青島市商品住宅價格的影響因素研究
——基于新型城鎮(zhèn)化視角

文/王岐昌 原丕業(yè) 張明

黨的十九大以來，隨著我國各項領域改革的不斷深化，新型城鎮(zhèn)化的建設也在快速推進。2014 年青島市出臺了《青島市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020 年）》，明確指出未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標和戰(zhàn)略任務，為新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展提供了明確的政策指引。新型城鎮(zhèn)化的快速推進，帶動了更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口涌入城鎮(zhèn)，從而擴大了住宅市場的需求，導致商品住宅價格節(jié)節(jié)攀升。從圖1 可以看出，城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價格呈正向相關關系，即商品住宅價格會隨著城鎮(zhèn)化水平的提高而逐漸上漲。由此表明，新型城鎮(zhèn)化對商品住宅價格具有顯著的正向影響。隨著商品住宅價格的不斷上漲，社會問題也日益凸顯，影響了城鎮(zhèn)居民的生活，住宅價格問題已日益成為人們關注的焦點。基于此，文章運用系統(tǒng)動力學的理論與方法構建了新型城鎮(zhèn)化影響商品住宅價格的系統(tǒng)動力學模型，并通過研究找到了影響商品住宅價格的關鍵因素，可以通過控制這些因素保證在新型城鎮(zhèn)化推進的進程中城鎮(zhèn)居民“住有所居”，進而穩(wěn)定商品住宅價格的波動，為政府制定市場規(guī)則和出臺調(diào)控政策提供一些借鑒。

一、新型城鎮(zhèn)化對商品住宅價格的影響機理

（一）人口流動對商品住宅價格的影響

新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使農(nóng)村人口不斷向城市聚集，短期內(nèi)城鎮(zhèn)人口快速增加，從而擴大了住宅市場的需求，導致住宅市場供不應求，住宅價格一路飆升。住宅價格的持續(xù)上漲，又會阻礙新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，引致逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象，使城鎮(zhèn)住宅市場的需求萎縮，商品住宅價格下跌。

（二）經(jīng)濟增長對商品住宅價格的影響

經(jīng)濟的快速增長，增加了城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，增強了城鎮(zhèn)居民的實際購買能力，激發(fā)了城鎮(zhèn)居民的投資積極性，一定程度上增加了對城鎮(zhèn)住宅市場的需求，導致短期內(nèi)住宅市場供求失衡，商品住宅價格異常高企。

（三）產(chǎn)業(yè)集聚對商品住宅價格的影響

隨著產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第二、三產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴大，其產(chǎn)值也迅速增加。第二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展擴大了對勞動力的需求規(guī)模，促使更多勞動力涌入城市，從而帶動住房市場需求的增長，短期內(nèi)導致住宅價格快速上漲。從長期來看，這種需求富有彈性，對住宅價格的影響具有一定的局限性。

（四）土地價格對商品住宅價格的影響

城市商品住宅價格的持續(xù)高漲，激發(fā)了開發(fā)商的投資熱情，進而會開發(fā)更多的樓盤。住宅開發(fā)需要以土地作為載體，而土地又是不可再生資源，導致土地市場供不應求，土地價格飛漲。為保障利潤最大化，開發(fā)商會不斷抬高住宅價格。而住宅價格過高又會阻礙城鎮(zhèn)化的發(fā)展，致使城鎮(zhèn)住宅市場的需求出現(xiàn)萎縮，住宅價格呈現(xiàn)小幅下降趨勢。

二、新型城鎮(zhèn)化與商品住宅價格模型構建

（一）系統(tǒng)主要反饋回路分析

根據(jù)新型城鎮(zhèn)化與商品住宅價格的內(nèi)在聯(lián)系，利用Vensim PLE 5.9d 仿真軟件繪制系統(tǒng)因果反饋圖（圖2），分析新型城鎮(zhèn)化下的人口、土地、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等因素與商品住宅價格變化的因果關系。

圖2 青島市新型城鎮(zhèn)化與商品住宅價格變化的因果反饋圖

（二）系統(tǒng)流圖的建立

根據(jù)青島市新型城鎮(zhèn)化與商品住宅價格的因果關系分析，并借鑒國內(nèi)外學者的研究成果，在吸收合理成分的基礎上，構建新型城鎮(zhèn)化影響商品住宅價格的系統(tǒng)流圖（圖3）。

（三）變量賦值與主要參數(shù)方程

模型中的數(shù)據(jù)主要來自2009-2018 年《青島統(tǒng)計年鑒》。系統(tǒng)模擬時間跨度為2009-2025年，仿真步長為1年。利用2009-2018 年的已知數(shù)據(jù)，預測2019-2025 年青島市商品住宅價格的變動趨勢。模型中變量之間的關系主要通過回歸分析法、擬合法以及表函數(shù)等方法確定，由于篇幅有限，本文僅介紹主要的變量賦值和計算公式。

