謝思捷

[摘 要]中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型，國家為了持久健康穩(wěn)定發(fā)展，提出了供給側(cè)改革，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。文章通過研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在長期高杠桿，目前產(chǎn)能過剩、庫存較多的現(xiàn)象。結(jié)合供給側(cè)改革的經(jīng)濟(jì)意義，文章提出降低房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的諸多措施與建議，目的在于通過房地產(chǎn)行業(yè)“降杠桿”“去庫存”降低房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，推動全面改革以及各行各業(yè)創(chuàng)新，推動中國供給側(cè)改革順利進(jìn)行。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革;去杠桿;產(chǎn)能過剩

[中圖分類號]F299.233.42

1 引 言

我國市場體制發(fā)展尚不完善，長期以來政府對市場的干預(yù)和過多的涉入制約我國經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展。在長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，供給與需求之間難以達(dá)到平衡，一味刺激需求端只會導(dǎo)致通貨膨脹（周天勇，2013）。短期可能產(chǎn)生較好的效果，長遠(yuǎn)來看，并不利于中國經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。為了解決一方面產(chǎn)能過剩，另一方面需求不足的問題，習(xí)總書記提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下進(jìn)行供給側(cè)改革，就是在供給側(cè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革，加快各項改革的進(jìn)行、加快創(chuàng)新，從而達(dá)到需求與供給達(dá)到平衡，力求資源最優(yōu)配置。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行供給側(cè)改革，房地產(chǎn)行業(yè)也要采取諸多措施支持供給側(cè)改革，深入執(zhí)行“三去一降一補(bǔ)”。近些年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在著總量合理、分配不均的問題：現(xiàn)有住房量足夠全國人民居住，合理分配成了難題。習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，并出臺了相關(guān)政策。本文主要對“供給側(cè)”改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行研究。

2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 文獻(xiàn)綜述

供給側(cè)改革標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)開始步入新的發(fā)展階段，為了中國經(jīng)濟(jì)逐步過渡發(fā)展平穩(wěn)，激活中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長空間，必須要進(jìn)行理論聯(lián)系實際的創(chuàng)新、新常態(tài)下動力體系再創(chuàng)創(chuàng)新，系統(tǒng)工程整體性創(chuàng)新、克服困難的制度供給創(chuàng)新（賈康，2016）。

習(xí)總書記提出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)正是要中國調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，保持經(jīng)濟(jì)長久健康可持續(xù)發(fā)展，充分發(fā)揮市場作用，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，全面新常態(tài)經(jīng)濟(jì)標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定成一個供給型經(jīng)濟(jì)，供給側(cè)改革的關(guān)鍵就在于創(chuàng)新，隨之而來的是一系列的體制改革，包括公司制度改革、教育改革、科研改革等（龔剛，2016）。供給側(cè)改革的關(guān)鍵就是要把創(chuàng)新放在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地位，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，這就需要企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。資金合理利用，合理分配成了關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資對中國其他行業(yè)的創(chuàng)新已經(jīng)產(chǎn)生負(fù)面作用（王文春，等，2014），加快房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級對“供給側(cè)”改革具有深刻意義。

2.2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場中占有重要的地位，全部滬深A(yù)股中雖只有142家上市公司，總市值卻達(dá)到20479.85億元，占全部A股上市公司總市值的3.87%，行業(yè)市盈率、市凈率相對較高。雖然房地產(chǎn)市場的前景良好，但是房地產(chǎn)市場上市公司的負(fù)債狀況卻不容樂觀，一旦房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，將極大地影響中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長。見表1。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)資金和開發(fā)成本分析

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金來源主要分為自籌資金、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源。盡管全行業(yè)國內(nèi)貸款比例并不高，但是自籌資金部分達(dá)到39%，其他資金來源達(dá)到45%。其他資金來源主要是依靠商業(yè)信用融資，通過預(yù)收買方資金和拖欠供應(yīng)商賬款進(jìn)行融資。這無疑增大了企業(yè)還賬壓力，資金鏈緊張，一旦發(fā)生企業(yè)負(fù)面新聞或者受到國家政策的管控，行業(yè)發(fā)展將受到巨大威脅。見圖1。

在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地成本占總成本的40%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本占比最大的部分。國有建設(shè)用地面積供應(yīng)的受限于耕地紅線的約束，各城市城區(qū)可出讓土地面積逐漸減少，使得近年來地價迅速攀升，在可預(yù)見的未來土地成本比重只增不減。見圖2。

