房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建

唐朝光

摘要：本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理系統(tǒng)的構(gòu)建，包括組織體系，制度體系等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本；項(xiàng)目

與傳統(tǒng)制造業(yè)不同的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，目標(biāo)成本管理理論在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用將會(huì)更為復(fù)雜，當(dāng)然作用亦會(huì)更加有限。傳統(tǒng)制造業(yè)多是標(biāo)準(zhǔn)化工序下的批量的、單一的生產(chǎn)流程，人工勞務(wù)費(fèi)用，材料消耗成本，機(jī)械消耗及折舊成本等計(jì)算范圍和計(jì)算方法大同小異，但房地產(chǎn)開發(fā)卻是由前期談判、策劃，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，招標(biāo)、施工，產(chǎn)品銷售，物業(yè)服務(wù)等一系列流程組成的，在這個(gè)流程中，有設(shè)計(jì)方，策劃方，施工方，監(jiān)理方，供應(yīng)方等多個(gè)參與單位，而房地產(chǎn)項(xiàng)目由于區(qū)位、地段、規(guī)劃限制等各種因素影響也導(dǎo)致產(chǎn)品的一次性和唯一性。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)多種元素集合而成的系統(tǒng)工程，只有更新人們?cè)趥鹘y(tǒng)制造業(yè)目標(biāo)成本管理中的理念和思路，才能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)目標(biāo)成本管理的要求。

1組織體系

1.1目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織體系建設(shè)中存在的問題

①組織層次劃分不合理

一個(gè)企業(yè)和一個(gè)項(xiàng)目的組織層次的設(shè)置至關(guān)重要，它可能決定一個(gè)企業(yè)、項(xiàng)目的運(yùn)作模式，發(fā)展?jié)摿?，企業(yè)管理方式等，同樣，組織層次的設(shè)置方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中發(fā)揮著重要的作用，也決定了項(xiàng)目成本管理的效果。組織層次的劃分層級(jí)數(shù)量應(yīng)該適當(dāng)，如果過少，會(huì)導(dǎo)致某些部門、某些層級(jí)管理幅度過大，這通常會(huì)出現(xiàn)超過管理者駕馭范圍測(cè)現(xiàn)象，從而引起管理失控；相反如果層次劃分過少，同理會(huì)導(dǎo)致管理幅度、權(quán)限過小，甚至引起管理矛盾和出現(xiàn)多個(gè)矛盾指令源，引起項(xiàng)目成本管控系統(tǒng)的全面崩潰。

②決策層的作用不突出

企業(yè)和項(xiàng)目的決策層是成本管理的組織者、領(lǐng)導(dǎo)者，也是核心所在，決策層不僅要做出合理有效的決策，更應(yīng)該承擔(dān)起領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)和項(xiàng)目全體成員進(jìn)行成本管理的重任，并在成本管理過程中及時(shí)提出方案、解決問題，以保證成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.2組織體系的設(shè)計(jì)

任何行業(yè)的企業(yè)要進(jìn)行有力的成本管理工作都必須需要一個(gè)有效的組織體系作為強(qiáng)有力的保障。因此，可以說，一套科學(xué)、合理、完善的組織體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目能否有效進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵所在。

①組織體系的設(shè)計(jì)原則

1）有效性原則

有效性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，要設(shè)計(jì)有效地成本管理組織體系，必須對(duì)各部門進(jìn)行合理的職責(zé)分工，以保證信息在組織縱向和橫向的便捷傳遞；第二，要有一套切實(shí)可行的考核工作效率的方法，并且要充分融入激勵(lì)機(jī)制以提高員工的積極性。

2）統(tǒng)一管理原則

應(yīng)設(shè)置統(tǒng)一的、單向的、唯一的指令源傳遞方式，避免產(chǎn)生多個(gè)矛盾的指令源，出現(xiàn)多頭指揮，引起工作混亂的現(xiàn)象發(fā)生。

3）有效的管理幅度原則

在組織論中，通常將一個(gè)管理者所直接管理的下屬人數(shù)稱為管理幅度，有效地管理幅度應(yīng)與項(xiàng)目成本管理的組織層級(jí)相適應(yīng)，切忌過大或過小，力爭(zhēng)將某一層級(jí)的管理幅度與管理者的駕馭范圍相匹配，以實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化配置。

4）對(duì)等的原則

責(zé)權(quán)利相匹配是部門、員工產(chǎn)生工作積極性的基礎(chǔ)，組織體系在設(shè)計(jì)過程中，必須充分考慮成本房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理組織體系設(shè)計(jì)時(shí)，成本管理的各個(gè)層級(jí)所擁有的權(quán)利和其所承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該也必須是對(duì)等的。

②組織體系的設(shè)計(jì)內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)該是全面、全員參與的成本管理，因此，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理組織體系應(yīng)包括項(xiàng)目的全體員

1）成本管理的決策層組織

決策層是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心領(lǐng)導(dǎo)者，他們不僅負(fù)責(zé)成本決策，制定成本控制總目標(biāo)并且要組織相關(guān)職能部門制定成本控制戰(zhàn)略措施，除此之外，在成本管理戰(zhàn)略實(shí)施過程中，決策層還要對(duì)管理層和執(zhí)行層的成本管理工作進(jìn)行有效監(jiān)督。

2）成本管理的管理層組織

管理層必須在決策層所制定的成本管理的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略措施的指導(dǎo)之下，確保成本管理措施的有效執(zhí)行，充分配合決策層的監(jiān)督工作并在決策層和執(zhí)行層之間有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通。作為項(xiàng)目成本管理組織體系中的中間層次，管理曾更多地是在起一個(gè)串聯(lián)、溝通、協(xié)調(diào)的樞紐作用，是成本管理戰(zhàn)略能否有效實(shí)施的主要保障層。

