房地產(chǎn)市場(chǎng)“租售同權(quán)”模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

謝文盛

摘要： 國(guó)家實(shí)施“租售同權(quán)”政策一年來(lái)，釋放出來(lái)的各項(xiàng)利好政策，得到了各階層人群的認(rèn)可，我國(guó)主要城市新建住宅商品房?jī)r(jià)格增速得到了一定控制，一度低迷的二手房租金呈現(xiàn)較快上漲，新的資本涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等新的矛盾和問(wèn)題，值得我們進(jìn)一步研究和解決。該文從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行了初步探討，提出的對(duì)策和建議，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地從“重售輕租”邁向“租售同權(quán)”的新格局。

關(guān)鍵詞： 租售同權(quán) ;房地產(chǎn)市場(chǎng);模式

中圖分類(lèi)號(hào)： D922.29? ??文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A?? ?文章編號(hào)： 1672-9129（2018）09-0056-02

Content ?Abstract： ?the national implementation of the "rental right" policy over the past year， released the good policy， has won the acceptance of all levels of the crowd， major cities in our country new housing commercial housing price growth got a certain control， once a downturn secondhand the room rent of rapid rise， new capital inflow rent the apartment market of new contradictions and problems， such as the disordered competition is worth our further study and solve. This article has carried on the preliminary discussion from the economics Angle， proposed the countermeasure and the suggestion， is advantageous to promote the real estate market better from "the heavy sale light rent" to "the leasing with the right" the new pattern.

Key words： ??rent and sale rights; real estate market; model

改革開(kāi)放40年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。然而，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展和依賴(lài)，致使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，大大增加了人民群眾的支出負(fù)擔(dān)，使普通工薪收入家庭的剛性需求得不到滿足，影響到人民群眾對(duì)美好生活的向往追求，影響到了小康社會(huì)建設(shè)和現(xiàn)代化建設(shè)的健康發(fā)展質(zhì)量。2017年7月10日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，率先提出“租售同權(quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共權(quán)益，保障租售同權(quán)。隨后，國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求要加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)城市。實(shí)踐證明，“租售同權(quán)”新政的實(shí)施，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障“居者有其屋”和中央提出的“房子是用來(lái)住的”發(fā)揮了積極作用。

1 “租售同權(quán)”的涵義、背景及模式

1.1“租售同權(quán)”的涵義。租售同權(quán)又叫租購(gòu)?fù)瑱?quán)，即租房與買(mǎi)房居民在公共福利方面享同等待遇。它是指凡是具有一個(gè)城市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合本市及所在城區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的外來(lái)人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，都可由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，包括政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位。

1.2“租售同權(quán)”新政出臺(tái)的背景?！白馐弁瑱?quán)”作為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性鼓勵(lì)政策，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一種重要手段。

（1）黨中央高度重視“租購(gòu)并舉”。習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。他多次在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上指出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程;要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類(lèi)調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中又提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

（2）國(guó)務(wù)院力推政策落地。國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），要求實(shí)行購(gòu)租并舉，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等九個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，明確要求要加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。廣州、北京、天津等試點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)和支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。

（3）租售市場(chǎng)水火兩重天。長(zhǎng)期以來(lái)，城市化形成的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，導(dǎo)致新建住房間供給不足，房?jī)r(jià)一路飆升。附加在一二線城市房子上的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源等其它功能遠(yuǎn)大于其居住功能，譬如投資功能、享有優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)利等等，從而進(jìn)一步加大了住房的剛性需求，一線城市房?jī)r(jià)20年的漲幅高達(dá)15倍，深圳更是以39.8倍的漲幅位列全球第一。家庭債務(wù)中，以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款占居民貸款的比重已經(jīng)高達(dá)74.7%。

此與相反，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)卻始終不溫不火，價(jià)格低迷，規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺位。住房租賃市場(chǎng)尚處于起步階段，我國(guó)房屋租賃占交易市場(chǎng)比重僅為6%左右，在美國(guó)紐約和日本東京等城市中，租房人群超過(guò)40%。

（4）供給端產(chǎn)品模式單一。當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃模式有兩種：一種是個(gè)人住房租賃，另一種是專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)或房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。在這兩種租賃形式中，個(gè)人住房出租占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓嚴(yán)重缺乏。據(jù)上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)出租房約有1億套，其中超過(guò)90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不足1%。但個(gè)人住房出租市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)存在合同不報(bào)備、租客維權(quán)難、二房東及群租現(xiàn)象屢禁不絕等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。巨大的市場(chǎng)需要一批市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)或由房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。