3 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展隱患

十年來，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)保持較高水平增長做了不小的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)投資可以刺激需求，也能促進(jìn)非房地產(chǎn)投資的發(fā)展（Miles，2009） 。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的過多投資，會導(dǎo)致資金過多流入房地產(chǎn)行業(yè)，而不利于制造業(yè)、工業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度增長過快，工業(yè)、制造業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上發(fā)展速度，一些工業(yè)、制造業(yè)企業(yè)也將資金購買土地從而獲得較高的利潤（張杰，2016）。另外，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快時，容易導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)投資產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。我國現(xiàn)階段城市住房整體存在泡沫，部分大中城市泡沫較大（呂江林，2014），過多資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅不利于其他行業(yè)的發(fā)展，還會為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

自2000年起，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入增長率處于30%～40%，長達(dá)十多年的高速增長，中國房地產(chǎn)行業(yè)公司總市值達(dá)到25232萬億元，平均市盈率達(dá)到18.79%。2017年1月到7月，房貸比接近40%，中國房地產(chǎn)“去產(chǎn)能、去杠桿”已勢在必行。

4 供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)困境

2008年，中國印發(fā)四萬億刺激需求導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)產(chǎn)能過剩，在國家政策扶持和補(bǔ)貼之下，多數(shù)行業(yè)僵而不死（任澤平，2016）。這導(dǎo)致各個行業(yè)杠桿率過高，產(chǎn)能過剩，中國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背后卻猶如走鋼絲一般，一不留神，就將陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中。讓房地產(chǎn)重新成為國民的固定資產(chǎn)，提供生活保障，而不是成為一種投資渠道，成為防止貨幣貶值的投資性工具已勢在必行。

4.1 房地產(chǎn)行業(yè)高速增長背后的隱患——過高的杠桿

中國房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長，轉(zhuǎn)向中高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)長期以來保持的高杠桿、高增長已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱患。自2014年，我國房地產(chǎn)行業(yè)增速明顯放慢，在供給側(cè)改革的大背景下，去杠桿成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的主流，房地產(chǎn)公司為了快速發(fā)展，不會主動降低財務(wù)杠桿，只有政府施加財務(wù)政策使房地產(chǎn)行業(yè)降速，從而使中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展。

4.1.1 中國經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境

中國自2000年以來保持GDP高速發(fā)展，盡管2010年以后中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯疲態(tài)，但仍居全球前幾位，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背后是社會整體杠桿率的加大。截至2017年年末，全社會總體杠桿率為260.8%，實體經(jīng)濟(jì)杠桿率達(dá)到242.1%，杠桿率在世界范圍處于中上游水平。

4.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)背負(fù)高額負(fù)債

自2000年以來，房地產(chǎn)行業(yè)保持較高的資產(chǎn)負(fù)債率高速發(fā)展，截至2017年，全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78%。2010年行業(yè)內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%的公司僅15家，而到了2017年資產(chǎn)負(fù)債率高于80%的公司幾乎翻了一倍，達(dá)到28家，行業(yè)內(nèi)越來越多的企業(yè)在使用超高債務(wù)發(fā)展。過高的債務(wù)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)產(chǎn)能過剩、資源分配不均以及對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，不利于社會整體穩(wěn)定和發(fā)展。見圖3。

4.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的營業(yè)利潤

房地產(chǎn)行業(yè)長期以來都有著較高的營業(yè)利潤率。由圖3可知，營業(yè)利潤率自2005年一路飆升至2009年的22%，又逐漸降低到2014年的14%，此后一直居高不下，成就了我國房地產(chǎn)行業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。經(jīng)濟(jì)危機(jī)中小企業(yè)紛紛破產(chǎn)，大中型企業(yè)利潤下滑，唯有房地產(chǎn)行業(yè)屹立不倒，引得大量資金涌入。盡管國家出臺相關(guān)政策宣布控制房地產(chǎn)發(fā)展，不能讓房地產(chǎn)成為投資和貨幣保值的工具，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率略有下降，但2017年營業(yè)利潤率仍然達(dá)到15%，利潤紅利依舊持續(xù)。見圖4。

