龍申

【摘要】從2015年開始，我國的房地產(chǎn)市場迎來了一輪新的“上升期”，全國各主要城市的房價開始了“大漲”。在這期間多地上演了“搶房大戰(zhàn)”，可謂是令人嘆為觀止至2016年“9.30新政”開始后，這一輪的樓市瘋狂蔡告一段落。本文就從2016年多地發(fā)生的“搶房大戰(zhàn)”入手，分析這一輪樓市大漲的原因，并提出相應的幾點解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 搶房 樓市調(diào)控

一、2016年樓市基本概況

房地產(chǎn)，作為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，跟我們普通人的關(guān)系極大。在目前我國國民經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于升級轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)一度成為了我國的支柱產(chǎn)業(yè)，可以說房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定關(guān)系到國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的大局，如何保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定從而促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，是我們必須要認真考慮的問題。

2015年3月，在當時國民經(jīng)濟增長乏力以及國家“去庫存”的大背景下，國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)市場的“3.30新政”。在首付比例，貸款利率等方面對購房者給予了大力度支持，從此來開了這一輪樓市大漲的序幕。全國各主要大城市的房價上漲的程度。以北京和上海為代表的一線城市的房屋均價更是率先突破了50000大關(guān)。在這幾個一線城市的繁華地段，一套普通的住宅的售價更是輕松達到了700～800萬，但依然處于供不應求的境地。在有些樓盤，甚至出現(xiàn)了“日光盤”和“時光盤”，樓市的火熱程度真可謂是聞所未聞。不久，為了緩解普通群眾的恐慌性購房情緒，北京和上海在全國率先出臺了一系列的調(diào)控政策。比如提高首付比例，對非戶籍人口在購房時要繳納一定年限的社保和個稅。這些政策可謂是立竿見影，京滬地區(qū)的樓市迅速降溫，成交量幾乎被腰斬，火熱的樓市瞬間冷卻下來。

本以為在調(diào)控過后這一輪樓市的“瘋狂”會有所停歇，但是沒想到的是在京滬等幾個一線城市調(diào)控過后，由此帶來了大量的“需求外溢”，在一線城市購房受限后，大量的投資客隨即涌入了南京，合肥這樣的二線省會城市。其中南京，蘇州，合肥，廈門更是由于房價在二線城市中上漲較為顯著，被稱為房價的“二線四小龍”，這其中安徽省省會合肥在2016年一年的房價漲幅將近100%，被譽為：全球房價漲幅最高的城市。

對于樓市的瘋狂，當時市場上的例子可謂比比皆是。在2016年1月29日，南京市國土對局對河西中部的G68地塊進行拍賣，當時出讓的總面積是69205平方米，起拍的總價是27億元。樓面價是17767元每平米。G68這塊地先后引來了多家大牌房企的輪番爭奪。經(jīng)過87輪競爭，上海建工最后以64.8億元拿下了這塊地，樓面價竟然高達42000+，其溢價率高達139.6%，在當時是名副其實的“地王”。當時為了抑制南京瘋狂的樓市，南京市政府被迫對一些地區(qū)的新房進行限價，如江寧的限價為3萬每平米，南京南站地區(qū)每平米4.5萬。而且在很多地方購房都需要搖號才能購買，中簽率還很低。在南京江北高新區(qū)的亞泰山語湖的售樓現(xiàn)場。1749組購房者搶購72套房，中簽率僅有約4%[1]。

不光是在南京，在合肥這個經(jīng)濟不發(fā)達的二線省會城市，也出現(xiàn)了幾千人搶購幾十套住房的情景。有的開發(fā)商甚至會在賣房時強制綁定車位，即只有先買車位才能有購房資格。有的樓盤為了抬高售價還會捂盤惜售，令廣大購房者苦不堪言。在合肥的二手房市場，由于房價的暴漲，許多房東甚至不惜支付巨額的違約金違約，由此還引發(fā)了環(huán)衛(wèi)工跳樓自殺的慘劇。不得不說這是房地產(chǎn)帶給人們的悲哀。其實我們從2016年全年合肥市住宅銷售量也可以感受到樓市的瘋狂。據(jù)統(tǒng)計2016年合肥市區(qū)各類商品房共成交75896套，成交均價為11269元每平米，較去年同比上漲31.29%。在成交量方面最多的三個區(qū)分別是濱湖新區(qū)12770套，廬陽區(qū)10013套，新站區(qū)17149套。在合肥的“老三縣”中，長豐縣共成交25249套。均價為6890元每平米，肥東縣共成交18018套，均價為7178元每平米，肥西縣共成交22852套，成交均價7662元每平米。

