楊凡

摘 要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、帶動(dòng)新技術(shù)創(chuàng)新起著十分重要的作用。本文結(jié)合當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園在傳統(tǒng)的盈利模式下現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，對(duì)如何保證園區(qū)持續(xù)盈利能力的新模式進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū)；持續(xù)；盈利

一、概述

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)效益的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為主要開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也逐步成長(zhǎng)，涌現(xiàn)出一批標(biāo)桿企業(yè)，如華夏幸福、張江高科，中電光谷等，同時(shí)也有更多的開發(fā)企業(yè)因盈利模式定位不準(zhǔn)而退出或倒閉。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)目前大致分為三大類：第一類是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為代表的研發(fā)型園區(qū)，第二類是以工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為代表的加工型園區(qū)，還有一類是種類紛雜的專業(yè)性園區(qū)。這些園區(qū)的盈利模式一般包括園區(qū)土地運(yùn)營(yíng)的盈利模式，主要包括土地增值、租金收入、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等幾項(xiàng)主要內(nèi)容；園區(qū)增值服務(wù)的盈利模式，主要包括產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)、生活配套性服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)性服務(wù)等幾項(xiàng)主要內(nèi)容；園區(qū)金融投資的盈利模式，主要包括產(chǎn)業(yè)投資、專業(yè)性公司投資、產(chǎn)業(yè)用地的資本運(yùn)作、現(xiàn)有物業(yè)（房產(chǎn)）的資本運(yùn)作等幾項(xiàng)主要內(nèi)容；園區(qū)模式輸出的盈利模式，主要包括生地開發(fā)、熟地改造、委托經(jīng)營(yíng)等幾項(xiàng)主要內(nèi)容。

以上幾種模式并不是單一的，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往是多種模式共存。在以上模式中，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)園區(qū)還停留在園區(qū)土地運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)盈利模式，短期盈利大于長(zhǎng)期盈利，園區(qū)開發(fā)企業(yè)面臨招商難、產(chǎn)業(yè)定位難等問題，稍有差池企業(yè)就會(huì)陷入困境。園區(qū)開發(fā)企業(yè)亟須尋找一個(gè)能使園區(qū)持續(xù)盈利的新模式。

在這種情況下，一些知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻大力介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)排名前20的房企，目前一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括萬(wàn)科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城等，成立了專職部門，打造新利潤(rùn)增長(zhǎng)板塊。這些房企中綠地是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為潤(rùn)滑劑，投資產(chǎn)業(yè)基金；萬(wàn)科是以項(xiàng)目租售收入、輕資產(chǎn)管理服務(wù)收益；招商是背靠招商局資源，開發(fā)租售、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)+資本等相關(guān)業(yè)務(wù)；華夏幸福主要是通過土地一二級(jí)開發(fā)、“成本+利潤(rùn)”補(bǔ)償、園區(qū)服務(wù)等方式來(lái)獲利；金科產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)，增值服務(wù)住宅。這些企業(yè)都是依靠自身資源優(yōu)勢(shì)，通過整合，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)。

知名企業(yè)在資源整合上有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資源整合上不具備上述企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，那么如何在日趨激烈的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上分一杯羹，是企業(yè)面臨思考的問題。園區(qū)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)園區(qū)時(shí)一定弄清楚自己的盈利來(lái)源是什么，短期盈利是什么，持續(xù)盈利靠什么。

傳統(tǒng)短期盈利模式一般是指園區(qū)土地運(yùn)營(yíng)，盈利點(diǎn)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)出售，這可以說(shuō)是園區(qū)開發(fā)企業(yè)平衡現(xiàn)金流和利潤(rùn)的主要來(lái)源，但隨著政府的調(diào)控，比如為加大招商力度，吸引更多企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y，降低企業(yè)落地成本，地方政府往往會(huì)制定一系列辦法控制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，確保企業(yè)合理利潤(rùn)空間，同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)自持一定比例物業(yè)，這樣一來(lái)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)空間將受到巨大影響，招商進(jìn)展緩慢。