2 當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

2.1傳統(tǒng)觀念中“重購(gòu)輕租”意識(shí)較濃。中國(guó)人傳統(tǒng)觀念中，大多數(shù)人認(rèn)為擁有一套屬于自己產(chǎn)權(quán)的住房，才能算是自己的家，認(rèn)為租房子住，是一種沒(méi)有能力、沒(méi)有地位、低收入的體現(xiàn)。因此，城市化進(jìn)程中的新市民對(duì)房屋的剛需就是購(gòu)置有產(chǎn)權(quán)的房子。從而導(dǎo)致許多新婚夫婦結(jié)婚的前提就是必須得購(gòu)置一套產(chǎn)權(quán)房，哪怕是當(dāng)一輩子房奴也要走借貸買(mǎi)房的路子。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的住房自有率高達(dá)95.4%。而美國(guó)的住房自有率是60%，瑞士為36%。巨大的購(gòu)房支出，占中國(guó)家庭凈資產(chǎn)的60%以上，這樣一來(lái)，勞累一輩子的家庭資產(chǎn)大部分變成了沉淀資產(chǎn)。當(dāng)前盡管有國(guó)家和地方出臺(tái)了“租售同權(quán)”的利好政策，除了一線城市外，二三線城市的租賃市場(chǎng)仍然欠活躍。

2.2專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)明顯不足。資本的逐利性決定了投資租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷，再加上人們傳統(tǒng)的強(qiáng)烈置業(yè)觀念，致使房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期火爆，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收周期短、回報(bào)豐厚，而住房租賃投資回收周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率相對(duì)較低，從而使大量房產(chǎn)企業(yè)冷落了住房租賃市場(chǎng)的投資，能投放在市場(chǎng)的可滿足不同需求的優(yōu)質(zhì)租賃產(chǎn)品就更少。而專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的運(yùn)營(yíng)能力，是租賃住房長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵。目前國(guó)內(nèi)租賃住房領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)無(wú)論在數(shù)量、規(guī)模、運(yùn)營(yíng)能力和水平上，都有很大的發(fā)展提升空間。

2.3優(yōu)質(zhì)租賃產(chǎn)品總量供需矛盾突出。據(jù)北大光華REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）課題組發(fā)布報(bào)告的數(shù)據(jù)，中國(guó)租賃住房REITs的市值規(guī)模將在5200億元至15600億元之間。而北、上、深2016年二手房銷(xiāo)售額已分別是新房銷(xiāo)售額的3.3、1.6和2.3倍。但是，目前的情況卻是租賃市場(chǎng)份額偏低，2016年全國(guó)租賃人數(shù)1.6億人，是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房解決居住問(wèn)題人數(shù)的4倍，成交占比僅有6%。據(jù)專(zhuān)家估算，2018年租賃人數(shù)接近2億?，F(xiàn)實(shí)的情況是，包括政府廉租房在內(nèi)，租賃房源保有總量卻只有1億套左右。2018年上半年，北、上、深租賃市場(chǎng)在“租售同權(quán)”新政剌激下，二手房租價(jià)上漲明顯，以北京通苑120平米三居室為例，去年底租金約7500元每月，2018年7月卻以10800元一月成交。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月，北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都十大城市租金壞比均有所上漲，以北、上、深三城市租金上漲幅度達(dá)50%左右為甚。

