營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對策探討

蔣晶?李曉寧

摘要：全面實(shí)施營改增后，對企業(yè)會計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理帶來巨大變革?！盃I改增”是為了防止重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過分析“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”后可能面臨的問題，并由此提出針對性對策，以利于企業(yè)更好地應(yīng)對稅制改革。

關(guān)鍵詞：營改增；稅負(fù)；稅收籌劃；發(fā)票

一、概述

我國從2016年5月1日起，全面實(shí)施“營改增”，并將范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四大行業(yè)。由于增值稅稅種的特點(diǎn)，以及為了進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的完整性，實(shí)施“營改增”可以消除流轉(zhuǎn)稅領(lǐng)域的重復(fù)征稅現(xiàn)象，從而達(dá)到產(chǎn)業(yè)間稅負(fù)公平的目的。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有重要的地位，對與之相關(guān)聯(lián)行業(yè)的生存與發(fā)展都有著一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)從“營改增”實(shí)施細(xì)則出臺到實(shí)施時(shí)間之短，給房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”改革帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。正是在這背景之下，文章探討“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，并針對存在的問題提出應(yīng)對措施。

二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其中，在財(cái)務(wù)層面主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

“營改增”對企業(yè)稅收的影響最直觀的表現(xiàn)便是直接以增值稅取代了營業(yè)稅，在稅改之前房地產(chǎn)企業(yè)一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度，而且這兩種稅種是價(jià)內(nèi)稅，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)較重?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人適用的增值稅稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)抵扣后繳納。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”之前開發(fā)的老項(xiàng)目已無法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，稅負(fù)將突增6%，為實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡，保證“營改增”的稅負(fù)平移，國家財(cái)政部、國稅總局?jǐn)M定了一系列的過渡性政策，再剔除附加稅因素，“營改增”過渡時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)較營業(yè)稅時(shí)期會有所降低。

然而房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后開發(fā)的新項(xiàng)目，由于一般納稅人適用11%征收率，所取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，直接影響增值稅最后應(yīng)交納的稅額，從而最終影響企業(yè)的稅負(fù)。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額管理無法做到完善，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較營業(yè)稅時(shí)期必然有所上升。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤的影響

在“營改增”之前，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅額較多，若是企業(yè)凈利潤增長較多，必將導(dǎo)致營業(yè)稅金、房產(chǎn)稅等隨之增加，在實(shí)施“營改增”之后，初期項(xiàng)目執(zhí)行簡易計(jì)稅辦法，保證了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)平移，企業(yè)凈利潤變化不大，但是全面執(zhí)行一般計(jì)稅后，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中向政府繳納的規(guī)費(fèi)、向金融機(jī)構(gòu)融資支付的利息、金融機(jī)構(gòu)的顧問費(fèi)、企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等無法獲取抵扣的增值稅專用發(fā)票，且上游企業(yè)也不可能全部提供11%的進(jìn)項(xiàng)，進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例無法達(dá)到理論要求，所以即使抵扣鏈條暢通，未來房地產(chǎn)企業(yè)利潤也會有所下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該清楚地認(rèn)識到營改增對企業(yè)凈利潤的影響，盡可能取得增值稅專用發(fā)票予以抵減，減輕稅負(fù)，提高利潤。

（三）對發(fā)票管理的影響

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)最大的影響是增值稅進(jìn)行稅額的抵扣，企業(yè)獲得進(jìn)項(xiàng)票的多少，直接影響稅負(fù)率。只要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)、合法取得可以抵扣的增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)就可以降低，在一定程度上緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。反之，如果無法取得增值稅專業(yè)發(fā)票，企業(yè)會面臨11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅雙重稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。這就對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理系統(tǒng)提出了更高的要求。有的房地產(chǎn)企業(yè)在營改增之前，內(nèi)部控制并不嚴(yán)謹(jǐn)，工程物資采購環(huán)節(jié)漏洞百出。而在營改增全面實(shí)施后，要想平穩(wěn)渡過稅收變革，企業(yè)應(yīng)全面加強(qiáng)內(nèi)部控制，特別是作為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格管理增值稅專用發(fā)票，如對與供應(yīng)商往來之間發(fā)票的管理、企業(yè)員工的費(fèi)用報(bào)銷等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的有效措施

為減小營改增可能產(chǎn)生的不利影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下四方面采取措施：