傳統(tǒng)長(zhǎng)期盈利模式一般是指土地增值、租金收入、園區(qū)增值服務(wù)、金融投資、模式輸出等。在這些盈利點(diǎn)中，土地增值、租金收入占比重較大，在這種模式下，園區(qū)企業(yè)入住率、成長(zhǎng)率是影響盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。企業(yè)招不進(jìn)來(lái)，成長(zhǎng)不起來(lái)，增值服務(wù)、金融投資都無(wú)從談起。現(xiàn)在很多園區(qū)開發(fā)企業(yè)也意識(shí)到這一點(diǎn)，提倡四位一體概念，即“園區(qū)+孵化器+基金+實(shí)體”，但是真正做到的寥寥無(wú)幾。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的是招商，最難的也是招商，最終達(dá)到的目標(biāo)是園區(qū)持續(xù)盈利。如何建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，既能化解招商難題，又能達(dá)到園區(qū)持續(xù)盈利目標(biāo)呢？

招商難在哪里，歸根到底還是一個(gè)“錢”字。優(yōu)秀的企業(yè)全國(guó)各地都在搶，園區(qū)招商優(yōu)惠能給什么，無(wú)非就是免租、銷售折扣、送物業(yè)管理費(fèi)等，這些優(yōu)惠政策對(duì)企業(yè)來(lái)講吸引力太弱，即使費(fèi)勁把企業(yè)招入住園區(qū)，其成長(zhǎng)發(fā)展壯大與園區(qū)沒有任何關(guān)系，只解決燃眉之急，無(wú)法長(zhǎng)治久安，也就是說(shuō)園區(qū)沒有享受到企業(yè)發(fā)展紅利。

如何解決招商難題，同時(shí)享受園區(qū)企業(yè)發(fā)展紅利？這個(gè)問題離不開當(dāng)?shù)卣闹С帧．?dāng)然這里所說(shuō)的政府支持并不僅僅是政府給補(bǔ)貼、給招商優(yōu)惠政策、引入招商企業(yè)等。首先產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)給政府帶來(lái)什么，宏觀地講會(huì)幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，微觀地講可以提高當(dāng)?shù)卣愂铡?/p>

二、優(yōu)勢(shì)分析

如何支持，就是把園區(qū)作為一個(gè)納稅整體，定一個(gè)長(zhǎng)期納稅目標(biāo)，園區(qū)入駐企業(yè)每年納稅額超過當(dāng)年納稅目標(biāo)，政府返還其差額；園區(qū)入駐企業(yè)每年納稅額低于當(dāng)年納稅目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)補(bǔ)齊差額。這個(gè)納稅目標(biāo)可以是每年量化，也可逐年按一定比例遞增。

1.對(duì)園區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，招商自主度更高，決策更快、力度更強(qiáng)

招商市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，機(jī)會(huì)稍縱即逝。優(yōu)秀的企業(yè)不多，這些企業(yè)落戶沒有強(qiáng)有力的實(shí)力支撐很難落地。園區(qū)開發(fā)企業(yè)招商時(shí)可把精力放在產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)上，尤其是一些產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)的企業(yè)，一旦入駐可迅速形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，其產(chǎn)生的效能將會(huì)是幾何級(jí)的增長(zhǎng)。

2.園區(qū)開發(fā)企業(yè)與入駐企業(yè)形成命運(yùn)共同體

很多園區(qū)開發(fā)企業(yè)把企業(yè)招進(jìn)來(lái)之后，萬(wàn)事大吉，入駐企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展與自己沒有任何關(guān)系，入駐企業(yè)只不過是換了個(gè)地方辦公而已。采用園區(qū)納稅整體模式可以使園區(qū)開發(fā)企業(yè)與入駐企業(yè)形成共同體，園區(qū)開發(fā)企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻必須關(guān)注入駐企業(yè)發(fā)展，通過自己的資源幫助入駐企業(yè)發(fā)展壯大，同時(shí)對(duì)入駐企業(yè)而言也是樂意看到的，企業(yè)在發(fā)展過程中難免會(huì)遇到這樣那樣的問題和困難，攜手解決就會(huì)多一些勝算。