4.2 供給量過多，需求側(cè)疲軟——過多庫存量

多年來，中國國民對投資房地產(chǎn)一直樂此不疲。資金流入過多，前期房產(chǎn)投入規(guī)模過大，導(dǎo)致供給數(shù)量增多，需求反應(yīng)疲軟。隨著房價的上漲和房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險、投資門檻的增高，投入資金難以短期內(nèi)收回，房地產(chǎn)行業(yè)處于庫存較高、又不敢隨意降價促銷的兩難之地。房地產(chǎn)行業(yè)囤積大量現(xiàn)金等價物，對中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展起著重要作用，如何更好地去庫存，降低房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險是個難題。

4.2.1 存貨規(guī)模逐年升高

房地產(chǎn)行業(yè)存貨自2000年逐年升高，截至2017年，存貨達(dá)到44634.93億元，存貨短期內(nèi)不易變現(xiàn)，存貨規(guī)模過大，不利于行業(yè)資金運轉(zhuǎn)。從存貨數(shù)據(jù)上來看，我國住房過?，F(xiàn)象已經(jīng)十分嚴(yán)重。盡管增速放緩，不過在較高基礎(chǔ)上增量凈額仍十分巨大，存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，流動性弱，資產(chǎn)占用資金過多不利于企業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。見圖5。

4.2.2 存貨占總資本比率較高

房地產(chǎn)行業(yè)存貨占資本的比率自2000年逐年提高，于2010年后一直保持較高水平，2000年占資本比率為24%，至2011年達(dá)到峰值64.41%。長期以來保持過高水平的庫存比，2013年供給側(cè)改革后，房地產(chǎn)行業(yè)存貨占資產(chǎn)的比率略有下降，不過仍達(dá)到54%。庫存比過高導(dǎo)致生產(chǎn)成本過高，投資風(fēng)險也隨之增大，房地產(chǎn)行業(yè)從生產(chǎn)到銷售的周期較高，庫存比過高也使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。見圖6。

5 對策與建議

我國房地產(chǎn)行業(yè)長期以來以過高的杠桿實現(xiàn)快速增長，高杠桿放大收益帶來了巨額的利潤，促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，過高的杠桿蘊(yùn)含著巨大的財務(wù)風(fēng)險。前期投入規(guī)模過高，投資回收期較長導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩。在供給側(cè)改革的背景下，中國經(jīng)濟(jì)需求疲軟，必須在“供給側(cè)”進(jìn)行改革以謀求中國經(jīng)濟(jì)更好更穩(wěn)發(fā)展。針對前文所述問題，本文提出以下建議。

5.1 提高銀行貸款稅率，禁止過高比率借貸

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背后，銀行起了推手的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率高于同期貸款銀行利率時，企業(yè)愿意向銀行貸款墊資生產(chǎn)。提高消費者首付比率可以降低負(fù)債，增加銀行借款利率、提高首付比，禁止任何形式的首付貸，防止可能發(fā)生的房地產(chǎn)危機(jī)，降低房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿快速發(fā)展下隱含的風(fēng)險。

5.2 推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度建設(shè)，調(diào)整個人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率政策

過去二十年里，房地產(chǎn)行業(yè)購銷行為長期缺乏國家政策的引導(dǎo)和約束，中國國民將投資房地產(chǎn)作為貨幣保值或增值的工具，房地產(chǎn)成為第一投資方向。隨著需求量逐漸減弱，房屋供給量逐漸增多，很多城市住房總量已超過當(dāng)?shù)匦枨罅俊?016年，中國諸多城市逐漸推出房屋“限購”“限售”政策，讓房地產(chǎn)重新回歸到人民的生活保障，而不是投資工具。推進(jìn)國民不動產(chǎn)登記制度建設(shè)，減少個人對房地產(chǎn)的投機(jī)行為;提高個人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率，減少投機(jī)性投資;限制房屋買賣期限，增大投資門檻，為“房屋熱”降溫。

5.3 全面推進(jìn)各行各業(yè)改革，促進(jìn)全面創(chuàng)新發(fā)展

供給側(cè)改革同樣對各行各業(yè)加大改革力度、促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展提出了要求。全面推進(jìn)改革，提高資源利用效率，大力支持“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”：一方面可以提供更多的工作崗位，提高國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;另一方面可以通過鼓勵創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，讓國民目光轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，為高科技高技術(shù)行業(yè)注入資金，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。同時，高科技行業(yè)改革和創(chuàng)新可以提高行業(yè)的營業(yè)利潤率，也可以讓中國“智造”走向世界。

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