基于ISM的集體建設(shè)用地建設(shè)賃房風(fēng)險(xiǎn)研究

張強(qiáng)

[摘 要]為了緩解城鎮(zhèn)租賃住房供應(yīng)不足，住建部探索試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，在項(xiàng)目試點(diǎn)中會(huì)出現(xiàn)諸多風(fēng)險(xiǎn)，了解風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系在風(fēng)險(xiǎn)分析中尤為重要。本文在識(shí)別集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上，建立解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM），確定風(fēng)險(xiǎn)之間的相互關(guān)系，進(jìn)而提出了相應(yīng)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]集體建設(shè)用地；租賃住房；解釋結(jié)構(gòu)模型

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.091

[中圖分類號(hào)]F592.7 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2018）18-0-02

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，是在建設(shè)用地緊缺的城市，在符合用地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。通過試點(diǎn)在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加了住房供應(yīng)，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置，對于構(gòu)建租建構(gòu)并舉的住房體系具有重要的意義。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目投資大，時(shí)間周期長，風(fēng)險(xiǎn)較大。本文基于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分析，運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）解釋不同風(fēng)險(xiǎn)因素之間的關(guān)系，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

通過對現(xiàn)階段的研究成果進(jìn)行分析，并通過專家調(diào)查法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，得到11類風(fēng)險(xiǎn)。①政治法律風(fēng)險(xiǎn)S1。政治法律風(fēng)險(xiǎn)是指由于法律制度改變所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要指法律制度的變化等情況。②自然風(fēng)險(xiǎn)S2。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于環(huán)境、氣候、地理等自然因素的作用，導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)過程中造成財(cái)產(chǎn)、人員損失的風(fēng)險(xiǎn)。③經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)S3。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化造成項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營過程中出現(xiàn)困難，主要包括匯率變化、通貨膨脹等。④社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)S4。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目所在地的社會(huì)文化、風(fēng)俗、生活習(xí)慣對于項(xiàng)目可能產(chǎn)生不穩(wěn)定因素的風(fēng)險(xiǎn)。⑤融資風(fēng)險(xiǎn)S5。融資風(fēng)險(xiǎn)是指由于資金短缺、籌措成本不足而導(dǎo)致項(xiàng)目無法按計(jì)劃進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)。⑥價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)S6。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于租賃住房價(jià)格變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致住房租賃價(jià)格發(fā)生波動(dòng)，對住房租賃市場產(chǎn)生不良影響。⑦成本風(fēng)險(xiǎn)S7。成本風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營中由于物價(jià)上漲等原因?qū)е马?xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延期。⑧土地風(fēng)險(xiǎn)S8。土地風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目所需土地的獲取以及土地拆遷安置等方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)。⑨建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)S9。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目建設(shè)過程中由于技術(shù)手段落后、管理不規(guī)范等原因，導(dǎo)致工期延長甚至項(xiàng)目終止。⑩經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)S10。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目在運(yùn)營維護(hù)階段由于組織管理不當(dāng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括項(xiàng)目質(zhì)量不佳、經(jīng)營成本增加等。信用風(fēng)險(xiǎn)S11。信用風(fēng)險(xiǎn)是指合作雙方中某一方因無力履行合同或有意拒絕履行合同而未按合同規(guī)定履行相關(guān)事項(xiàng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2 解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）

解釋結(jié)構(gòu)模型（Interpretative Structural Modeling-ISM）是用來分析復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)問題的一種系統(tǒng)方法?；竟ぷ髁鞒倘缦拢孩偬岢鰡栴}，組建ISM實(shí)施小組；②搜集和初步整理問題的構(gòu)成要素，形成對問題初步認(rèn)識(shí)的意識(shí)模型；③判斷各要素之間的二元關(guān)系情況；④建立鄰接矩陣、可達(dá)矩陣，進(jìn)行分級(jí)運(yùn)算，建立遞階結(jié)構(gòu)模型；⑤建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

3 基于ISM的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析過程

3.1 提出問題和確定問題影響因素，并判斷各要素間的相關(guān)性

根據(jù)之前識(shí)別出的11項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，判斷各風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，得出如下風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系，如表1所示。

3.2 建立鄰接矩陣A

對于所有因素Si（i=1，2，…，n），若Si與Sj具有相關(guān)性，用1表示，若Si與Sj不具有相關(guān)性，則用0表示，從而建立鄰接矩陣A。

3.3 生成可達(dá)矩陣M

可達(dá)矩陣的運(yùn)算遵循布爾代數(shù)運(yùn)算規(guī)則，經(jīng)過對矩陣進(jìn)行計(jì)算直到下式成立為止。

3.4 可達(dá)矩陣層級(jí)劃分

計(jì)算所有要素的可達(dá)集R（Si）、先行集A（Si）、可達(dá)集與先行集的交集C（Si），若要素Si滿足C（Si）=R（Si），則該要素屬于L1，L1中要素為最高級(jí)要素。在原來的可達(dá)矩陣中將L1中要素對應(yīng)的行與列去掉后得到M'，對M'進(jìn)行同樣的操作，確定L2中的要素。重復(fù)以上操作，依次求出L3，L4，…，從而將所有要素劃分到相應(yīng)的級(jí)別上。

3.5 建立解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)上述層次劃分，建立最終風(fēng)險(xiǎn)因素解釋結(jié)構(gòu)模型，如圖1所示

4 集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析及風(fēng)險(xiǎn)防范

在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素中，政治法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)屬于最低級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)因素。對于此類風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前就要及時(shí)處理。

自然風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)屬于第3級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)為不可控風(fēng)險(xiǎn)，對于這類風(fēng)險(xiǎn)通過提前預(yù)測加以規(guī)避，而融資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)是可控風(fēng)險(xiǎn)，可以通過政策法規(guī)、政府干預(yù)降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)屬于第2級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。這一級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素之間相互影響，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房投資回收期長，在設(shè)計(jì)、施工、成本管控等方面可能會(huì)出現(xiàn)問題，需要在實(shí)踐中不斷探索，積累經(jīng)驗(yàn)。

5 結(jié) 語

本文使用解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）將影響集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，其中政治法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是最根本的風(fēng)險(xiǎn)，我國現(xiàn)階段的租賃住房市場主要受國家法律政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，市場機(jī)制不完善。國家需及時(shí)制定相應(yīng)制度來規(guī)范建設(shè)租賃住房行為，保障集體建設(shè)用地所有者的主體權(quán)益，準(zhǔn)確預(yù)測變化趨勢，及時(shí)進(jìn)行控制。

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