3.享受園區(qū)企業(yè)發(fā)展紅利，提供穩(wěn)定持續(xù)的盈利模式

入園企業(yè)的發(fā)展成長(zhǎng)為園區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目來(lái)源，園區(qū)后續(xù)的天使基金、VC、PE等資本在園區(qū)可以掌握第一手真實(shí)資料，通過資本運(yùn)作為入駐企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)提供了強(qiáng)有力的資本保障，同時(shí)也可使資本獲取更大收益。入駐企業(yè)的發(fā)展強(qiáng)大也為園區(qū)提供了大量的稅收，為園區(qū)實(shí)現(xiàn)整體稅收目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的保障。

4.為園區(qū)模式輸出提供了很好的示范作用

在園區(qū)模式輸出中，委托經(jīng)營(yíng)主要是指受地方政府或其他運(yùn)營(yíng)主體委托，運(yùn)營(yíng)其地域內(nèi)的園區(qū)，具體運(yùn)營(yíng)模式因地制宜，但是園區(qū)納稅整體模式可以為其提供很好的示范作用。

三、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的相關(guān)建議

園區(qū)納稅整體模式可有效解決招商和園區(qū)持續(xù)盈利問題，要采取這種模式對(duì)園區(qū)開發(fā)企業(yè)要求較高，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

1.合理制定園區(qū)整體納稅目標(biāo)

這個(gè)是園區(qū)開發(fā)企業(yè)最難把握的，制定低了，當(dāng)?shù)卣辉敢?；制定高了，園區(qū)開發(fā)企業(yè)承受不了。納稅整體目標(biāo)制定一定要綜合研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、應(yīng)用前景、產(chǎn)業(yè)集聚形成、國(guó)家宏觀政策、金融政，還有入園企業(yè)自身內(nèi)部控制、成長(zhǎng)速度，財(cái)務(wù)狀況等。

2.專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍

園區(qū)運(yùn)營(yíng)必須有一個(gè)強(qiáng)有力專業(yè)的隊(duì)伍，因?yàn)槿雸@企業(yè)第一手資料，包括入園企業(yè)每月的用電量、招聘人數(shù)、工資發(fā)放是否及時(shí)、納稅金額等原始資料由運(yùn)營(yíng)人員負(fù)責(zé)，這些數(shù)據(jù)的真實(shí)翔盡為使基金、VC、PE投資決策會(huì)產(chǎn)生重大影響，同時(shí)企業(yè)的困難需求也要第一時(shí)間掌握，為后續(xù)行動(dòng)提供信息保障。

3.要有整合各種資源的能力

不管是園區(qū)開發(fā)企業(yè)還是入園企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)過程中都會(huì)遇到各種問題，不及時(shí)解決發(fā)展中遇到的問題，就會(huì)產(chǎn)生各種經(jīng)營(yíng)隱患，最終威脅到企業(yè)生存發(fā)展。為避免這些問題的發(fā)生或及時(shí)解決這些問題，需要各種資源來(lái)整合化解，包括成立園區(qū)發(fā)展基金、專業(yè)咨詢公司、行業(yè)知名專家顧問機(jī)構(gòu)等。

四、結(jié)語(yǔ)

以上是對(duì)園區(qū)化解招商難、提供持續(xù)盈利模式的一些淺薄看法，不同地域不同專業(yè)園區(qū)情形各不相同，園區(qū)開發(fā)企業(yè)訴求也不盡相同，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)各有側(cè)重，收入來(lái)源比重不同、各具千秋，但從園區(qū)收入構(gòu)成和比例額度上，不難看出園區(qū)的經(jīng)營(yíng)定位和運(yùn)營(yíng)能力。企業(yè)選擇園區(qū)時(shí)，可關(guān)注園區(qū)的盈利模式與主要收入來(lái)源，因?yàn)檫@預(yù)示著入園企業(yè)所能享有的創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境與綜合服務(wù)水平。

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（責(zé)任編輯：王文龍）