李冠華

【摘要】隨著我國房地產市場的穩(wěn)步發(fā)展，我國社會經濟轉型的深入實施，為了更好的貫徹落實房子是用來住的改革方針，應當探索在全社會實施更有效的房產稅制度，著力對傳統(tǒng)房產稅制度進行全面深入的改革優(yōu)化。

【關鍵詞】房產稅；現(xiàn)狀分析；改革措施

本文從我國房產稅的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)我國房產稅改革的現(xiàn)狀探尋實施房產稅的主要價值。在總結我國房產稅征收現(xiàn)狀分析中，找出當前我國房產稅征收的問題，從而進一步探討有效的房產稅費改革的方法。

1、我國現(xiàn)行房產稅體系及存在的主要問題

1.1我國現(xiàn)行房產稅體系

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。主要包括房地產業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，涉及到房地產的開發(fā)、流通和保有等環(huán)節(jié)。房產稅包括在房地產稅的范疇之內，側重于保有環(huán)節(jié)。

上海和重慶自2011年開始征收房產稅.上海對增量房征稅，重慶側重高端房。重慶市個人房產稅調控面窄、稅率較高，上海調控面廣、稅率較低。重慶更注重調控房價。上海較為保守謹慎，防止給市場帶來過度震蕩。滬渝兩地的房產稅試點總體上沒有對當?shù)胤康禺a市場造成太大影響，低于人們心里預期，但是兩地為房地產稅的立法打下了基礎，提供了很好的實踐經驗。

1.2我國房地產稅的主要問題

1.2.1房地產稅體系不平衡

目前我國房產稅的結構不合理，存在著流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負嚴重不平衡的問題。我國房地產保有環(huán)節(jié)的稅費較輕，房地產流通環(huán)節(jié)的稅費較高，稅費的種類繁多。由于我國房地產流轉稅過重，使得我國投資者擁有較多的空置房產。房地產稅的征稅對象主要為城鎮(zhèn)房屋，計稅主要為房屋余值，對于城鎮(zhèn)房產為個人所有的且非經營的實行免稅。在土地保有環(huán)節(jié)的征稅也與土地的市場實際價值不符，而且還存在許多免稅政策。

1.2.2我國房地產價值評估體系不完善

目前我國房地產的價值評估評估體系不完善，不能根據(jù)市場的實際進行情況波動。由于房產稅費的計稅依據(jù)不合理，造成了新購房個人不公平的現(xiàn)象。同時有些房屋當前仍按房屋的原值繳稅，使得房產稅收流失嚴重。

1.2.3監(jiān)控機制不健全

我國房產稅的稅源有點多面廣的特征，但是缺乏完善的房產信息管理平臺，地稅部門難以取得全面及時的房產數(shù)據(jù)信息，不利于制定適合我國形勢的房地產稅政策。我國房產稅費的種類繁多，稅費混雜。目前與房地產相關名目的稅費項目有幾十種，但是這些稅費在性質上的差別較大，存在著以費代稅或以租代稅的現(xiàn)象。

2、我國房產稅改革的主要價值

2.1使人民群眾共享改革成果

探索施行房產稅制度可以使人民群眾更好享受我國房地產市場發(fā)展帶來的成果，可以充分體現(xiàn)由市場進行房地產行業(yè)調整的制度優(yōu)勢，可以有效的遏制一二線城市房價高漲，切實消除房價增長速度大于群眾收入增長速度的問題。通過房產稅還可以起到有效調節(jié)房屋分配的作用，提高我國房地產市場發(fā)展的均衡性，使房地產市場處于更加均衡的狀態(tài)，在穩(wěn)定供求關系的基礎上，有效限制發(fā)展高端房地產市場，實現(xiàn)高端有市場，中端有支持，低端有保障的房地產業(yè)發(fā)展格局，合理進行房屋資源配置的目標。

2.2有利于遏制房地產投機

通過房產稅可以更好的盤活閑置的房產，可以促進房屋資源進行再分配，這對于遏制近年來房地產投資過熱問題較為有利。當前炒房熱現(xiàn)象仍未得到有效的遏制，房產成為一些人的重要生財工具，這使得到房產資源集中于部分人手中，大部人只能望樓興嘆，畸形的房地產市場結構對于我國經濟的綜合穩(wěn)定發(fā)展有重要影響，同時嚴重的影響了市場的資金流向。通過完善房產稅制度可以降低房屋的空置率，可以盤活閑置資產，達到促進熱錢流于其它產業(yè)，降溫房地產業(yè)的目標。

2.3擺脫土地財務的束縛

當前我國土地財政問題仍然較為明顯，我國房地產稅收入約占地方稅收的70% 以上，而外國一些發(fā)達國家僅在8%左右。為了有效的減少地方政府過度依賴土地財政的問題，可以通過房產稅使地方政府盡快的脫離土地經營者的角色，使政府成為單純的公共產品的提供者，切實增加地方政府在其它產業(yè)的投入力度。同時構建起健康的經濟發(fā)展模式，形成完善的房產稅法律體系，促進地方政府把更多的房產稅投入到保障民生各項事業(yè)中去。

3、我國房產稅改革的策略

3.1調整征收對象和范圍

為了提高房產稅的均衡性，發(fā)揮出房產稅的價值，應當在擴大征收范圍的基礎上，實現(xiàn)穩(wěn)定的征收房產稅。首先，實現(xiàn)城市與農村房產稅的同步，切實把寬稅基的原則融入到房產稅改革中。其次，擴展使用不同的征稅模式，可以在房屋與土地的不同組合模式下探索不同的稅種，具體可以采用土地及附屬物的綜合征稅模式，要在對房產價值充分評估的基礎上，使用綜合性的征稅收段，提高房產稅的科學性與有效性。

3.2改革房產稅的計稅依據(jù)

當前我國房產稅還具有對待不同納稅人不同態(tài)度問題，還需要從房地產市場發(fā)展的角度改革計稅依據(jù)。首先，對于經營性房地產項目可以保持從價計稅的方法和從租計稅。其次，要建立起周期性的評估更新依據(jù)，要根據(jù)市場的變化情況科學的確定一定時期的繳稅主要依據(jù)。例如，對于自主用房可以以家庭為單位計稅，或者直接對于第一套房子免稅，還可以對于不同用途房屋適當選擇稅率，體現(xiàn)出住房檔次的差別。

3.3使用優(yōu)惠的稅收政策

為了增強房產稅的彈性，使稅收更符合納稅人自身的實際情況，進一步符合納稅的能量負擔原則。要充分考慮房地產的用途。例如，對于特殊對象，以及處于生活保障線以下的居民的住房可以實現(xiàn)優(yōu)化稅費的方法。對于農村的房產稅可以采用征收減半的方法。對于城市保障性住房可以免稅。

結論：

我國房產稅的改革可以從實際情況出發(fā)，根據(jù)我國房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀，找準我國房產稅改革的契機，在做好相關基礎調查后，找準房產稅改革的有效策略，全面提高房產稅改革的適應性與科學性。

參考文獻：

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