房地產(chǎn)行業(yè)長效機制和短期調(diào)控需并重

賈康

從2017年9月30日前后至今，全國各地出臺數(shù)百次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策。行政手段的調(diào)控治標(biāo)不治本，要在基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面做出應(yīng)有的實事，這是現(xiàn)在需要進行的階段轉(zhuǎn)換。不過，制度建設(shè)是一個慢變量的過程，要銜接好長期制度建設(shè)和短期調(diào)控。

最近一些一二線城市房地產(chǎn)市場在“變冷”。但要意識到，一二線城市的市場并不是簡單的降價問題，其價位總體相對穩(wěn)定，只是出現(xiàn)了交易不活躍、市場偏冷的跡象。而這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于此前一段時間限貸、限售、限購甚至限價的行政性手段的調(diào)控，加上各種不明朗的猜測和困惑交織，出現(xiàn)了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現(xiàn)象?？梢哉f，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來的局面，并不能表明一線城市的房地產(chǎn)市場拐點已到，未來房地產(chǎn)市場就沒有前景了。

地方政府在“打擺子”式的變化過程中已經(jīng)走了好幾輪。過去的經(jīng)驗看，到了某一個臨界點之后，地方政府可能就不得不放松限制。而且，房地產(chǎn)市場要適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大勢，要適應(yīng)人民群眾對包括住房在內(nèi)的美好生活的追求，這就要求放松行政性手段的管制，使更多的供給涌流出來。此外，客觀上看，地方政府的財政收入和房地產(chǎn)也有內(nèi)在的關(guān)聯(lián)。

當(dāng)然，并不否認在一些局部地區(qū)確實需要階段性的下調(diào)修正。但從全局來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)遍布全國，在市場分化的背景下，一些局部市場的變化并不能直接代表全局。

從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的縱深和空間看，綜合戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，結(jié)合考慮常住人口的城鎮(zhèn)化率，中國真實的城鎮(zhèn)化水平充其量50%，這就意味著未來還有20個點左右的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期。在這個高速發(fā)展期中，房地產(chǎn)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的供給必須適應(yīng)未來幾億人從農(nóng)村進入城市，同時居民在收入水平提高過程中對居住的要求還會升級，這種大量的房地產(chǎn)的有效供給是客觀的需要，也是大勢所趨。

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，如果這個作用發(fā)揮得好，會帶來很多正面的效應(yīng)；如果把握不好這個支柱產(chǎn)業(yè)的作用，會引起民眾的不滿。所以，需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)業(yè)不光是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而且要特別注意使其成為健康發(fā)展的重點支柱產(chǎn)業(yè)。

20%的城鎮(zhèn)化空間意味著，未來要接納幾億人從農(nóng)村到城鎮(zhèn)定居，城鎮(zhèn)區(qū)域的國土開發(fā)、不動產(chǎn)優(yōu)化配置，以及這種不動產(chǎn)開發(fā)優(yōu)化配置過程中的住有所居的有效供給，需要有更高水平的結(jié)構(gòu)化的處理方案，市場的作用和政府作用一定要正確結(jié)合好。

這個優(yōu)化機制，就是中央強調(diào)健康發(fā)展的長效機制。健康發(fā)展的長效機制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產(chǎn)稅制度等領(lǐng)域的制度改革，這些制度改革要能夠使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)揮正面的支柱作用，而不是帶來困擾和壓力。