1 第一產(chǎn)業(yè)增加值=INTEG（第一產(chǎn)業(yè)增長量,230.25） 單位：億元

2 第二產(chǎn)業(yè)增加值=INTEG（第二產(chǎn)業(yè)增長量,2420.14） 單位：億元

3 第三產(chǎn)業(yè)增加值=INTEG（第三產(chǎn)業(yè)增長量,2203.48） 單位：億元

4 青島市GDP=INTEG（GDP 增長量,4853.87） 單位：億元

5 城鎮(zhèn)人口=INTEG（人口增長量,478.42） 單位：萬人

6 城鎮(zhèn)住宅供給量=INTEG（新增供給-供給實現(xiàn),64） 單位：萬平方米

7 城鎮(zhèn)住宅需求量=INTEG（新增需求-需求實現(xiàn),1918.33）單位：萬平方米

8 城鎮(zhèn)住宅價格=INTEG（住宅價格增長,5384） 單位：元/平方米

9 土地價格= INTEG（土地價格增長,734.02） 單位：元/平方米

10 城鎮(zhèn)化水平=INTEG（城鎮(zhèn)化速度,56.28） 單位：無

11 住宅開發(fā)投資=住宅開發(fā)投資比例×青島市GDP 單位：億元

12 住宅施工面積=住宅開發(fā)投資×5.243+1332.99 單位：萬平方米/年

13 住宅新開工面積=（住宅施工面積×0.147+601.106）×開工延遲系數(shù)

14 住宅竣工面積=（住宅施工面積×0.116+270.086）×施工延遲系數(shù)

15 開工延遲系數(shù)=0.999 單位：無

16 施工延遲系數(shù)=1.002 單位：無

17 住宅開發(fā)稅率=0.2 單位：無

18 容積率=3 單位：無

19 企業(yè)貸款利率=0.054+STEP(0.0021,2010)+STEP(0.0064,2011)+ST EP(0.0003,2012)-STEP(0.0013,2013)-STEP(0.0001,2014)-STEP(0.0047,2015) 單位：無

20 房價收入比影響因子=([(5.5,0)-(8,0.4)],(5.5,0.2),(6,0.1),(6.5,0.2),(7,0.25),(7.5,0.21),(8,0.12)單位:無

21 供求比影響因子=([(0,-0.2)-(1.5,0.2)],(0.02,0.16),(0.3,0.14),(0.5,0.11),(0.6,-0.07),(0.9,0.09),(1.1,0.11),(1.3,0.1),(1.5,0.2)) 單位：無

三、模型仿真與結果分析

（一）模型有效性檢驗

系統(tǒng)動力學模型在仿真前，必須進行有效性檢驗，以確保模型仿真數(shù)據(jù)有效可靠。本文采用相對誤差進行有效性檢驗。其計算公式如下：

圖3 青島市新型城鎮(zhèn)化影響商品住宅價格的系統(tǒng)流圖

其中，yt為實測數(shù)據(jù)，y’為仿真數(shù)據(jù)。一般認為，若|y|＜5%的變量數(shù)目在70%以上且每個變量的相對誤差在10%以內(nèi)，則說明模型可以進行實際仿真模擬。

表1 青島市商品住宅價格實測值與仿真值相對誤差

青島市商品住宅價格的仿真結果如表1 所示，可以看出，商品住宅價格相對誤差小于5%的概率為90%，且每年的相對誤差都在10%以內(nèi)。由此可見，該系統(tǒng)動力學模型具有良好的強壯性，其模擬結果是有效的，可以進行實際仿真操作。

（二）商品住宅價格仿變化真結果分析

如圖4 所示，從總體上看，青島市商品住宅價格呈穩(wěn)步上升趨勢。2009-2012 年和2015-2018 年商品住宅價格的增長速度較快，部分原因是全市經(jīng)濟快速發(fā)展加快了城鎮(zhèn)化建設步伐，同時也促進了城市基礎設施和生活配套設施的建設，城鎮(zhèn)居民的生活水平和生活質(zhì)量得到極大改善，城鎮(zhèn)人均收入顯著提高，從而吸引更多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進入城鎮(zhèn)，帶動了住宅市場需求的快速增長，導致住宅市場短期內(nèi)供求失衡，住宅價格節(jié)節(jié)攀升。2013-2014 年商品住宅價格出現(xiàn)了小幅下降，這很大程度上是由于青島市政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，一定程度上抑制了住宅價格的上漲。從仿真預測結果看，2019 年后商品住宅價格呈穩(wěn)步上漲趨勢，但相對于2018 年以前，增長較為緩慢。這主要由于兩方面的因素：其一是政府限購政策的出臺以及征收房產(chǎn)稅方案的實施；其二是隨著新型城鎮(zhèn)化由快速發(fā)展進入穩(wěn)定發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口的增長趨于穩(wěn)定。受此兩方面因素的影響，住宅市場需求結構發(fā)生轉(zhuǎn)變，住宅市場需求出現(xiàn)萎縮，從而在一定程度上抑制了住宅價格的快速上漲。

