周西強(qiáng)

[摘 要] 21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中仍然面臨著一系列問題，如房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期較長、房地產(chǎn)項(xiàng)目金額大額管理復(fù)雜，再加上房價(jià)的攀漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的形勢。房地產(chǎn)企業(yè)在長期穩(wěn)定發(fā)展中，由于企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱，在管理上缺乏一定的能力，又由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性，房地產(chǎn)企業(yè)在管理上出現(xiàn)舉步維艱的局面。因此，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)開始應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，將其應(yīng)用在企業(yè)經(jīng)營管理中，同時(shí)需要積極探索有效的管理措施，將應(yīng)用過程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行深入分析，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。文章從房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的重難點(diǎn)出發(fā)，積極總結(jié)相關(guān)優(yōu)勢經(jīng)驗(yàn)，希望對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重要幫助。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 管理會(huì)計(jì) 應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F234.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

管理會(huì)計(jì)不同于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，其能夠幫助企業(yè)進(jìn)行長期發(fā)展規(guī)劃，特別是能根據(jù)企業(yè)的發(fā)展因素，制定長期和短期的規(guī)劃，做好各方面的管理和控制，能夠使企業(yè)有效運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)行管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，做好有效的風(fēng)險(xiǎn)防范，促進(jìn)企業(yè)高效發(fā)展。

一、管理會(huì)計(jì)的概述

（一）管理會(huì)計(jì)

管理會(huì)計(jì)是會(huì)計(jì)學(xué)的又一分支，一般俗稱為“分析報(bào)告會(huì)計(jì)”。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)由于現(xiàn)代化信息技術(shù)的發(fā)展，分離出管理會(huì)計(jì)，并與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列，它能夠?yàn)槠髽I(yè)決策提供依據(jù)，幫助改善企業(yè)經(jīng)營管理，并提供最優(yōu)決策。管理會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)編制計(jì)劃、作出經(jīng)營決策，控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。管理會(huì)計(jì)能夠及時(shí)捕捉市場信息，提高管理信息準(zhǔn)確率，幫助企業(yè)決策。管理會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)更好的職能發(fā)揮奠定基礎(chǔ)，為決策者做出更準(zhǔn)確的決策提供依據(jù)。

（二）管理會(huì)計(jì)的作用

現(xiàn)代會(huì)計(jì)學(xué)科中一個(gè)重要的分支就是管理會(huì)計(jì)，管理會(huì)計(jì)對企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠提供準(zhǔn)確的預(yù)測，在企業(yè)戰(zhàn)略布局和管理上具有一定的指導(dǎo)價(jià)值意義。管理會(huì)計(jì)更多的職能是趨向于為企業(yè)管理者服務(wù)，給企業(yè)管理者提供必要的決策支持，幫助企業(yè)整理相關(guān)數(shù)據(jù)資料，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)[1]。管理會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)決策者提供信息服務(wù)，管理會(huì)計(jì)的會(huì)計(jì)對象涉及企業(yè)各項(xiàng)資金分流，對企業(yè)整體資料和數(shù)據(jù)的分析更加深入，分析結(jié)果能夠指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營管理。

管理會(huì)計(jì)能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總和分析，能夠及時(shí)參與企業(yè)管理活動(dòng)，形成更加準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)報(bào)表，幫助企業(yè)準(zhǔn)確運(yùn)行。管理會(huì)計(jì)始終圍繞著企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行工作的開展，企業(yè)必須加強(qiáng)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，才能真實(shí)地捕捉到企業(yè)管理中存在的問題。例如，管理會(huì)計(jì)能夠參與企業(yè)管理活動(dòng)，為企業(yè)決策者提供有用的信息，參與企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，能夠使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，管理會(huì)計(jì)在企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中發(fā)揮著重要作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)本身自有的項(xiàng)目特點(diǎn)，要求其對現(xiàn)金流、成本及項(xiàng)目運(yùn)營狀況進(jìn)行有效監(jiān)控，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切中要害，加強(qiáng)對相關(guān)項(xiàng)目內(nèi)容的精確監(jiān)管。管理會(huì)計(jì)能發(fā)揮其重要職能，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，特別是其全面預(yù)算工具及成本管理工具能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)應(yīng)抓住以下三大重點(diǎn)：注重經(jīng)營決策平臺(tái)的建立、注重運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)的建立、成本管控平臺(tái)的建立。只有提高對企業(yè)資源的有效優(yōu)化配置，提升企業(yè)內(nèi)部資源的利用效率，才能最大化地降低資金風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)做出有效的、科學(xué)的決策。例如，應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，首先應(yīng)積極建立經(jīng)營決策平臺(tái)，其能夠?yàn)槠髽I(yè)提供質(zhì)量較高的決策依據(jù)，該平臺(tái)的建立也有利于管理會(huì)計(jì)發(fā)揮其職能，為企業(yè)提供高質(zhì)量的決策依據(jù)。經(jīng)營決策平臺(tái)要注重每個(gè)版塊，注重每個(gè)環(huán)節(jié)的科學(xué)有效管理和預(yù)算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)涉及的預(yù)算項(xiàng)目較多，多角度全面預(yù)算管理模型及決策平臺(tái)的建立，有利于管理會(huì)計(jì)進(jìn)行有效的科學(xué)預(yù)測，從而幫助企業(yè)更好地發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，應(yīng)注重運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)的建立，企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)需要其平臺(tái)的大力支持。管理會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)需要借助商業(yè)智能技術(shù)，對信息數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)合理的分析，幫助管理會(huì)計(jì)進(jìn)行數(shù)據(jù)運(yùn)用，并對企業(yè)運(yùn)營情況進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控，這樣才能適合房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái)，應(yīng)確保數(shù)據(jù)庫整合管理，建立標(biāo)準(zhǔn)的管理平臺(tái)，這樣才能提高企業(yè)管理執(zhí)行力[2]。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重成本管控平臺(tái)的建立，這樣有利于管理會(huì)計(jì)運(yùn)用相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用相關(guān)成本標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，為企業(yè)提供切實(shí)可行的管控方法。管理會(huì)計(jì)可以運(yùn)用該平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)對比分析，提高對企業(yè)成本管控的力度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的難點(diǎn)

