吳逸妍

【摘 要】近年來，各大城市房價呈直線上升的趨勢增長，在人群中形成了一股買房熱的現(xiàn)象，人們在房價上漲過程中買房，一方面為了增值，另一方面為了防止房價繼續(xù)上漲，加大買房投入的資金。買房熱的現(xiàn)象正好符合了房地產(chǎn)商炒房價的目的，但隨著房價的持續(xù)不斷上漲，出現(xiàn)一種房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。本文主要以行為金融學為理論支撐，對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進行思考，并從個人投資者、房地產(chǎn)商和政府三方面出發(fā)提出了幾條具有建設(shè)性的建議。

【關(guān)鍵詞】行為金融學；中國房地產(chǎn)；投機型泡沫

隨著人民生活水平的提高，人們對居住條件的要求日益提高，因此，在有一定的資金基礎(chǔ)后就會將買房作為一種投資方式，房價的上漲讓已經(jīng)買房的人從中得到了不小的回報，因此繼續(xù)買房投資，這形成了一種惡性循環(huán)，這也是導(dǎo)致目前房價不斷上漲的原因之一，間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場是中國金融系統(tǒng)的一部分，對中國經(jīng)濟穩(wěn)定有著深遠的影響；政府控制著供求的同時也在土地銷售中受益，銀行也從房屋貸款中盈利，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展得到了盲目地鼓勵而沒有適當?shù)乜刂啤７康禺a(chǎn)泡沫現(xiàn)象能直接導(dǎo)致房價暴漲暴跌，使得房地產(chǎn)業(yè)動蕩不安。從行為金融學的角度，房價上漲是房地產(chǎn)商抓住了消費者消費心理，將買房作為一種投資，是隨著時間推移，可以坐享房價上漲帶來的經(jīng)濟收益，以此來吸引更多人買房，給房地產(chǎn)商帶來巨大的經(jīng)濟效益。

1、房地產(chǎn)投機性泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)泡沫是指由于盲目投機購買而造成的房產(chǎn)價格超過其自身市場價值并且飛速上漲，使用者無法承受飛速上漲的房價和巨大的購房資金，因為需求下降，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了經(jīng)濟低谷，房價因此大幅度下降，房價下降后買房數(shù)量又上升，如此循環(huán)，形成了房地產(chǎn)動蕩現(xiàn)象，叫做房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象?；谛袨榻鹑趯W的角度看待我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，是由于人們對住房的需求、對房價的積極的預(yù)測以及買房熱的羊群效應(yīng)，而房地產(chǎn)商恰好抓住了人們這種心理，趁機將房價炒到更高，自己好從中獲取更大的利益，最終造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象[1]。

2、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的問題

中國房地產(chǎn)的瘋狂投資和扭曲發(fā)展下，中國出現(xiàn)了‘鬼城現(xiàn)象。盡管極高的房價收入比預(yù)示著超額的需求；頻現(xiàn)的‘空城也指出了過度的供應(yīng)。比這種不平衡狀態(tài)的供求關(guān)系更讓人困惑的是盡管空城率極高，房市價格卻也飆升。我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象存在一些問題，這些問題更加劇了泡沫現(xiàn)象的發(fā)展，具體如下所示：

2.1兩極分化現(xiàn)象嚴重

所謂兩極分化現(xiàn)象就是在我國房價上漲過程中，有這樣兩種群體，一種是擁有多套閑置房產(chǎn)，將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給沒有房產(chǎn)的人，從中收取房租，并且隨著房價的上漲，房子的價值也在上漲。而另一種人群是租房生活的人，這類人沒有購進一套房產(chǎn)的能力，只能依靠租房生活，每個月剩下的資金更不足以支撐自己買房 [2]。這種現(xiàn)象大多發(fā)生在發(fā)達的一線城市，兩極分化現(xiàn)象愈演愈烈，最終導(dǎo)致房子數(shù)量大于人口數(shù)量，浪費土地資源的同時也在一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

