劉旭凱

[摘 要] 在市場競爭日益激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部控制與管理，及時應對市場變化，保證企業(yè)正常發(fā)展。預算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制，提高運行質量，因此，需要重視預算管理在企業(yè)管理中的作用。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)對預算管理的重要性認識不足，為此，文章對房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中存在的問題進行分析，并提出了相應的對策。

[關鍵詞] 預算管理 房地產(chǎn)企業(yè) 管理對策

中圖分類號：F299.233.42 文獻標志碼：A

現(xiàn)階段，在經(jīng)濟下行壓力加劇的情況下，企業(yè)面臨的市場形勢日益復雜，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說面臨的市場風險更大，為此，企業(yè)管理中需要發(fā)揮預算管理的作用，促進企業(yè)管理效率的提高。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有認識到預算管理的重要性，缺乏有效的預算管理制度和運行機制，導致企業(yè)管理效率不高，執(zhí)行不力，運轉困難，企業(yè)發(fā)展過程中的風險很大。因此，加強預算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的管理意義十分重要。

一、預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題

一是缺乏預算管理理念，沒有完善的預算管理制度。一部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對預算管理的認識不足，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目管理多，資金規(guī)模大，預算管理難以控制，因此，許多企業(yè)管理層沒有認識到預算管理的重要性，一般只是注重財務管理的實際結果，缺乏預算管理理念，認為預算管理對企業(yè)管理的作用不大。因此，在企業(yè)中也沒有完善預算管理制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目多，各個項目的情況存在很大差別，管理情況十分復雜，沒有統(tǒng)一、規(guī)范的標準可以參考，管理難度大，預算管理難以統(tǒng)一，難以制定統(tǒng)一的標準進行項目控制，不能發(fā)揮預算管理的作用。

二是預算編制難，編制項目不全面。由于房地產(chǎn)項目較多，項目差異較大，難以做到標準統(tǒng)一，導致預算編制難。預算編制需要項目統(tǒng)一、標準統(tǒng)一才能進行有效對比，發(fā)揮其編制作用。然而，房地產(chǎn)項目中經(jīng)常會發(fā)生一些不可預見費用，此類費用無法預料，因此，編制項目難以保證全面完整。房地產(chǎn)企業(yè)的項目分布廣泛，由于不同的屬地間存在的差異很大，項目費用存在較大差別，這給預算制造很大難度。首先，由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，不同地域間的差異很大，預算編制標準難以統(tǒng)一，同時，由于房地產(chǎn)項目的流動性較大，不像生產(chǎn)型企業(yè)有固定的生產(chǎn)模式可以進行標準化控制，因此不同的項目間缺乏可比性。其次，同一區(qū)域不同階段項目費用差別較大，由于社會經(jīng)濟發(fā)展加快，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本不斷攀升，時段不同，項目發(fā)生的費用差別很大，因此，預算編制的難度加大，難以有效把握。再次，同一區(qū)域同一地段不同項目間也存在較大差異，由于項目不確定因素很大，導致這些項目不可能按同一標準執(zhí)行，因此，編制項目難以全面，總有漏洞出現(xiàn)。最后，由于項目執(zhí)行時間上的不均衡導致項目費用發(fā)生也會出現(xiàn)很大差異，導致預算編制的效果不佳，與實際執(zhí)行存在很大差別。

三是績效考核辦法模糊，預算管理執(zhí)行不力。為了促進各個項目單位完年度計劃，許多房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應的績效考核辦法，然而，許多企業(yè)制定的績效考核辦法大多偏重于項目銷售情況和項目執(zhí)行進度，而對于項目預算管理有所忽視，或者說預算管理不是項目考核的主要內(nèi)容，導致預算管理在企業(yè)項目中執(zhí)行不力。一方面，在考核指標中對預算管理的內(nèi)容不夠具體，難以量化操作；另一方面，預算管理在績效考核中占有的分值不高，或者沒有將預算管理納入考核內(nèi)容。在許多房地產(chǎn)企業(yè)中大多以項目銷售業(yè)績效對企業(yè)負責人進行考核，企業(yè)負責人也依據(jù)同樣標準對下屬進行考核，這種考核方式偏重于收入業(yè)績，沒有考核預算管理在企業(yè)管理中的作用，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本費用激增，企業(yè)收入增長的同時，企業(yè)效益并沒有同步增長。

