張春雷

摘 要：受市場經(jīng)濟(jì)體制改革強烈影響，房地產(chǎn)問題和房價問題的出現(xiàn)頻率逐漸增多。目前，已成為各界人士高度重視的焦點。針對國家政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好宏觀調(diào)控工作，其主要依據(jù)就是國家頒布的各項相關(guān)政策條例等。在此過程中，國家對銀行貸款利率進(jìn)行不斷調(diào)整，給房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高額利潤目標(biāo)帶來嚴(yán)重影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持企業(yè)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展經(jīng)營狀態(tài)都能夠穩(wěn)定，就必須做好財務(wù)成本控制工作，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)及發(fā)展兩者雙雙提高的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)成本;管理問題;完善策略

前言：伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)改革體制不斷深化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸占據(jù)了經(jīng)濟(jì)市場主體地位。同時，政府要求企業(yè)發(fā)展必須要符合宏觀調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，并在此基礎(chǔ)上要不斷進(jìn)行創(chuàng)新改進(jìn)。由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)工作難度大大增加。實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效措施就是要協(xié)同管理好企業(yè)財務(wù)管理與成本控制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對財務(wù)成本控制協(xié)同管理的力度。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)成本管控的重要性

在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下，城市化進(jìn)程也得以加快，這為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇，房地產(chǎn)市場越發(fā)規(guī)范化，這就使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭越發(fā)激烈的市場中注重自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，而要想達(dá)到這一點，就需要在企業(yè)經(jīng)營與管理中注重成本支出，最大程度上做好財務(wù)成本管理工作。另外，在運營中，房地產(chǎn)企業(yè)投資多、回收時間長，受到市場影響后，在高風(fēng)險發(fā)展下，想要實現(xiàn)更好的發(fā)展，勢必要倍加重視財務(wù)成本管理。

1.1目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭環(huán)境

房地產(chǎn)市場從2016年的9月30日樓市調(diào)控新政開始，“房住不炒”已經(jīng)成為政府進(jìn)行房價調(diào)控的首要目標(biāo)。近期政治局會議將調(diào)控口徑由“努力遏制房價過快上漲”調(diào)整為“努力遏制房價上漲”。如無意外，盡管當(dāng)前由于經(jīng)濟(jì)下行與金融市場震蕩，貨幣財政政策均有所放松，但預(yù)計針對房地產(chǎn)市場的各類調(diào)控仍會顯著加碼，房產(chǎn)稅的出臺可能早于市場預(yù)期。在這一背景下，一、二線城市的房地產(chǎn)市場供需嚴(yán)重失衡，未來房價走勢具有高度不確定性，暴漲、暴跌與維持現(xiàn)狀都可能發(fā)生，但三四線房地產(chǎn)市場高峰期已過，未來將會逐漸下滑，甚至加速下滑，目前，全國樓市已開啟“5限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”，進(jìn)入8月以來，各地樓市調(diào)控依然在頻繁加碼。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管控的戰(zhàn)略意義

目前，隨著信貸政策緊縮，融資成本上漲，銷售、人力成本的增加，“限購、限貸、限價、限售、限商”的開啟，房價已無上漲空間，三四線城市房地產(chǎn)的危險程度要超過一、二線城市，中小開發(fā)商在未來的日子將會更加艱難，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制變得更加重要，很多企業(yè)還停留在財務(wù)核算階段，轉(zhuǎn)換成本管理模式是他們的當(dāng)務(wù)之急，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程目標(biāo)成本控制，爭取利潤最大化將成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本控制存在的固有問題分析

2.1成本控制意識淡薄

企業(yè)開展現(xiàn)代化管理，要求全體員工全過程參與其中，但是實際工作中很少有企業(yè)能夠完全做到，對于不同規(guī)模企業(yè)，成本控制側(cè)重點有所不同。但是普遍存在成本控制意識淡薄現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)無法從根本上對成本管理進(jìn)行優(yōu)化。與此同時，成本管理方法落后，不僅缺乏事前預(yù)測過程，成本管理的實效性也受到明顯影響。

2.2資金缺乏系統(tǒng)管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營過程具有明顯特征，如分散性和流動性等，這種情況下，企業(yè)需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地設(shè)置資金賬戶，資金流動較大，且過于分散，企業(yè)很難對其開展集中管理。在此基礎(chǔ)上，如果房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)控機(jī)制，則會在很大程度上增加資金管理的風(fēng)險。

