潘嘉玲 李凌 李小萍 潘海權(quán) 張敏

摘 要 稅收調(diào)控是我國政府穩(wěn)定房價的重要手段之一，自2001年以來，我國政府先后多次調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策，并且也取得了一定的成效；但從整體來說，房地產(chǎn)市場的需求彈性和供給彈性使得房價跌宕起伏，為進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)控的作用增加了難度。宏觀來說，稅收調(diào)控政策為我國的房地產(chǎn)市場帶來了哪些影響？政策本身具有哪些利弊？研究這些問題，是調(diào)整和優(yōu)化稅收調(diào)控政策的重要舉措?；诖?，本文以江蘇省為例，通過對房地產(chǎn)不同稅種政策的調(diào)控效應(yīng)研究，分析各種稅收調(diào)控政策的利弊，旨在對房地產(chǎn)稅收政策提出合理建議，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)稅收體系。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場；稅收調(diào)控；稅收政策；利弊

我國的房地產(chǎn)業(yè)為何如此動蕩？政府為何要實(shí)施稅收調(diào)控？了解這些問題，有利于更好的解讀稅收調(diào)控政策，同時也有利于更好的研究稅收調(diào)控的利弊。自2003年以來房地產(chǎn)業(yè)即成為我國的經(jīng)濟(jì)支柱，其所帶來的經(jīng)濟(jì)效益不僅在于稅收，更在于以房地產(chǎn)業(yè)為核心的價值鏈不斷的刺激著我國的GDP增長。房地產(chǎn)業(yè)帶動了一系列產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時也解決了我國大量勞動力的就業(yè)問題，因此，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于推進(jìn)小康社會建設(shè)，實(shí)現(xiàn)我國的戰(zhàn)略宏圖。然而，房地產(chǎn)業(yè)的跌宕易于引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重破壞我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，其中尤其以房價的居高不下最為突出，破壞力最強(qiáng)。誠然，導(dǎo)致我國房價居高不下的原因有很多種，但標(biāo)本兼治，治本需要政府采用宏觀政策來穩(wěn)定和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)及其附屬產(chǎn)業(yè)的平衡，而治標(biāo)則需要政府采用經(jīng)濟(jì)手段來遏制房價的增長，其中最重要的手段之一即是稅收調(diào)控。從近年來我國出臺的幾項(xiàng)調(diào)控政策來看，無論是“新國十條”、“新國八條”還是去年出臺的“新國五條”，都融合了相應(yīng)的稅收調(diào)控機(jī)制，且自試行以來，對房價也起到了一定的影響[1-3]?；诖?，本文以江蘇省為例，通過對房地產(chǎn)不同稅種政策的調(diào)控效應(yīng)研究，分析各種稅收調(diào)控政策的利弊，旨在對房地產(chǎn)稅收政策提出合理建議，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)稅收體系。

一、房地產(chǎn)業(yè)不同稅種政策調(diào)控效應(yīng)研究

當(dāng)前，江蘇省與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的調(diào)控稅種主要包括個人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅，以其中的前三項(xiàng)為例，其調(diào)控效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.個人所得稅

前夕筆者對江蘇省部分城市個人所得稅中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得項(xiàng)目征收稅費(fèi)進(jìn)行了調(diào)研，僅就鎮(zhèn)江、淮安與南通三市來看，其具體情況如下表所示。

從上表中能夠看出，現(xiàn)行個人所得稅中涉及房地產(chǎn)的主要是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和財(cái)產(chǎn)租賃所得兩項(xiàng)。以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為例，如表1所示，江蘇淮安、鎮(zhèn)江、南通三市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，即使我們把個人所得稅中財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得全部看作是來自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得所課征的稅收，平均每次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所納的個人所得稅的數(shù)額也是極少的。假如再依照20%的稅率計(jì)算，可以得到一個個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的估計(jì)數(shù)，這一數(shù)據(jù)明顯與房地產(chǎn)交易中的個人獲利實(shí)際情況不相吻合。

2.土地增值稅

從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2007年我國各地房價曾發(fā)生過大幅度暴漲，政府于2008年開始清算土地增值稅，但受金融危機(jī)影響，救市的意義大于調(diào)控房價，由此，這也導(dǎo)致《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》這一調(diào)控政策最終沒能發(fā)揮作用。因此，以土地增值稅作為調(diào)控手段需要政府投入較大的關(guān)注力度，其受外部環(huán)境影響的因素太多，稍有不慎則會削弱調(diào)控效果[4]。從江蘇省土地增值稅的調(diào)控情況來看，2007年以來江蘇省連云港市土地增值稅增幅約57.35%，宿遷市土地增值稅增幅約89.76%，泰州市土地增值稅增幅約53.42%；而三市2007年以來的稅收平均增幅分別為85.54%、93.79%和54.51%（數(shù)據(jù)均來源于江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒）。由此可見，土地增值稅制在調(diào)控土地開發(fā)時間、調(diào)節(jié)土地增值收益、促進(jìn)稅款及時征收入庫方面收效并不明顯，稅收調(diào)控的力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