四是對資金預算管理不嚴格，存在漏洞很大。房地產(chǎn)企業(yè)項目多，項目周期長，對于資金的需求量大，資金成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占有很大比例，資金和資金成本對企業(yè)發(fā)展的影響極大，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好資金預算管理，在資金預算方面安排不足，存在較大漏洞。首先，沒有做好資金預算籌集管理。一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有做籌資預算，在項目未確定前不知道資金需求量，籌集資金會形成較大的資金占用，支付較高的資金成本；另一方面，沒有項目作載體，企業(yè)很難獲得融資，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言需要較多的自有資金，才能籌集到更多的資金，才能保證項目運行的需要，而在落實項目前后對資金的籌劃管理十分重要，許多企業(yè)對此把握不準，影響企業(yè)資金效益的提高。房地產(chǎn)企業(yè)在項目競爭過程中，需要做好資金預算管理，參與項目競爭，如果競爭成功，企業(yè)就需要更多的后續(xù)資金投入到項目建設中，如果項目競爭失敗，就會形成一定的資金損失，需要對這部分資金另行安排，因此，如果做好資金籌集使用管理對企業(yè)發(fā)展而言非常重要，而許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有考慮到這一點[1]。其次，沒有進行融資活動分析。在資金籌集過程中沒有對資金來源情況進行融資成本分析，導致融資成本過高，影響項目利潤。一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好融資來源渠道選擇，有的企業(yè)融資渠道少，融資成本高。有的企業(yè)沒有綜合考慮融資成本，由于房地產(chǎn)市場受政策影響很大，企業(yè)融資渠道受到多方限制，企業(yè)在融資活動中偏向于銀行貸款，發(fā)行公司債券等籌資方式，在政策變化較大的情況下往往融資難度加大，融資成本增高，一部分企業(yè)由于資金周轉困難，為解決燃眉之急甚至向小貸公司貸款，融資成本更高，給企業(yè)發(fā)展帶來較高風險。再次，投資評估與投資預算管理環(huán)節(jié)薄弱，導致有些項目投資風險較大。一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資選擇時，沒有做好投資評估與投資預算管理，導致投資風險較大。一方面，由于投資評估不足，沒有全面考慮項目的投資風險，導致投資成本增加，投資收益與預期相差較大；另一方面，因為沒有做好投資預算管理，投資資金來源與資金使用把控不嚴，導致項目成本較高，形成較大資金缺口，影響項目進程。最后，沒有有效加強資金預算分配管理。房地產(chǎn)企業(yè)資金量較大，自有資金和籌集的資金較多，不同項目對資金的需求有不同的要求，這就需要企業(yè)做好資金預算的分配管理，最大限度地提高資金的使用效率。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金預算管理工作不足重視，在資金較多時沒有發(fā)揮資金的最佳效益，大部分資金處于閑置狀況，主要是沒有根據(jù)項目對資金的需求量和項目進度做好資金的統(tǒng)籌安排，利用資金的時間差進行短期“投資”活動，獲得最佳的資金收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強預算管理的重要性

一是房地產(chǎn)企業(yè)加強預算管理能夠提高項目資金的使用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金進出量較大，加強預算管理能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，提高資金使用效率。一方面，可以根據(jù)企業(yè)實際情況做好資金籌集預算，選擇合適的資金籌集方式，降低企業(yè)融資成本；另一方面，可以加強項目資金管理，提高資金的使用效率。同時，加強預算管理能夠合理調(diào)度資金，使資金在企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮最大作用。

二是房地產(chǎn)企業(yè)加強預算管理能夠提高績效考核效率?，F(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)績效考核中對預算管理工作不重視，導致項目成本居高不下，在績效考核中增強預算管理的內(nèi)容，可以有效控制項目成本有限度增長，使項目成本增長控制在預算管理的范圍內(nèi)，增強企業(yè)的預算成本管理意識，有效降低項目成本，從而為企業(yè)增加更多利潤空間[2]。