（一）有針對性地選擇稅收籌劃方式

企業(yè)的稅收籌劃是應(yīng)對“營改增”政策改革的主要手段，科學(xué)合理的實(shí)施稅務(wù)籌劃，可以確保企業(yè)在營改增全面實(shí)施后，實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)、達(dá)到稅后受益最大化的效果。因此，企業(yè)管理人員要積極鉆研“營改增”內(nèi)容，吃透“營改增”政策，提高對稅收籌劃的重視程度，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員的溝通，在此前提下，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)管理經(jīng)營特點(diǎn)，以達(dá)到充分享受國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策的目的。同時(shí)需要在企業(yè)內(nèi)部的資金管理系統(tǒng)中進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和前瞻分析，把增值稅發(fā)票的考慮因素加入到建設(shè)階段的成本控制和銷售階段的整體籌劃中，認(rèn)真制定企業(yè)稅收籌劃方案。如及時(shí)對拿地、融資、供應(yīng)方選擇、工程建設(shè)、預(yù)售等流程進(jìn)行梳理，明確在各經(jīng)營流程中企業(yè)可規(guī)劃的空間。

（二）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

“營改增”的全面實(shí)施需要房地產(chǎn)企業(yè)對原來的經(jīng)營流程做一些調(diào)整變化，要想充分利用稅制改革帶來的優(yōu)勢，降低稅負(fù)，這就要求財(cái)務(wù)人員必須具備更高的專業(yè)能力。一方面，企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)人員的“營改增”專題培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理水平。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要理解和掌握“營改增”政策的各項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，熟悉“營改增”稅收優(yōu)惠政策，以更好地適應(yīng)新稅制改革所帶來的變化。而企業(yè)通過培訓(xùn)的方式可以提高財(cái)務(wù)人員會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，提升業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)增值稅稅務(wù)處理技能的培訓(xùn)。提高財(cái)務(wù)人員對成本、收入的核算能力，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動不斷深入推進(jìn)，減少成本浪費(fèi)。

（三）提升增值稅專用發(fā)票管理水平

“營改增”全面實(shí)施之后，如何管理好增值稅專用發(fā)票已經(jīng)成為了一個(gè)十分迫切的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，制訂出詳細(xì)完善的增值稅發(fā)票管理制度，以提升企業(yè)增值稅專用發(fā)票管理水平。首先，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于上游供應(yīng)商的選擇應(yīng)考慮具有一般納稅人身份。在申請進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)、合法地從供應(yīng)商獲取增值稅專用發(fā)票，才可以達(dá)到有效減輕稅負(fù)的目的。反之，則無法達(dá)到預(yù)期效果。其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的增值稅專用發(fā)票存在無法抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，所以需加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理。在實(shí)際工作中，企業(yè)的財(cái)會人員應(yīng)當(dāng)充分了解如何去辨別無法抵扣的增值稅專用發(fā)票。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有認(rèn)證比對發(fā)票，就有可能出現(xiàn)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。最后，應(yīng)設(shè)置專人保管、開具增值稅發(fā)票，并要加強(qiáng)發(fā)票管理人員稅務(wù)知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（四）可開發(fā)精裝樓盤

增值稅是對收入增值部分征收稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想達(dá)到降低稅負(fù)的目的，就應(yīng)該在開發(fā)建造過程中盡可能多的獲得可抵扣的發(fā)票，抵扣的項(xiàng)目越多，企業(yè)的稅負(fù)便會降低。在營改增之前，精裝修的售價(jià)要比毛坯房高一些，按照營業(yè)額的全額去繳稅，房地產(chǎn)企業(yè)也會相應(yīng)的支付多一些的稅款；而“營改增”之后，假如企業(yè)選擇開發(fā)精裝樓盤，意味著對這些樓房進(jìn)行裝修的時(shí)候能夠獲得比較多的和裝飾材料以及與購進(jìn)家電等固定資產(chǎn)有關(guān)的專用發(fā)票并進(jìn)行抵扣，從而給創(chuàng)造盈利帶來較多的可能。以案例來說明：

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)毛坯房每套售價(jià)100萬元，精裝修的房子每套120萬元，其中每套精裝修的房子包含裝修費(fèi)15萬元，購買的電器5萬元。在營改增之前，精裝修房子比毛坯房每套多繳納的營業(yè)稅=20*5%=1萬元。但是在營改增之后，假設(shè)裝飾公司的增值稅率為11%，銷售電器按照17%征收，并都相應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票。則增值稅進(jìn)項(xiàng)稅分別是15/（1+11%）*11%=1.49萬元和 5/（1+17%）*17%=0.73萬元。精裝修房多20萬元的銷項(xiàng)稅額為20/（1+11%）*11%= 1.98萬元，精裝修部分則應(yīng)繳增值稅=1.98-1.49-0.73=-0.24 萬元。

四、結(jié)束語

在“營改增”政策全面實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機(jī)遇，就必須結(jié)合自身實(shí)際，積極調(diào)整經(jīng)營模式，提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，做好稅收籌劃工作，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理工作，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額在企業(yè)運(yùn)營和成本控制中的可抵扣作用，爭取獲得更多的優(yōu)惠，減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而在行業(yè)競爭中穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳素娣.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營管理者，2016 （09）：62.

（作者單位：蔣晶 江蘇財(cái)會職業(yè)學(xué)院；李曉寧 連云港農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）