一、案情

2017年6月1日，萬某、程某（夫妻）作為乙方與韋某作為甲方、康美房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為丙方簽訂《房屋買賣居間合同》，約定：甲方及其產(chǎn)權(quán)共有權(quán)人同意將其坐落于某縣七六路61號5幢2單元501室房屋出售給乙方；本合同簽訂時(shí)乙方向甲方支付購房定金貳萬元；房屋交易價(jià)格共計(jì)517，000元，乙方采取按揭貸款方式支付房款；甲方構(gòu)成根本違約的，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。合同簽訂后當(dāng)日，萬某、程某向韋某支付購房定金2萬元，韋某出具收條一份，該收條載明：今收到萬某、程某購買某縣七六路61號5幢2單元502室房屋定金貳萬元整（20000元）。收款人韋某簽名并按有指印。另，涉案房屋產(chǎn)權(quán)系韋某與陳某夫妻共同共有。合同簽訂時(shí)，房屋共同共有人陳某不在場；合同簽訂后，韋某及其丈夫陳某于2017年7月23日告知萬某、程某明確表示房屋不賣，故萬某、程某向法院起訴要求解除雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》并要求韋某承擔(dān)違約責(zé)任。

二、分歧

第一種意見認(rèn)為：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。據(jù)此認(rèn)為涉案合同有效。

第二種意見認(rèn)為：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。再依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案訟爭房屋系韋某與陳某共同共有，萬某、程某對此也知情，共同共有人陳某未在房屋買賣合同簽字同意出讓該房產(chǎn)，事后也未追認(rèn)該合同，因此該合同違反法律規(guī)定，不具有法律效力。

三、評析

萬某、程某與韋某雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋買賣居間合同》的效力問題，是本案正確定性的關(guān)鍵。

筆者同意第一種意見，認(rèn)為本案訟爭房屋買賣合同合法、有效。理由：首先，依照合同法第四十四條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。該法第五十二條規(guī)定了合同無效的法定情形，即有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。2017年6月，韋某與萬某、程某簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。再依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故訟爭房屋買賣合同合法、有效；其次，物權(quán)法第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)成效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。本案系房屋買賣合同糾紛，在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同行為應(yīng)受合同法的調(diào)整，買賣行為是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為。對物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的禁止，只會(huì)導(dǎo)致債的不能履行，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無效。本案的《房屋買賣居間合同》作為訟爭房屋買賣的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非該房屋買賣的物權(quán)變動(dòng)行為。韋某作為出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有完全所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。物權(quán)法第九十七條規(guī)定中的“處分”應(yīng)解釋為物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為，其限制并不及于作為物權(quán)變動(dòng)的原因行為的締結(jié)訟爭合同的行為，故第二種意見依據(jù)物權(quán)法第九十七條規(guī)定主張合同無效的說法不能成立；最后，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定，夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)。夫妻雙方對共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是平等的。合同法第五十一條規(guī)定的無處分權(quán)人“處分他人財(cái)產(chǎn)”的合同，其適用范圍是非所有人“處分他人財(cái)產(chǎn)”，本案中夫妻一方處分共有財(cái)產(chǎn)不屬于該規(guī)定的適用范圍，故第二種意見依據(jù)合同法第五十一條規(guī)定主張合同無效的主張亦不能成立持。綜上，筆者認(rèn)為原、韋某雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋買賣居間合同》合法、有效。上述合同既已認(rèn)定有效，但涉案房屋系韋某與陳某夫妻共同共有，韋某作為合同出賣人在未征得其另一共有人同意即與原告簽訂房屋買賣合同并收取定金，導(dǎo)致涉案房屋買賣合同在事實(shí)和法律上均無法繼續(xù)履行，有違誠實(shí)信用的交易原則，韋某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

作者簡介：龔麗瑤，出生年月：1986年12月，性別：女，民族：漢族，籍貫（精確到市）：江西上饒，當(dāng)前職務(wù)：科員，當(dāng)前職稱：無，學(xué)歷：本科，研究方向：法學(xué).