二、“搶房”背后的原因分析

樓市的“瘋狂”必然有其深層次的原因。結(jié)合目前我國的現(xiàn)狀，我認為目前全國各主要城市房價的大幅度上漲，主要有以下幾個主要原因：

（一）寬松的貨幣政策致使貨幣的超發(fā)

貨幣政策是國家調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟運行的重要手段。目前我國實體經(jīng)濟的發(fā)展較為緩慢，所以我國的貨幣政策總體上較為寬松。據(jù)人民銀行的官網(wǎng)顯示從2015年1月至2016年1月這一年間，我國的M2數(shù)量一直在上漲[2]。可以說M2的增加為市場提供了充足的資金。同時寬松的貨幣政策是銀行的存款準備金率降低，這使得企業(yè)和個人的融資成本降低，從而激發(fā)了他們購房的意愿。最終使大量資金流入房地產(chǎn)市場。

（二）投資渠道的缺乏，導致人們醉心于房地產(chǎn)投機

在當前中國，由于我國的金融市場發(fā)展時間較短，各個方面的建設(shè)尚不完善，居民的投資渠道比較少。況且金融市場存在較大的風險，多數(shù)投資者對此持有謹慎態(tài)度。而且由于目前我國的貨幣超發(fā)現(xiàn)象比較嚴重，導致通貨膨脹比較嚴重，貨幣不斷貶值。所以，對于廣大普通投資者而言，將自己的資金投入到房地產(chǎn)中，這樣就避免了貨幣貶值的危險。況且由于去年我國股市所經(jīng)歷的那場過山車式的大起大落，使得廣大投資者對股市心有余悸。

（三）土地供應的嚴重不足，導致供求的嚴重失衡

我們都知道，任何一棟房屋都是在土地上建筑的，可以說土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，沒有土地自然就沒有房子。任何一座城市想要發(fā)展，就必須要進行各種各樣的建設(shè)，所以無論做什么對土地都有需求。作為一個正在崛起的城市，必然就需要大力建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這就導致在土地供應方面，投入到住宅建設(shè)方面的用地是有限的。而作為省會城市，隨著大量外來人口的進入，對住房的需求必然加大。在現(xiàn)有的土地供應不能滿足需求的情況下，土地價格必然上漲，從而導致房價的上漲不可避免。

三、“搶房”背后的應對之策

綜合以上的分析我們可以看到“搶房”的發(fā)生是有原因的。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到民生的穩(wěn)定，所以必須采取有效措施預防房價的過快上漲?？梢詮囊韵聨讉€方面采取措施，對癥下藥。

（一）加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控與管理

加強宏觀調(diào)控這一點目前全國大部分城市已經(jīng)在做了。比如合肥市政府在2016年10月1日開始執(zhí)行新一輪的限購政策，其限購措施也不可謂不嚴，包括提高首付比例，對非合肥本市戶籍的購房者必須要交滿一定年限的社保等。目前南京市已經(jīng)出臺了限售政策，所謂的限售就是規(guī)定取得房產(chǎn)證后的一段時間不能交易。南京目前的限售期是3年。限售政策的出臺大大降低了房地產(chǎn)市場的流動性，使得炒房者所面臨的資金壓力變大，從而抑制了廣大投資客，有助于讓房子回歸居住的本質(zhì)[3]。

（二）加快土地供應的轉(zhuǎn)型升級，確保土地充足供應[4]