圖4 青島市商品住宅價格變化仿真結果

四、政策調(diào)控實驗與分析

（一）人口政策調(diào)控實驗與分析

為分析城鎮(zhèn)人口變動對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起人口增長率每年下調(diào)5%”時的情景，結果如表2 所示。從表2 中可以看出，城鎮(zhèn)人口下降5%時商品住宅價格的下降幅度基本維持在5%-9%。由此可見，城鎮(zhèn)人口變動對商品住宅價格具有顯著影響。新型城鎮(zhèn)化的快速推進，促使大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口涌入城市，從而擴大了城鎮(zhèn)住宅市場的剛性需求，導致住宅市場供不應求，住宅價格一路飆升。同時，新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展加快了對城中村、棚戶區(qū)的改造，使城鎮(zhèn)的規(guī)模持續(xù)擴大，其原居住居民也獲得了豐厚補償，實際購買能力顯著增強，從而擴大了對住宅市場的投資性需求，導致住宅價格短時間內(nèi)快速上漲。

表2 人口政策調(diào)控對比結果

（二）經(jīng)濟政策調(diào)控實驗與分析

為分析經(jīng)濟增長對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起青島市GDP 每年上調(diào)5%”時的情景，調(diào)控結果如表3 所示。從表3 可以看出，青島市GDP 上調(diào)5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-7%。由此可見，經(jīng)濟增長對商品住宅價格具有顯著影響。青島市GDP 的不斷增長，提高了當?shù)鼐用竦娜司芍涫杖?，同時也增強了城鎮(zhèn)居民的住房購買能力，激發(fā)了人們的購房熱情，從而擴大了住房市場的需求，短期內(nèi)使商品住房價格不斷上漲。

表3 經(jīng)濟政策調(diào)控對比結果

（三）土地政策調(diào)控實驗與分析

為分析土地價格對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起土地價格每年上調(diào)5%”時的情景，結果如表4 所示。從表4 可以看出，土地價格上調(diào)5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在1%-6%，這說明土地價格對商品住宅價格具有顯著影響。商品住房價格的不斷上漲，激發(fā)了開發(fā)商的開發(fā)熱情，從而開發(fā)更多的樓盤。開發(fā)建設需要以土地作為載體，但土地本身是不可再生資源，這必然導致土地市場供不應求，土地價格飛漲，從而推動住宅價格不斷上揚。

表4 土地政策調(diào)控對比結果

（四）產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控實驗與分析

為分析產(chǎn)業(yè)集聚對商品住宅價格的影響程度，模擬了“自2009 年起三大產(chǎn)業(yè)增長率每年上調(diào)5%”時的情景，調(diào)控結果如表5 所示。從表5 可以看出，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值上調(diào)5%時商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-8%。這說明產(chǎn)業(yè)集聚對商品住宅價格具有顯著影響。目前，青島市正著力于各產(chǎn)業(yè)的改造升級，推動一二三產(chǎn)業(yè)模式向三二一產(chǎn)業(yè)模式轉(zhuǎn)變，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。二三產(chǎn)業(yè)逐漸向城市集聚，促使大批企業(yè)紛紛涌入城市，從而創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會，吸引周邊人口不斷向城市聚集，一定程度上增加了對當?shù)刈≌男枨?，從而推高了商品住宅價格。

表5 產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控對比結果

五、結論與建議

文章運用系統(tǒng)動力學方法構建了青島市新型城鎮(zhèn)化影響商品住宅價格的系統(tǒng)動力學模型，對未來商品住宅價格的變動進行了仿真預測。結果表明：城鎮(zhèn)人口下調(diào)5%時，商品住宅價格的下降幅度基本維持在5%-9%，這說明城鎮(zhèn)人口變動對商品住宅價格影響程度較大，且存在一定的滯后效應；青島市GDP 上調(diào)5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在2%-7%，這說明經(jīng)濟增長對商品住宅價格具有顯著正向影響，且存在一定的滯后影響；三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值上調(diào)5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在4%-8%，這說明產(chǎn)業(yè)集聚對商品住宅價格的影響非常顯著；土地價格上調(diào)5%時，商品住宅價格的變化幅度基本維持在1%-6%，這說明土地價格對商品住宅價格的影響具有一定的遲滯效應。

為遏制青島市住宅價格快速上漲的趨勢，本文提出以下兩點建議：

第一，加快新農(nóng)村建設步伐，充分利用當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，形成獨特的發(fā)展模式；建設一批具有當?shù)匚幕厣男〕擎?zhèn)，鼓勵外出務工人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)收入差距，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量，減少人口流動，緩解農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移的壓力。

第二，制定相關的土地利用制度和政策，構建土地利用長效機制，優(yōu)化土地利用模式，加強土地監(jiān)管，堅持合理利用土地資源，提高對土地的利用效率，使土地供應量穩(wěn)定在合理區(qū)間，緩解商品住宅價格的上漲趨勢。