2.3成本浪費問題嚴(yán)峻

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前，需要對項目投資的可行性進(jìn)行評估，分析投資是否合理。結(jié)合分析結(jié)果，確定投資規(guī)模。但是從實踐工作中可以看出，很多企業(yè)在開發(fā)建筑項目之前，未能及時組織相關(guān)人員對項目情況進(jìn)行調(diào)查，對成本投入問題也缺乏詳細(xì)分析，導(dǎo)致項目起初就沒有規(guī)劃、計算好，因此很難發(fā)揮良好的社會及經(jīng)濟(jì)效益。

2.4現(xiàn)場成本超支現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)企業(yè)在是進(jìn)行施工過程中，存在很多變更設(shè)計的現(xiàn)象，無法按照成本預(yù)算開展相應(yīng)管理，進(jìn)而導(dǎo)致成本增加。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)施工現(xiàn)場管理不到位，會計信息更新不及時，因而很難對成本支出進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，導(dǎo)致物資管理存在嚴(yán)重問題。很多企業(yè)均存在成本超支問題，若不能及時對上述現(xiàn)象進(jìn)行糾正，則會導(dǎo)致企業(yè)成本支出管理受到影響。

3解決房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題的對策

3.1加強財務(wù)成本控制，規(guī)避好發(fā)展風(fēng)險

在建設(shè)項目資金中，房地產(chǎn)企業(yè)需要以資金成本與稅務(wù)成本為主來提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理人員需要結(jié)合可行性報告、現(xiàn)金流量來針對性分析各項資料，具體分析資金投放明細(xì)，注重分析資金投資收益。結(jié)合資金的有效控制，實現(xiàn)合理控制建筑工程整體規(guī)劃。同時，大大強化使用資金效率，降低使用資金的成本。結(jié)合稅務(wù)成本，在了解與研究一系列稅務(wù)法規(guī)下，加強各大稅務(wù)部門之間協(xié)調(diào)、交流。結(jié)合項目成本合理籌劃稅收，并降低稅率、規(guī)避好風(fēng)險，真正達(dá)到節(jié)稅的預(yù)期目標(biāo)。

3.2建立多元化的融資渠道

為了不斷應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷挖掘自身潛在的實力，提升綜合能力，對于企業(yè)內(nèi)部的留存資金進(jìn)行合理的應(yīng)用，不斷進(jìn)行多元化的融資。房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往依賴商業(yè)銀行貸款的習(xí)慣，轉(zhuǎn)而向多渠道融資方向發(fā)展。比如可以實行信托計劃，不斷進(jìn)行股權(quán)的融資、典當(dāng)、銷售、融資采購融資，資產(chǎn)證券化等多種方式融資渠道，這樣可以極大地減少企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負(fù)債率，不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，節(jié)約相關(guān)的財務(wù)費用，不斷優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多元化，可以不斷提高自身資產(chǎn)權(quán)益的比率，將財務(wù)風(fēng)險控制在可以控制的范圍之內(nèi)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

3.3制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系建立，需在健全的基礎(chǔ)財務(wù)管理上才可實行，進(jìn)而提高企業(yè)管理者和財務(wù)部門工作人員管理水平、能力，嚴(yán)格控制本企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，完善財務(wù)管理體系及資金管理體系。財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)核心。所以，需要改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的舊財務(wù)思想觀念，要結(jié)合科學(xué)技術(shù)，積極運用新財務(wù)管理工具、管理手段。同時，企業(yè)也要定期組織財務(wù)管理部門人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，增加其金融知識儲備量，提高其財務(wù)管理專業(yè)技能，做到全面提高財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)，進(jìn)而保證其能夠與時俱進(jìn)，熟練掌握新興技術(shù)模式、技術(shù)方法。與此同時，財務(wù)人員要時刻掌握房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入及流出情況，只要在保證企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定情況下，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常運作。反之，就會加大企業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定一套完整合理的財務(wù)管理體系，進(jìn)而保證企業(yè)能夠得到穩(wěn)定發(fā)展。

