香港房?jī)r(jià)與工資之間關(guān)系的實(shí)證研究—房?jī)r(jià)是工資的函數(shù)

摘要：通過(guò)1975年至2019年香港工資和1980年至2019年香港島B類房?jī)r(jià)的時(shí)間序列Pearson相關(guān)分析，房?jī)r(jià)同工資顯著正相關(guān)，房?jī)r(jià)隱含未來(lái)3年半的工資變動(dòng)預(yù)期。在工資增長(zhǎng)環(huán)境時(shí)期，Log10（房?jī)r(jià)）=1.565*log10（工資）-1.539;在工資盤整下降環(huán)境時(shí)期，房?jī)r(jià)會(huì)大幅波動(dòng)。2019年上半年香港房?jī)r(jià)偏離擬合估值11.4%，未來(lái)工資增長(zhǎng)環(huán)境沒(méi)有改變的情況下，房?jī)r(jià)上漲壓力比下跌大;若未來(lái)工資進(jìn)入盤整下降環(huán)境，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅度調(diào)整。要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)低又要工資漲的美好愿望，需要環(huán)境、土地和住房制度政策調(diào)整。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 房?jī)r(jià) 工資 互相關(guān) 線性回歸

一、引言

作者在2017年初對(duì)深圳房?jī)r(jià)與工資之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，實(shí)證了在深圳的實(shí)際環(huán)境下工資可以線性解釋房?jī)r(jià)，并發(fā)現(xiàn)2016年深圳房?jī)r(jià)偏離模型高估約32%，進(jìn)而預(yù)測(cè)未來(lái)幾年深圳房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)快速上漲，房?jī)r(jià)很可能會(huì)以盤整的方式以時(shí)間等待工資上漲來(lái)獲取房?jī)r(jià)在模型中合理估值[1]。

根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2018，深圳在崗職工年月平均工資（工資）和商品房二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格（房?jī)r(jià)），2016年分別為【7479.75，53454】（單位：元，下同），2017年【8347.75，54455】;根據(jù)深圳2018統(tǒng)計(jì)公報(bào)，深圳在崗職工年月平均工資（工資）和商品房二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格（房?jī)r(jià)），2018年分別為【9309，54120】;2019年工資和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局還未公布，2019年工資按2018年的8%增長(zhǎng)估算，使用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)深圳同比100.6來(lái)估算2019年深圳房?jī)r(jià)，2019年估算工資和房?jī)r(jià)分別為【10054，54445】。2016年至2019年，深圳工資從7479.75元持續(xù)增長(zhǎng)到10054元，增長(zhǎng)34.4%，而房?jī)r(jià)從53454元盤整到54445元，只增長(zhǎng)1.9%。使用深圳房?jī)r(jià)同工資的線性模型，年均房?jī)r(jià) = 6.09*月人均工資-8063.416，2019年深圳平均房?jī)r(jià)模型估價(jià)為53165元，那么，2019年房?jī)r(jià)的模型殘差%只有2.4%。2017年至2019年深圳工資和房?jī)r(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)情況，實(shí)證了《GDP、工資及房?jī)r(jià)之間關(guān)系的實(shí)證研究——以深圳市為例》文章中對(duì)2017～2019年深圳月平均工資及年平均房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)。

在深圳之旁的香港，具有更長(zhǎng)時(shí)間更市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史，研究香港房?jī)r(jià)將獲得更多的房?jī)r(jià)認(rèn)識(shí)。