土地是房地產(chǎn)形成的基礎(chǔ)，可以說房價上漲的源頭就在于部分地區(qū)土地供應的不足，由于供需的嚴重不平衡，許多大城市的土地可謂是寸土寸金，開發(fā)商在拿下某塊土地后，為了獲取盡可能多的利潤，就不得不提高售價來保本，房價上漲的后果自然就落到了廣大購房者身上。在土地供應方面，重慶和長沙這兩個城市做的很成功，充足的土地供應使開發(fā)商的拿地成本較低，房價自然不高。另一方面，在土地競拍和交易的過程中，要建立土地出讓的備案制度，使土地交易過程公開而透明，嚴厲打擊部分開發(fā)商的惡意炒作，圈地和占地等行為。對于已經(jīng)成交的土地也要對其用途實施嚴格的監(jiān)管，嚴令開發(fā)商不得將住宅用地用作他途，從源頭上打擊土地交易的不法行為。

（三）加強對貸款的監(jiān)督，引導資金合理流動

房價之所以上漲過快，很大一部分原因就在于房產(chǎn)市場的資金過度充裕，而對于為什么會有那么多資金，也已經(jīng)有過分析。所以，我們要擴寬居民個人的投資理財渠道，使廣大民眾從根本上改變“房價永遠只會漲不會跌，只有買房才是目前最保險的投資”等觀念。這就需要從各方面改善我國目前的投資環(huán)境，切實保障廣大個人投資者利益。從銀行的角度來說，要對申請住房貸款的個人和企業(yè)加大信用審核，保證貸款的優(yōu)質(zhì)性。對于企業(yè)，一方面要加大對其他企業(yè)的扶持力度，特別是對廣大小微企業(yè)和高科技企業(yè)在貸款和政策上予以支持。對于房地產(chǎn)企業(yè)要積極鼓勵他們轉(zhuǎn)型升級，使其他企業(yè)認識到并不是只有從事房地產(chǎn)行業(yè)才有利可圖，從思想觀念上使企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時對其他非房地產(chǎn)企業(yè)從事房產(chǎn)開發(fā)實施嚴格監(jiān)管，提高市場準入門檻。

（四）強化稅收調(diào)控，適時出臺房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅這個問題是在最近一段時間房價上漲過程中出現(xiàn)的一個熱詞。我認為，房產(chǎn)稅的出臺可以在一定程度上遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，所以，房產(chǎn)稅作為一個新稅種，可以先在北京，上海這幾個一線城市先行試點，并且要對不同的人群采取不同的方式，區(qū)別對待。首先，在全國范圍內(nèi)實施計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)措施，對居民個人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量進行深入了解。對擁有過多房產(chǎn)的居民嚴令其不得再次購房，對擁有一套自住房的居民個人不征收房產(chǎn)稅，對擁有兩套及以上住房的居民個人按照房屋的總面積采取分級累進稅率，使居民切實感覺到擁有過多的房產(chǎn)不是個人財富的象征，而是一種負擔，從源頭上逐步消除居民對房地產(chǎn)投資的欲望。不過，房產(chǎn)稅政策應采取逐步試點的方式，而不是采取一刀切，合肥可以在時機成熟時加入到房產(chǎn)稅的征收行列。

四、小結(jié)

通過對“搶房”現(xiàn)象所做的分析，可以看出，目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在著一些列問題。所以樓市調(diào)控的任務很艱巨。這就要求我們綜合各方面的因素，統(tǒng)籌兼顧，做好對樓市的宏觀調(diào)控工作，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的推動作用。同時一定要加強對房地產(chǎn)市場的管理，促進房企的兼并重組和轉(zhuǎn)型，在當前經(jīng)濟發(fā)展的大形勢下，要切實做好經(jīng)濟轉(zhuǎn)型工作，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。各級政府要積極保障和改善民生，使廣大的人民群眾切實感受到改革發(fā)展成果，使人民活的更有尊嚴。為最終實現(xiàn)黨的“兩個一百年”奮斗目標和中華民族偉大復興的“中國夢”而努力奮斗！

參考文獻

[1]劉照普.“搶房”背后的南京樓市怪象[J].中國經(jīng)濟周刊，2017（11）26-29.

[2]周楊.房地產(chǎn)市場泡沫-基于合肥市房地產(chǎn)業(yè)探索[J].時代金融，2017（08）52-54.

[3]陳田.限售，讓房子回歸居住的本質(zhì)[J].房地產(chǎn)導刊，2017（11）17-18.

[4]杜杰.合肥市房地產(chǎn)價格暴漲原因和對策探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2016（20）24-25.