3.營業(yè)稅

近年來我國政府所制定的營業(yè)稅稅收調(diào)控政策以優(yōu)惠期的調(diào)整為核心，受此影響，江蘇省近年來各地方營業(yè)稅收入呈現(xiàn)了明顯增長態(tài)勢。然而，市場環(huán)境的動態(tài)變化決定了房價并非是一成不變的，以營業(yè)稅調(diào)控房價將會受到太多市場因素的制約，從而造成營業(yè)稅收入的負(fù)增長。例如，2008年我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一次大規(guī)模調(diào)整，包括南京、上海、北京、南昌在內(nèi)的70多個大中城市全年房價增長了6.5%，而隨即江蘇南通、南京、鎮(zhèn)江、無錫和蘇州五市的營業(yè)稅也全面出現(xiàn)了負(fù)增長。其中，南通增幅﹣9.16%、南京增幅﹣9.94、鎮(zhèn)江增幅﹣6.36、無錫增幅﹣3.38%、蘇州增幅﹣2.00%。在此基礎(chǔ)上，江蘇省政府試圖通過調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠期限來改變需求曲線，減緩由需求驟增所帶來的房價攀升的壓力，但收效甚微。究其根源，這種調(diào)控方式不僅打壓了房價，同時也打擊了二手房市場的供給方，使得供給和需求同時發(fā)生變化，在房地產(chǎn)市場呈上揚(yáng)態(tài)勢的情況下，短期內(nèi)二手房供給量的變化為房地產(chǎn)市場帶來的影響可能會大于房地產(chǎn)需求變化所產(chǎn)生的影響，而一級市場也可能會減少新房的市場投放量，由此，則導(dǎo)致成品房在更高的價位慢慢上市，使得營業(yè)稅調(diào)控僅取得了短期效益[5]。

二、稅收調(diào)控的利弊

1.稅收調(diào)控的積極作用

宏觀來說，近幾年來的稅收調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)起到了一定的積極作用，其作用主要體現(xiàn)在了三個層面。

第一，稅收調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的作用主要在于兩點(diǎn)：一是通過個人所得稅調(diào)控打擊以盈利為目的的炒作或倒賣商品房，遏制了囤地囤房、炒作樓盤和哄抬房價；二是通過土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和契稅來維系房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，地產(chǎn)開發(fā)商的高利潤是建立在高稅負(fù)基礎(chǔ)上的，縮小了利潤空間，繼而配合政府的監(jiān)管和政策導(dǎo)向，從而打造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境[6]。

第二，通過稅收調(diào)控適當(dāng)減輕商品房市場流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、二手房市場交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)并通過房地產(chǎn)稅制改革，理清房地產(chǎn)稅費(fèi)關(guān)系，降低開發(fā)商、購房者成本，拉動二手房市場需求，盤活房地產(chǎn)業(yè)資金流，從而有效抑制了過度投機(jī)行為，保障了人們的整體利益。

第三，靈活運(yùn)用房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，可增加建筑、房地產(chǎn)、材料等整個產(chǎn)業(yè)鏈的用工需求。最后，采取促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的稅收政策，可以降低普通老百姓的購房成本，更好地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)[7]。

2.稅收調(diào)控的弊端解讀

嚴(yán)格來說，稅收調(diào)控僅是遏制房價的舉措之一，而并非穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的全部手段。從現(xiàn)狀來看，稅收調(diào)控的主要弊端在于過度依賴政策。據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年～2009年江蘇省普通住宅的房價增幅分別為8.5%、4.4%、9.9%、4.0%、4.4%，其中，2007年房價增幅高達(dá)9.9%，雖然2008年我國政府加大了調(diào)控力度，但2009年以來的房價始終沒能得到有效遏制，這充分說明了面對房價稅收調(diào)控政策的單薄和無力。

稅收調(diào)控政策的出臺吸收了一部分民意，據(jù)2010年江蘇省第六屆百姓稅收意識調(diào)查活動結(jié)果顯示，超過七成的受訪者贊成通過稅收來調(diào)節(jié)房價，79.47%的受訪者支持開征環(huán)境保護(hù)稅，48.56%的受訪者認(rèn)為應(yīng)提高個稅起征點(diǎn)。誠然，吸收民意本無可厚非，然而，稅收調(diào)控是一項(xiàng)極為龐大的系統(tǒng)工程，在實(shí)踐中其所暴露的一些問題是值得政府關(guān)注的。毫無疑問，稅收調(diào)控會導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加和利潤降低，利潤空間縮小，企業(yè)勢必會通過兩個途徑來確保自己的收益，一是提高房價，二是節(jié)約成本。顯而易見，這兩種對策不僅會進(jìn)一步提升房價，更會降低商品房的質(zhì)量，使購房者的權(quán)益難以得到保障[8]。

此外，目前我國所采用的稅收調(diào)控政策是統(tǒng)一執(zhí)行的，稅率在房地產(chǎn)使用的占有環(huán)節(jié)較低，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收益所得環(huán)節(jié)偏高。由于我國各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展極不均衡，因此稅收調(diào)控政策很難做到全面兼顧，從而削弱了其作用和價值。

三、反思

要確保稅收調(diào)控能夠切實(shí)發(fā)揮調(diào)節(jié)房價的作用，我國政府就必須要正視目前所存在的問題，同時優(yōu)化政策內(nèi)容，并配合政府監(jiān)管機(jī)制來制約房價增長。首先，要細(xì)化并完善稅種，如開征不動產(chǎn)閑置稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等等，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，遏制商品房過度消費(fèi)；其次，要結(jié)合各地的實(shí)際情況科學(xué)設(shè)計(jì)計(jì)稅依據(jù)，如將現(xiàn)行以面積為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅改為以價值為計(jì)稅依據(jù)，從而增加稅收收入彈性，加大調(diào)節(jié)土地級差。此外，政府部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，不能僅依賴稅收調(diào)控來穩(wěn)定房價。要通過定期稽查、修訂市場運(yùn)營機(jī)制和完善懲辦措施等手段加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理，注重發(fā)揮政府職能與市場機(jī)制的協(xié)調(diào)作用，從而為我國的房地產(chǎn)市場營造一個良好的環(huán)境，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠更好的為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而服務(wù)。

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