3）成本管理的執(zhí)行層組織

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的最底層級(jí)也是最直接層級(jí)，執(zhí)行層對(duì)項(xiàng)目的成本管理措施的有效執(zhí)行和項(xiàng)目成本管理目標(biāo)地最終實(shí)現(xiàn)具有至關(guān)重要的作用。執(zhí)行層必須充分接收決策層的監(jiān)督，配合管理層的指導(dǎo)，堅(jiān)定不移地實(shí)施成本管理戰(zhàn)略措施，同時(shí)，執(zhí)行層應(yīng)該將項(xiàng)目進(jìn)程中各種信息資料、出現(xiàn)的問題及時(shí)反映給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層，并不斷加強(qiáng)自我成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。

2制度體系

2.1建立完善的激勵(lì)制度

激勵(lì)制度是維持控制系統(tǒng)長(zhǎng)期有效運(yùn)行的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有現(xiàn)代的激勵(lì)理念。激勵(lì)雖然不直接對(duì)組織的利益有所貢獻(xiàn)，但它卻是組織目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的最可靠的保證。激勵(lì)是為了特定的目的而去影響人們的內(nèi)在的需要和動(dòng)機(jī)，從而強(qiáng)化、引導(dǎo)或改變?nèi)藗冃袨榈姆磸?fù)過程。人的工作努力程度往往受業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)辦法的影響。經(jīng)理人員往往把注意力集中到與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)有關(guān)的工作上面，尤其是業(yè)績(jī)中能夠影響?yīng)剟?lì)的部分。因此，獎(jiǎng)勵(lì)可以激勵(lì)人們努力工作。

獎(jiǎng)勵(lì)分為貨幣獎(jiǎng)勵(lì)和非貨幣獎(jiǎng)勵(lì)兩種形式，如提升、加薪、表?yè)P(yáng)、資金等。懲罰也會(huì)影響工作努力程度，懲罰是一種負(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。規(guī)定明確的獎(jiǎng)勵(lì)辦法，讓被考核人明確業(yè)績(jī)與獎(jiǎng)勵(lì)之間的關(guān)系，知道什么樣的業(yè)績(jī)將會(huì)得到什么樣的獎(jiǎng)勵(lì)。恰當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)制度將引導(dǎo)人們?nèi)ゼs束自己的行為，盡可能爭(zhēng)取好的業(yè)績(jī)。獎(jiǎng)勵(lì)制度是調(diào)動(dòng)人們努力工作、以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)總目標(biāo)的有力手段。

由于房地產(chǎn)企業(yè)人員流動(dòng)比較頻繁，在確定物質(zhì)激勵(lì)的獎(jiǎng)金支付方面，本文認(rèn)為可以考慮采用獎(jiǎng)金延期支付方案。獎(jiǎng)金延期支付方案通常規(guī)定管理人員自動(dòng)離開本企業(yè)或被開除時(shí)，獲得延期支付獎(jiǎng)金的權(quán)利自動(dòng)取消。管理人員在一個(gè)企業(yè)工作過程中會(huì)逐年積累與該行業(yè)有關(guān)的大量專門知識(shí)和技能，其中相當(dāng)部分可能由于消耗企業(yè)的大量成本而獲得，因此制定獎(jiǎng)金延期支付方案是合理的。

2.2指標(biāo)體系的建立

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一套科學(xué)的成本指標(biāo)體系能夠?qū)ζ髽I(yè)和項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。成本指標(biāo)體系在對(duì)目標(biāo)成本管理的評(píng)價(jià)作用通常體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，它能夠量化企業(yè)和項(xiàng)目在成本管理方面的目標(biāo)要求，使各部門、員工更好地了解這種要求，明確工作重點(diǎn)。另一方面，如果對(duì)成本指標(biāo)進(jìn)行合理分解以形成不同層次的子指標(biāo)，同時(shí)將這些指標(biāo)落實(shí)到具體的崗位和責(zé)任人，形成一個(gè)全員的成本目標(biāo)保證體系。

1）科學(xué)性

評(píng)價(jià)指標(biāo)的有效性是以其科學(xué)性為基礎(chǔ)的，科學(xué)要包括兩層含義，第一，計(jì)算方法科學(xué)合理：第二，反映的情況客觀真實(shí)，便于使用者理解和運(yùn)用。

2）可比性

成本指標(biāo)必須具有可比性，否則就是去了它的參考意義，這種比較包括兩方面。一，橫向比較，即和其他開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目和本企業(yè)開發(fā)的其他項(xiàng)目的成本指標(biāo)進(jìn)行比較。二，縱向比較，本項(xiàng)目要站在整個(gè)壽命期的角度對(duì)成本指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行比較，可以采用環(huán)比法和基期比較法。

3）綜合性

綜合性的意義不僅包括要有宏觀的、戰(zhàn)略層面的成本指標(biāo)體系即戰(zhàn)略指標(biāo)，還要有微觀的、戰(zhàn)術(shù)層面的指標(biāo)體系即戰(zhàn)術(shù)指標(biāo)。戰(zhàn)略目標(biāo)必須站在整個(gè)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的總體要求的層面，作為對(duì)項(xiàng)目的考核；戰(zhàn)術(shù)指標(biāo)反映了各個(gè)成本控制部門、責(zé)任主體的工作成效。戰(zhàn)略指標(biāo)和戰(zhàn)術(shù)指標(biāo)要互相配合、互相協(xié)調(diào)。

4）適應(yīng)性

必須以房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體成本管理目標(biāo)位根本出發(fā)點(diǎn)建立成本指標(biāo)體系，力求精簡(jiǎn)，高效，符合實(shí)際。endprint