烈，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的丑聞更是屢見不鮮。政策實施中總是存在“上有政策下有對策”的現(xiàn)象，武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖號結(jié)果中出現(xiàn)了“六連號”的現(xiàn)象，襄樊出現(xiàn)“十四連號”，而這種概率僅為千萬億分之一。官員、中介和富商串通起來，共同竊取國家的政策性房源，導(dǎo)致社會保障資源的嚴(yán)重流失，侵害了中低收入家庭受保障的權(quán)益。因此，呼吁國家加大對騙購商品房行為的懲處力度，甚至可以考慮將其歸入詐騙罪的懲處方式，增大騙購的成本。

三、完善我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議

（一）完善公示異議制度，加強(qiáng)準(zhǔn)入條件審核

完善公示異議制度，將經(jīng)濟(jì)適用房申購者的相關(guān)信息進(jìn)行公示，并鼓勵社會公眾進(jìn)行監(jiān)督，允許其他公民在申購者購房前后一段時期內(nèi)對其購房資格提出異議。其意義在于發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，避免由于信息不對稱而造成的設(shè)租尋租行為的產(chǎn)生。2007年的《適用住房管理辦法》規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房資格申請采取街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市(區(qū))、縣人民政府逐級審核并公示的方式認(rèn)定。該規(guī)定不夠具體，對公示的方式、期限、范圍等都沒有作出明確指示。建議在全國范圍內(nèi)推廣北京市“三級審核、兩次公示”制度，增加公示的方式、延長公示和異議的時間、擴(kuò)大公示范圍。還應(yīng)學(xué)習(xí)美國的作法，把收入征信當(dāng)作一種社會品德的體現(xiàn)，逐步在全國范圍內(nèi)建立起完善的收入征信機(jī)制，對于從根本上解決騙購經(jīng)濟(jì)適用房、高收入者侵占住房保障資源等問題都具有決定性的意義。

（二）建立經(jīng)濟(jì)適用房合理退出機(jī)制

實際上，對經(jīng)適房這類政策性住宅的退出有兩個層面的含義：一是實際使用的退出，二是資源獲利的退出。實際使用的退出主要包括以下四種方式：第一，市價出售，補稅費，放棄再購買資格；第二，原價出售，保留再購買資格；第三，空置經(jīng)適房。首先應(yīng)當(dāng)明確，市價出售和空置都不符合政策要求，政府需要進(jìn)行管制。

現(xiàn)行的《管理辦法》對退出的規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，購房人可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。這樣的產(chǎn)權(quán)規(guī)定恰恰給許多高收入者創(chuàng)造了投機(jī)的條件。政府應(yīng)當(dāng)建立經(jīng)適房的回購制度，當(dāng)購房者收入改善、超出一定額度、喪失受保障資格后，應(yīng)由政府出面立即收回房產(chǎn)，并支付補償款。這不僅有利于避免別有用心者從中牟利，而且有利于節(jié)省社會福利資源、保障經(jīng)濟(jì)適用房房源不斷流、避免政府在經(jīng)適房上重復(fù)的開支。

（三）健全經(jīng)濟(jì)適用房爭端解決機(jī)制

實踐證明，我國對經(jīng)適房爭端解決的規(guī)定尚不健全，立法者對爭端產(chǎn)生的原因和解決機(jī)制都沒有足夠的認(rèn)識，執(zhí)法者在實際操作中自然就無法可依，導(dǎo)致執(zhí)法不力。另外，經(jīng)適房的特殊身份使得許多高收入人群借社會公共福利資源牟利，申請者、管理者不履行法定義務(wù)、開發(fā)商趁機(jī)牟利等行為都引起爭議。主要包括了政府管理部門違規(guī)操作、損害申請者權(quán)益的行為，如拒絕履行義務(wù)、處罰畸重、侵犯隱私權(quán)等；申請者不履行義務(wù)、騙購經(jīng)適房的行為，如偽造證明、與管理者通謀等。目前，解決爭議的方式主要包括行政復(fù)議和行政訴訟，但在實際操作中都存在著弊端。因此，建議立法部門加快健全我國經(jīng)濟(jì)適用房爭端解決機(jī)制，在制定住房相關(guān)法律的同時，應(yīng)當(dāng)明確罰則，而不是散亂于各個不同的法律部門。

（四）加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房購房者權(quán)益的保護(hù)

在購房者的權(quán)益受到侵害時，首先應(yīng)明確問題的責(zé)任主體，是勘察設(shè)計部門、還是開發(fā)商、或是政府監(jiān)管部門。然后秉承“誰責(zé)任，誰受罰”的原則，針對不同的責(zé)任主體制定不同的處罰方式，如責(zé)令設(shè)計部門采取補救措施、責(zé)令開發(fā)商賠償購房者損失等，使購房者權(quán)益受到侵害時，訴求能夠及時得到保護(hù)。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)適用房制度是一項重要的民生工程，是維系社會安定、和諧的大事，又是解決中低收入家庭住房問題的重要途徑，因此受到社會各界的廣泛關(guān)注。我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)已歷經(jīng)近二十年的發(fā)展與改革，但實際操作中還顯現(xiàn)出諸多不可忽視的問題。應(yīng)盡快建立起兼顧效率與公平、符合我國實際情況的住房保障法律體系，不僅成為解決中低收入者住房難問題的一劑良藥，更是構(gòu)建和諧社會的強(qiáng)大后盾。

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［責(zé)任編輯：王鑫］

F293.3

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1005-913X（2017）09-0047-02

2017-07-12

張文俊(1988-)，女，河南駐馬店人，助教，研究方向：公共事業(yè)管理。