趙海峰

摘 要：房地產(chǎn)在投資建設(shè)過(guò)程中，會(huì)受到政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素影響，存在極大的不確定性和諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。就目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，一次的正確決策不能使企業(yè)得到以往的高收益，但一次錯(cuò)誤的決策卻極有可能給企業(yè)造成毀滅性的打擊，造成不可彌補(bǔ)的損失，如何在競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)已經(jīng)是房地產(chǎn)公司正在面臨的考驗(yàn)?；诖耍ㄟ^(guò)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)相關(guān)定義，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā);項(xiàng)目投資

中圖分類號(hào)：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）15-0100-01

一、房地產(chǎn)相關(guān)定義

唐永忠在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》[1]中論述，房地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的概念，簡(jiǎn)單定義就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體。若按廣義和狹義方式來(lái)定義，廣義上房地產(chǎn)指的是全部土地和房屋及固著于土地和房屋上不可分離的部分，實(shí)際上等同于不動(dòng)產(chǎn);狹義上房地產(chǎn)是指城市商品化的房地產(chǎn)。

當(dāng)將房地產(chǎn)定義為一種產(chǎn)品時(shí)，從事這種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，是由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所構(gòu)成。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指在依據(jù)法律取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施與房屋建設(shè)的項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指將一定額度的資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，以期得到更大收益的投資行為。具體而言，從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，之后通過(guò)交易，將商品銷售出去的過(guò)程。

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬于預(yù)先墊付性投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資有多種分類方式，按投資的用途劃分比較具有廣泛性，即住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、休閑型房地產(chǎn)以及特殊物業(yè)等投資類型。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，更多的屬于一種資源整合型行業(yè)，具有復(fù)雜性、強(qiáng)關(guān)聯(lián)性、強(qiáng)區(qū)域性、強(qiáng)政策性以及高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。隨之而來(lái)的，房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)最主要體現(xiàn)在投資品種多樣、資金需求量大、投資周期長(zhǎng)、投資收益差異大、容易受經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策影響以及投資預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)大等方面。因此，只有經(jīng)過(guò)認(rèn)真科學(xué)的研究，決策才能實(shí)現(xiàn)收益。

1.投資品種多樣。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的分類很多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資品種也呈現(xiàn)多樣性的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程中，可以選擇商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資、商業(yè)用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資、工業(yè)廠房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資等。

2.資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所需投資額巨大。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金少則數(shù)千萬(wàn)，多則十幾億甚至幾十億。因此，在整個(gè)項(xiàng)目投資全過(guò)程中都需要圍繞資金的籌措、現(xiàn)金流的保障做大量的工作，合理安排資金構(gòu)成，是保障項(xiàng)目成敗的重要因素之一，目前各企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中，資金來(lái)源一般包括企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資和財(cái)政資金，還有一些企業(yè)在我國(guó)法律允許的范圍之內(nèi)吸引外資進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，包括合資、合作、入股、貸款、債券和股票等形式。

3.投資周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面，需要經(jīng)歷從可行性研究到施工、竣工這一整套過(guò)程，每個(gè)過(guò)程都不可或缺，且都需要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的研究，造成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，一般需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。另一方面，房地產(chǎn)投資變現(xiàn)存在一定的復(fù)雜性，造成其流動(dòng)性差，投資回收期長(zhǎng)。

4.投資收益差異大。房地產(chǎn)投資收益的影響因素多種多樣，從投資角度看，影響其收益的因素往往包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人們的購(gòu)買力，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等客觀因素，又包括投資項(xiàng)目的性價(jià)比、企業(yè)品牌、營(yíng)銷能力、管理水平等主管因素，多種因素疊加一起，造成項(xiàng)目投資收益差異較大。

5.經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策影響大。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，一直伴隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策的變動(dòng)而跳動(dòng)。國(guó)家的金融政策、土地政策、住房改革政策等等一系列關(guān)乎房地產(chǎn)、金融、民生的政策，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大的影響，從而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策。也只有通過(guò)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策的合理干預(yù)，才能保證我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康、有序、良性地發(fā)展。

6.投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)際上是投資人利用現(xiàn)在的投入換取未來(lái)收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在投資時(shí)，未來(lái)的收益是預(yù)期的，是建立在預(yù)測(cè)多種影響未來(lái)收益因素基礎(chǔ)上的。由于影響房地產(chǎn)未來(lái)收益的因素是復(fù)雜、多樣且變化較快的，再加上房地產(chǎn)的投資回收期長(zhǎng)，使得投資預(yù)期收益的不確定性大大增加，實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)大。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能帶來(lái)高額的利潤(rùn)，為了實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資需要注意其投資要點(diǎn)，主要為地段、時(shí)機(jī)以及質(zhì)量。

1.投資地段的選擇。李嘉誠(chéng)說(shuō)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@句話道出了房子的真諦，也被房地產(chǎn)業(yè)視為“金科玉律”。房地產(chǎn)的區(qū)域性特征決定了不同的地段適合不同類型的房地產(chǎn)建設(shè)，不同地段的房子具有不同的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值，首先是建設(shè)土地的增值，優(yōu)先選擇土地增值空間大的地段進(jìn)行投資，是房地產(chǎn)投資獲取高額利潤(rùn)的最重要的方式，也是保證投資預(yù)期收益最重要的方面。地塊自身因素以及周邊環(huán)境狀況對(duì)項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)起到至關(guān)重要的作用，畢竟房子是建設(shè)在這塊土地上的，將來(lái)入住人群要在這個(gè)小的區(qū)域范圍內(nèi)棲息生活[2]。投資人為了保證達(dá)成投資項(xiàng)目預(yù)期收益，必然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜丝跔顩r、人員構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通便利條件、教育資源配備以及其他多方面條件綜合分析考慮，最終確定投資與否。

2.投資時(shí)機(jī)的確定。收集與投資項(xiàng)目相關(guān)的市場(chǎng)詳細(xì)資料，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及未來(lái)可能的變化，掌握投資的最佳時(shí)機(jī)，合理規(guī)避經(jīng)濟(jì)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，最終獲得高額收益，這是房地產(chǎn)投資者需要慎重考慮的問(wèn)題。同時(shí)，決策過(guò)程中，何時(shí)購(gòu)買土地、何時(shí)開(kāi)工建設(shè)，需要投資人對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)信息以及國(guó)家政策要求做深入分析;何時(shí)開(kāi)盤銷售，吸收回款、何時(shí)竣工交付，需要考慮的是企業(yè)的自身融資情況、消費(fèi)者投資及心理狀況以及當(dāng)前投資環(huán)境等。只有綜合分析各種影響因素，把握好時(shí)機(jī)的選擇，才能完成預(yù)期收益獲取。

3.項(xiàng)目質(zhì)量的控制。好的投資效果是要通過(guò)優(yōu)良的項(xiàng)目質(zhì)量作為支撐的，因此，項(xiàng)目質(zhì)量首先要滿足消費(fèi)者的基本需求。例如住的需求，這就要求其必須符合我國(guó)的各種基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，只有滿足基本的質(zhì)量規(guī)范，才能正常交付業(yè)主，產(chǎn)生效益。其次，必須滿足消費(fèi)者的增值需求，包括各種保值、增值的作用。如學(xué)區(qū)房，這就要求在基本需求的基礎(chǔ)上，要考慮到消費(fèi)者的特定需求、愛(ài)好，從而保證投資效果。

參考文獻(xiàn)：

[1] ?唐永忠.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京：北京交通大學(xué)出版社，2016.

[2] ?程靜，許鵬.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策[J].房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，2009，（11）：122.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]