2.2投資者盲目投資

許多投資者在房價上漲的過程中從眾買房。從宏觀來看，盲目地投資房產(chǎn)，導(dǎo)致需求提高，在一定程度上造成了房價飛速上漲，嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。中產(chǎn)階級買得起房，也在投資中受益；但階層低的人卻沒房住，導(dǎo)致貧富懸殊更大。長期發(fā)展對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型有著消極的影響。

3、行為金融學角度分析房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象

3.1人們對房價發(fā)展趨勢的不專業(yè)預(yù)測

一般情況下，人們隨著房價持續(xù)上漲對未來房價有大致的預(yù)測，認為在未來的幾年內(nèi)，房價仍然會呈直線上漲的趨勢發(fā)展，要在房價沒有更高的時候抓住機會趕緊買房，因此造成買房熱。買房熱直接導(dǎo)致房價上漲，在此過程這種，房地產(chǎn)商只從中起到推波助瀾的作用，消費者的不專業(yè)預(yù)測產(chǎn)生的結(jié)果正是房地產(chǎn)商想要的結(jié)果，從而獲取巨大的利益。

4、建議與對策

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是由于房地產(chǎn)商和不明真相的消費者盲目投資造成的，對此我從三個方面提出了建議： 第一，個人投資者應(yīng)該更加理性去看待這個熱潮。 投資者如果盲目的只看利潤率和收益，投資品會變成投機品，此時投資不一定是增值， 而是追逐杠桿以小博大， 風險相應(yīng)提高很多，伴隨而來不一定是高回報，而是一場龐式騙局；第二， 從房地產(chǎn)商入手， 規(guī)范開發(fā)行為。房地產(chǎn)商要保持理性， 如果大量囤地，土地供給就難以轉(zhuǎn)化為住房商品供給，政府可以采取對商品房空置率實行上限控制，對超過限額的空置房征收空置稅，這樣房地產(chǎn)商就會釋放更多房源。第三，國家應(yīng)該控制杠桿率過高的問題， 減少投機投資。 高杠桿率一直是房地產(chǎn)泡沫的中心， 不管是東方80年代末日本的泡沫危機，1998年的亞洲金融危機； 還是西方美國的次貨危機， 北歐90年代的泡沫。杠桿不但加大了風向，對資本累積也有不利影響。房價因為高杠桿率而被抬高， 居民加杠桿促進了消費，推動了房地業(yè)的高速發(fā)展，但是不合理的加杠桿，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)過度投機化，同時房價飆升又進一步推動了加杠桿， 這是一個惡性循環(huán)。 長期發(fā)展會導(dǎo)致居民無力償還房貸，銀行壞賬多。2008年美國金融風暴前就有這樣的景象。政府不應(yīng)該完全去杠桿， 而應(yīng)該控制居民杠桿率過快增長。

5、結(jié)語

總之，房價上漲給人們生活帶來了巨大的影響，人們?yōu)榱速I房而工作，為了買房而結(jié)婚等現(xiàn)象頻繁發(fā)生，人們?yōu)榱速I房可以不擇手段，這都是由于房價飛速上漲而造成的。房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是在這種現(xiàn)象下產(chǎn)生的一種市場的變化，泡沫現(xiàn)象導(dǎo)致房價暴漲暴跌，這樣不僅給人們買房造成困難，還為房地產(chǎn)行業(yè)帶來不小的打擊。要減少這種現(xiàn)象的發(fā)生，凈化房地產(chǎn)行業(yè)，需要政府相關(guān)部門對房價上漲現(xiàn)象做出一些干預(yù)和管理，將房價控制在一個合理的范圍，努力杜絕房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

【參考文獻】

[1]張卉.基于綜合指數(shù)法的蚌埠市房地產(chǎn)泡沫測度及政策建議[J].農(nóng)家參謀，2019（09）：240+242.

[2]張超，杜佳軒.多指標面板數(shù)據(jù)因子分析下的中國房地產(chǎn)泡沫區(qū)域性差異研究[J].長春理工大學學報（社會科學版），2019，32（02）：88-93.

[3]趙輝.中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象分析——基于行為金融學理論[J].時代金融，2018（30）：243+252.