3.4建立成本控制保障措施

房地產(chǎn)成本管理最終還是需要在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中建立成本控制保障措施，通過成本控制保障措施的建立，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行成本管理工作，同時能夠有效地避免因前期成本控制工作不嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)致的成本問題出現(xiàn)?？梢哉f房地產(chǎn)企業(yè)成本控制保障措施是房地產(chǎn)成本管理工作最后一道防線。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中建立成本控制保障措施，最核心的關(guān)鍵還是在成本控制提供行為規(guī)范，通過保障措施的實施，使成本控制工作有章可循，有理可依。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制保障措施有合同管理措施、預(yù)算及資金管理措施、甲方材料管理措施。這三種成本控制保障措施，既能夠發(fā)揮出自身的成本控制優(yōu)點，又能夠相互通融。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)項目一般所涉及的成本管理工作十分繁多。通過合同管理措施以及預(yù)算資金管理措施和甲方材料管理措施的保障，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行成本管理工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠在企業(yè)發(fā)展建設(shè)過程當(dāng)中，設(shè)置相應(yīng)的激勵機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，使房地產(chǎn)項目在全過程能夠進(jìn)行一個有效的成本管理控制，確保成本管理工作能夠真正的落到實處。通過在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段建立相應(yīng)的成本控制保障措施，能夠大大的提高房地產(chǎn)成本管理工作質(zhì)量，幫助減少房地產(chǎn)項目不必要的成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷地加強對保障措施的實施重視。

3.5完善財務(wù)成本風(fēng)險內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化財務(wù)風(fēng)險管理理念，并結(jié)合實際情況，科學(xué)設(shè)定發(fā)展戰(zhàn)略，全面落實財務(wù)成本管理體系構(gòu)建工作，切實引領(lǐng)企業(yè)職工一同參與到風(fēng)險管理工作中，減少財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。首先，建筑施工企業(yè)需要在內(nèi)部設(shè)定專業(yè)的財務(wù)管理部門及審計部門，明確好各個部門的工作職責(zé)。其次，房地產(chǎn)施工企業(yè)需要強化財務(wù)風(fēng)險識別、評估、考核、預(yù)警及防范工作，形成完善的財務(wù)風(fēng)險管理體系。最后，房地產(chǎn)施工企業(yè)需要全面落實財務(wù)風(fēng)險動態(tài)管理工作，并加強財務(wù)信息化建設(shè)，把籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、運營風(fēng)險等把控在合理范疇內(nèi)，實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，及時找出和處理各項風(fēng)險，極大限度的減少各項風(fēng)險給企業(yè)帶來的影響。

3.6完善相應(yīng)的監(jiān)督制度，加強監(jiān)督預(yù)算成本

在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)認(rèn)真對待核算對象，通過反復(fù)核對，構(gòu)建完善的監(jiān)督體系，在掌握實權(quán)下，還需要有較高的執(zhí)行能力。在房地產(chǎn)項目中做好預(yù)算核算成本，加強監(jiān)督工程預(yù)算的成本，并明細(xì)工程后期的決算，這些環(huán)節(jié)都是財務(wù)成本管理中非常重要的內(nèi)容。同時，結(jié)合制定的工作目標(biāo)與制度來經(jīng)常監(jiān)管財務(wù)工作，以抽查的方式結(jié)合內(nèi)部監(jiān)督與外部監(jiān)督工作，將監(jiān)督工作真正落實到工作中，保證財務(wù)成本數(shù)據(jù)與賬目明細(xì)的有效性、真實性。

3.7提高資金的使用率

對于一個企業(yè)來說，充足的資金是企業(yè)運行的血液，房地產(chǎn)企業(yè)所有的項目運營及銷售活動都需要足夠強大的資金來支持，因此對于資金的管理方面需要不斷提高標(biāo)準(zhǔn)。

3.8加強企業(yè)合作

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢逐漸明朗，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷抓住當(dāng)前的發(fā)展機(jī)遇，靈活地應(yīng)對房地產(chǎn)市場的相關(guān)變化，靈活的處理與其他企業(yè)之間的合作關(guān)系。如果房地產(chǎn)企業(yè)運行項目投資規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作的關(guān)系實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的共享以及風(fēng)險的分擔(dān)，從而降低自身企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。此外房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷促進(jìn)并且保持企業(yè)之間的良好合作和競爭關(guān)系，實現(xiàn)信息資源的共享，增強自身的綜合能力。

4結(jié)語：總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想從根本上進(jìn)行有效的房地產(chǎn)成本管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路。在企業(yè)內(nèi)部樹立全面預(yù)算管理理念以及建立有效的成本構(gòu)建模式和成本管理制度和相關(guān)的成本控制保障措施是必不可少的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理總體戰(zhàn)略思路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的生命線，是有效提高地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力的重要手段。在長期的發(fā)展過程當(dāng)中，既要不斷實現(xiàn)房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作同樣要不斷地加強重視，只有這樣才能夠真正地推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)，為國家和社會的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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