德國房產(chǎn)稅法律制度研究

【摘 要】 德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一，建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點。德國具有完善、高效的房產(chǎn)稅收制度的運行。在確保住房供應充足、維護住房供求平衡、平抑房價、限制和處罰住房暴利等方面具有其自有的特色。這種模式不僅可以增加財政收入，同時可以遏制房價上漲、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟運行及收入分配。

【關(guān)鍵詞】 房產(chǎn)稅 具體制度 啟示

一、德國房產(chǎn)稅的內(nèi)涵

德國的市場經(jīng)濟高度發(fā)達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達的主要標志，經(jīng)濟的發(fā)達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現(xiàn)的。德國房產(chǎn)稅立法權(quán)力由中央與地方共享。中央制定基準稅率，地方政府在中央政府制定的基準稅率范圍內(nèi)決定地方稅率的適用幅度。作為地方稅，設(shè)有專門機構(gòu)對地價、房價、房租實行“指導價”，法律體系完善規(guī)范，房價穩(wěn)定波幅不大。

二、德國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)在主要經(jīng)濟指標中的占比一直保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)并不作為其經(jīng)濟增長的引擎。德國法律對房產(chǎn)商賣房、炒房、房租中可能出現(xiàn)的種種高額利潤或者暴利等行為予以法律嚴懲，對高額利潤、暴利等行為的利潤空間予以限制和處罰。德國政府為不同地段、不同類型的住房，確定了具有法律效力的政府指導價。

三、德國房產(chǎn)稅相關(guān)的具體制度

（一）土地稅。土地稅屬于直接稅，納稅義務人規(guī)定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。德國土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據(jù)土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。

（二）房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。長期以來，德國政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化。因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經(jīng)營嚴格區(qū)別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，而對于出售的房地產(chǎn)要繳納評估價值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。

（三）不動產(chǎn)交易稅。不動產(chǎn)交易稅為地方稅，相應也存有《不動產(chǎn)交易稅法》。在德國，不動產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買賣時的交易價格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。不動產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。

（四）住房供應。德國在住房保障領(lǐng)域有嚴格可執(zhí)行的配套法律體系，《住房建設(shè)法》、《租金水平法》、《住房租賃法》、《私人住房補助金法》分別為社會保障性住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房保障的“四大支柱”，形成了覆蓋解約保護、租金限制、當事人變更、改造升級等多項較完備的市場化的涉及租賃雙方合同關(guān)系的租賃法律體系。

德國為保障居民住房，采取了保障國民住房供應的措施。首先，在保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅征收以外，如在不動產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，則需繳納15%的差價盈利稅。其次，通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，對合作社的所得稅、財產(chǎn)稅等均實行較低稅率，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩(wěn)定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，使房價在合理的范圍內(nèi)波動。對不執(zhí)行者甚至要承擔刑事責任。

四、德國房產(chǎn)稅的主要特點

（一）房地單列機制。房地單列、稅率法定，計算方式相對簡單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產(chǎn)稅，每年初僅需按照稅收評估法確定的課稅標準價值繳納房基地的土地稅。

（二）房價評估機制。德國的房價評估機制完善，評估具有獨立性、專業(yè)性和權(quán)威性。德國的各類地產(chǎn)價格均有其獨立的地產(chǎn)評估師進行評定，并且對自己的評估報告負有法律責任。為監(jiān)督評估價格，德國各地成立了民間組織“房地產(chǎn)公共評估委員會”，負責制訂當?shù)赝恋氐摹爸笇r”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細且具法律效力的“基準價格”，要求房地產(chǎn)交易有義務參照此類指導價執(zhí)行并在合理范圍內(nèi)浮動。

（三）自建房減免機制。實行自建房減免稅收。德國政府采取減免稅和其他獎勵方式以降低所得，鼓勵私人建房。其中分為三種情況：一是建房費用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%;二是申請建房的貸款可從應納稅收入中扣除;三是免征10年地產(chǎn)稅，并在購買建房地產(chǎn)時免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。德國各項房地產(chǎn)政策規(guī)范落實均具有完善的法律體系保障。

（四）遏制機制。住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機。德國政府將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產(chǎn)行業(yè)為福利而非支柱產(chǎn)業(yè)。除鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷之外，德國在房地產(chǎn)購置、保有、租賃、銷售等環(huán)節(jié)設(shè)置高稅制遏制炒房。若通過買賣房屋盈利，將承受更加高昂的稅負。以此來遏制住房投機行為。

五、對完善我國房產(chǎn)稅的啟示

（一）明確房產(chǎn)稅的功能定位。房產(chǎn)稅的功能定位決定了房產(chǎn)稅征收的整體制度設(shè)計，因此房產(chǎn)稅立法最先考慮的應當是房產(chǎn)稅的功能定位。總的來說，房產(chǎn)稅立法應以增進和保障民生為根本目的，但在現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)稅立法應當明確回答房產(chǎn)稅的功能定位是籌集財政收入、調(diào)節(jié)財富分配還是調(diào)控房價或完善地方稅體系，如欲兼顧幾項功能，則應盡可能明確優(yōu)先次序。

（二）完善房產(chǎn)稅的法律法規(guī)。制定統(tǒng)一的房產(chǎn)稅基本法律。目前，我國稅制、實行標準、計稅依據(jù)不均有待統(tǒng)一。目前的對房產(chǎn)稅收的征管有許多不便，這并不利于稅收的征管，易造成稅源流失等不利后果。因此，統(tǒng)一稅制、統(tǒng)一相關(guān)法律、統(tǒng)一納稅主體等問題亟待解決。改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對于完善我國房產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。

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作者簡介：王若霏（1993—），女，漢族，黑龍江人，學生，法學碩士，單位：哈爾濱商業(yè)大學法學院經(jīng)濟法專業(yè)，研究方向：經(jīng)濟法學。