（一）科學(xué)的應(yīng)用預(yù)測職能

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會(huì)計(jì)中的難點(diǎn)在于如何讓管理會(huì)計(jì)作出科學(xué)的應(yīng)用預(yù)測，充分發(fā)揮好其應(yīng)用預(yù)測職能。管理會(huì)計(jì)的預(yù)測職能需要建立在相關(guān)數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，不僅需要成本銷售數(shù)據(jù)，還需要企業(yè)利潤數(shù)據(jù)，最重要的是要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的科學(xué)分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)要采取科學(xué)的預(yù)測工具，特別是對項(xiàng)目可行性進(jìn)行有效的分析，只有制定可行性報(bào)告才能確保其落實(shí)到實(shí)處。

管理會(huì)計(jì)要充分發(fā)揮好其預(yù)測職能，可以找準(zhǔn)預(yù)測工具，即做好量本利分析，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)資料，選擇最佳成本效益方案，使得房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而減少企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金流的管控是難點(diǎn)[3]，特別是資金流動(dòng)速度直接關(guān)系到價(jià)值的創(chuàng)造，因此最大程度地降低資金使用成本，提高資金使用利用率，才是管理會(huì)計(jì)應(yīng)用并發(fā)揮其職能的難點(diǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)在成本項(xiàng)目的投入上往往較多，相關(guān)使用成本和相關(guān)費(fèi)用較多，按固定比例納入直接開發(fā)成本中的費(fèi)用較多，期間費(fèi)用的核算方式使得開發(fā)項(xiàng)目本身間接費(fèi)用不夠不真實(shí)，不能從項(xiàng)目成本中反映出來，導(dǎo)致無法將成本追溯回來，因而對管理人員來說不能對間接成本進(jìn)行較好的控制，這樣就加大了管理會(huì)計(jì)控制房地產(chǎn)企業(yè)成本的難度。

管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)用中，要高度重視成本控制和成本投入，加強(qiáng)相關(guān)間接成本核算的高精度，這樣才能確保成本核算的準(zhǔn)確度。很多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算較為粗略，房地產(chǎn)開發(fā)過程中相關(guān)作業(yè)核算中心機(jī)構(gòu)不夠健全，因此管理會(huì)計(jì)要注重相關(guān)平臺(tái)建立，將相關(guān)數(shù)據(jù)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一集中核算，集中管理相關(guān)成本費(fèi)用，確保其數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，最終實(shí)現(xiàn)成本的有效監(jiān)控和控制。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)可以采取針對各作業(yè)中心產(chǎn)生的間接費(fèi)用，找尋成本產(chǎn)生的動(dòng)因，并構(gòu)建作業(yè)成本信息庫，最后及時(shí)核算出各作業(yè)中心的成本核算率，分配至各開發(fā)作業(yè)成本中[4]。這種成本核算方法將改善過去房地產(chǎn)企業(yè)對間接成本完全不可控的局面，從成本產(chǎn)生的根源上把控企業(yè)成本。另外，管理會(huì)計(jì)應(yīng)充分發(fā)揮其數(shù)據(jù)分析職能，建立相關(guān)成本數(shù)據(jù)信息庫，對相關(guān)作業(yè)成本信息進(jìn)行統(tǒng)一匯總和分析，并適時(shí)進(jìn)行分配及成本核算，有效地改善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制難的問題，從根本上加強(qiáng)企業(yè)成本節(jié)約力度。

四、結(jié)語

管理會(huì)計(jì)要想充分發(fā)揮其重要職能，做好為房地產(chǎn)企業(yè)的中長期規(guī)劃，就必須加強(qiáng)內(nèi)外部因素的有機(jī)融合，積極構(gòu)建內(nèi)部相關(guān)平臺(tái)，并結(jié)合外部相關(guān)政策信息。只有對企業(yè)正常運(yùn)營管理進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控，將管理會(huì)計(jì)的職能落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

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