2.4租賃市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。我們?nèi)砸员本槔?，受“租售同?quán)”政策影響，資本快速流入租賃市場(chǎng)，目前房租整體上漲同比超過(guò)10%，五環(huán)、六環(huán)原來(lái)3000、4000元一月的房租都漲到了4000、5000元一月，漲幅在30%以上。今年7月以來(lái)，北上廣深租金環(huán)比漲幅都在20%以上。究其原因有三：一是資本圈地，二是群租房調(diào)整，三是搶人大戰(zhàn)。大量資本涌入租賃市場(chǎng)“跑馬圈地”，以自如為例，其獲得一筆40億元的投資，刷新了我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄;蛋殼公寓1億美元完成的B輪融資，也加速了他們?cè)谧赓U市場(chǎng)的“卷地”，這些品牌公司相互之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，加速了租金的上漲。同時(shí)，在供需方面來(lái)說(shuō)，群租房的大整頓，使原來(lái)低薪人群退出了城中村和群租房，但是，由于偏離城市中心的租住房離原工作地較遠(yuǎn)較偏，導(dǎo)致很多低薪人群和大部分白領(lǐng)仍然選擇在城市中心的那些更加狹小的租房市場(chǎng)，也導(dǎo)致需示量激增，當(dāng)前北京、上海和深圳，租房供需矛盾尤其突出。再就是自2017年以來(lái)的全國(guó)上演的“搶人大戰(zhàn)”，對(duì)一、二線城市二手房租金上漲更是推波助瀾，成都一年來(lái)的房屋租金漲幅達(dá)到30.98%，重慶、西安、天津等漲幅也在20以上。房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的無(wú)序快速上漲，一方面增加了租房戶的支出成本，另一方面也造成了惡性競(jìng)爭(zhēng)、租客維權(quán)難、避稅逃避現(xiàn)象等問(wèn)題，影響到房屋租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

3 促進(jìn)“租售同權(quán)”新政落地的對(duì)策建議

3.1做好輿論引導(dǎo)，強(qiáng)化政策支持。

（1）更新消費(fèi)觀念。新聞媒體要充分發(fā)揮觀念更新和思想解放的引領(lǐng)作用，破除傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，幫助人們樹(shù)立正確的消費(fèi)觀，特別是對(duì)新進(jìn)城農(nóng)民進(jìn)行宣傳，讓他們充分理解“租售同權(quán)”的深刻內(nèi)涵，把有限的資金投入到教育、投資等更加寬廣的領(lǐng)域，合理分配家庭資產(chǎn)。

（2）做好新政落地。進(jìn)一步豐富和完善“租售同權(quán)”政策內(nèi)涵，制定支持住房租賃消費(fèi)的配套優(yōu)惠政策，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。完善住房公積金支付房租政策，保障出租人和承租人的合法權(quán)益，規(guī)范租賃合同約定履行義務(wù)，規(guī)范租賃市場(chǎng)價(jià)格。

3.2培育優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)公寓化長(zhǎng)租制。各地要加快培育一批專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效，有一定規(guī)模的住房租賃企業(yè)，出臺(tái)優(yōu)惠配套政策，鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。支持國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。要通過(guò)資金、土地、稅收等政策支持，加快發(fā)展一批長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)，推出一批高質(zhì)量?jī)?yōu)服務(wù)的多形態(tài)產(chǎn)品，滿足不同層次的租住客戶需求。同時(shí)鼓勵(lì)個(gè)人房屋租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，規(guī)范和盤(pán)活二手私人住房租賃業(yè)務(wù)，補(bǔ)充長(zhǎng)租公寓的不足。對(duì)于與公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期租賃合同（3年及以上）的產(chǎn)權(quán)人給予一定稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持，例如減免印花稅、個(gè)人所得稅等。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)住房租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，適用6%的增值稅稅率。

3.3加快住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。住建局等職能部門(mén)加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布、合約簽署、價(jià)格指導(dǎo)、行政執(zhí)法等服務(wù)。加快發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+”住房租賃服務(wù)，推進(jìn)部門(mén)間信息共享，享受相關(guān)公共服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門(mén)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，維護(hù)住房租賃秩序。

3.4擴(kuò)大住房租賃產(chǎn)品有效供給總量。一是鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供用地支持，提供“長(zhǎng)期自持”的土地供應(yīng)。二是加強(qiáng)住房租賃企業(yè)資金保障。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。三是積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。探索采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

3.5創(chuàng)新住房租賃管理服務(wù)機(jī)制。一是中央政府要在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)《住房租賃管理服務(wù)條例》，搞好頂層設(shè)計(jì)，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)提供法律依據(jù)。二是各級(jí)地方政府要建立部門(mén)相互協(xié)作配合的工作機(jī)制，明確住建局、發(fā)改委、公安、財(cái)政、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商等部門(mén)的職責(zé)分工，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊住房租賃市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)等違法違規(guī)行為。三是充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尤其是社區(qū)和村委會(huì)等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實(shí)行住房租賃的網(wǎng)格化管理。四是建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)依法化解租賃矛盾糾紛。

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