三是房地產(chǎn)企業(yè)加強預算管理可以提高項目管理的融合度。房地產(chǎn)企業(yè)項目多，流程多，管理復雜，部門之間協(xié)調(diào)難，導致項目進度難以統(tǒng)一，通過預算管理，將各個環(huán)節(jié)全面納入其中，可以增強部門間的融合度，保證項目協(xié)調(diào)運行，從而提高企業(yè)的運行效率，促進企業(yè)快速發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)完善預算管理的對策

一是房地產(chǎn)企業(yè)要進一步完善預算管理制度。預算管理制度能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)加強企業(yè)管理，全面提升企業(yè)的運行效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實際制定規(guī)范化的預算管理制度，將企業(yè)的收支活動全部納入預算管理，實行綜合預算，統(tǒng)籌管理。結合不同區(qū)域的項目情況，制定企業(yè)統(tǒng)一的預算標準和分類管理的預算標準，使項目預算管理可操作性增強，防止項目預算管理不切實際的做法，增強預算管理的可信度。運用預算管理加強對企業(yè)財務收支活動管理。

二是做好項目預算編制工作。房地產(chǎn)企業(yè)項目編制難度較大，不同項目編制差異較大，沒有統(tǒng)一模式，為此，要做好編制前、編制中、編制后的相應管理工作。首先，要做好預算編制前的調(diào)查摸底工作，全面摸清項目涵蓋的內(nèi)容、標準，為預算編制提供詳細準確的基礎資料[3]；其次，在預算編制過程中，要采用科學的編制方法，編制的預算依據(jù)充分，數(shù)據(jù)信息準確，能夠為執(zhí)行提供參考；最后，在預算執(zhí)行過程中，要不斷對照預算進行檢查，根據(jù)項目運行情況進行適當調(diào)整，使預算與實際相符合，促進企業(yè)管理能力的提升。

三是在考核管理中增加預算管理的內(nèi)容，提升預算管理的執(zhí)行力度。要保證預算管理在企業(yè)管理中發(fā)揮重要作用，必須在考核中增加預算管理的分值，促使各方重視預算管理。要將預算管理指標納入考核管理中，建立預算管理考核的激勵機制，實行與績效掛鉤，對執(zhí)行預算管理較好的單位和個人給予獎勵，對超出預算管理的單位和個人給予處罰，發(fā)揮預算管理在企業(yè)管理中的導向作用，促使企業(yè)內(nèi)部重視預算管理，從而使預算管理在企業(yè)中發(fā)揮應用的作用。

四是加強資金預算管理，提升資金的使用效率。首先，做好資金籌集的預算管理，根據(jù)企業(yè)資金需求，編制多項資金籌集方案，選擇資金籌資成本最低、資金使用成本最低的方案，降低企業(yè)的籌資成本。其次，加強項目資金的調(diào)度管理，通過制訂資金使用計劃，根據(jù)項目進度合理安排調(diào)度資金，發(fā)揮資金的最佳效率。再次，做好企業(yè)“閑置”資金的預算管理。保證企業(yè)資金使用需求的同時，對企業(yè)“閑置”的資金要作好規(guī)劃，可以進行短期無風險或者風險較小“投資”活動，獲取最佳的資金收益。最后，做好長期投資的風險評估和投資預算管理。長期投資時間長、投資額度大、回收周期長，收益不確定性因素較多，因此，要做好投資風險評估和投資預算管理，使投資活動風險可控，預算管理到位，使企業(yè)投資獲得最佳效果。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目多、資金量大，管理難度大，因此，做好預算管理對房地產(chǎn)企業(yè)管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)要完善預算管理制度，做好預算編制管理，加大預算執(zhí)行力度，加強資金的預算管理，使企業(yè)獲得最佳的資金收益，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展。

參考文獻：

[1]呂賢萍.房地產(chǎn)行業(yè)財務管理中存在的問題及解決對策[J].中國集體經(jīng)濟，2018（20）：137- 138.

[2]劉玉新.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題及對策[J].企業(yè)改革與管理，2017（9）：27+47.

[3]張美萍.全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對策[J].財會學習，2016（19）：52- 53.