二、綜述

Lennon H.T.Choy等（2007）應(yīng)用Hedonic模型對(duì)香港房屋交易價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究表明，樓層高度、房屋面積和房屋景觀與房屋交易價(jià)格正相關(guān) [9]。John L.Glascock等（2011）應(yīng)用Hedonic模型對(duì)公共交通易達(dá)性對(duì)香港房?jī)r(jià)影響分析表明，公交易達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響[2]。陳章喜和黃準(zhǔn)（2010）通過(guò)協(xié)整分析和VAR模型對(duì)對(duì)香港房?jī)r(jià)與失業(yè)率的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果顯示失業(yè)率對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用微弱[3]。鄧菊，秋趙婷（2014）對(duì)香港稅收與房?jī)r(jià)實(shí)證表明保有稅對(duì)房?jī)r(jià)影響弱，交易稅對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著，增加交易稅顯著推升交易房?jī)r(jià)[4]。陳章喜和賈夢(mèng)麗（2014）實(shí)證香港特區(qū)政府2010年11月20日起實(shí)施的額外印花稅等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用不顯著，并未改變房?jī)r(jià)持續(xù)走高局面[5]。社會(huì)對(duì)香港房?jī)r(jià)影響因素的數(shù)據(jù)實(shí)證研究，主要集中于景觀、交通、就業(yè)、稅收和住房制度等方面，對(duì)于香港居民收入（工資）增加對(duì)房?jī)r(jià)的影響絕少有涉及。而，張亞麗等（2011）通過(guò)房?jī)r(jià)決定模型發(fā)現(xiàn)預(yù)期收入和預(yù)期房產(chǎn)收益率是房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲及波動(dòng)的主要因素[6]。本文將使用1975年3月至2019年3月共44年半的香港名義工資與1980年3月至2019年3月共39年半的香港房?jī)r(jià)真實(shí)數(shù)據(jù)，試圖來(lái)求證工資與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，為住房相關(guān)政策改進(jìn)提供一個(gè)工資房?jī)r(jià)模型新視角，也為廣大投資者對(duì)香港房?jī)r(jià)形成方式擴(kuò)充認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)投資決策。

三、香港居民名義工資與房?jī)r(jià)之間關(guān)系

（一）理論模型

住房是一種居民的耐用消費(fèi)品，同時(shí)，住房通過(guò)買賣交易抵押融通等功能賦予了住房的金融屬性。房子是用來(lái)住的，或者用來(lái)投資的，總歸需要買，若居民購(gòu)買，居民就需要有資金購(gòu)買，這時(shí)候房?jī)r(jià)的決定因素是居民購(gòu)買力，居民收入主要來(lái)自于勞動(dòng)收入也就是工資，現(xiàn)代金融又通過(guò)工資收入作為支付能力評(píng)估來(lái)發(fā)放住房按揭貸款，進(jìn)一步放大了工資在購(gòu)房中的購(gòu)買力，在此場(chǎng)景下房?jī)r(jià)等于工資的函數(shù)，房?jī)r(jià)=f（工資）。對(duì)于非普通居民購(gòu)買住房投資，其盈利模式有兩個(gè)渠道，一種賺取買賣差價(jià)是買入后博弈未來(lái)賣個(gè)更高價(jià)格，另一種賺取租金回報(bào)是買入住房出租收取租金，賺取差價(jià)模式最終還是要居民來(lái)購(gòu)買接手，不然在非居民之間倒手空轉(zhuǎn)最終形成龐氏騙局長(zhǎng)期是行不通的，最終需要居民來(lái)接手購(gòu)買非普通居民投資者手中的住宅，這時(shí)房?jī)r(jià)決定因素又回到了居民購(gòu)買力，回到了 房?jī)r(jià)=f（工資） 的函數(shù);如果非普通居民購(gòu)買住房投資是用來(lái)賺取租金回報(bào)，租金最終是要居民用工資收入來(lái)支付的，租金受制于居民的工資收入，租金最終是工資的函數(shù)，租金=f租（工資），而為了博取租金收入的住房投資，其房?jī)r(jià)決定因素?cái)?shù)是租金，那么，房?jī)r(jià)是租金函數(shù)，房?jī)r(jià)=f房（租金），那么，房?jī)r(jià)= f房（f租（工資）），簡(jiǎn)化一下函數(shù)，最終，還是回到了房?jī)r(jià)=f（工資） 的函數(shù)。

綜上所述，房?jī)r(jià)終究是工資的函數(shù)，房?jī)r(jià)=f（工資）。

（二）香港工資與房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)

從香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處“工資及薪金總額按季統(tǒng)計(jì)報(bào)告”中獲取所有行業(yè)名義工資指數(shù)，從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取2018年上半年的每月工資中位數(shù)為17，500港元，再計(jì)算出1975年3月至2019年3月共44年半的每年上半年和下半年的每月工資（名義）。1975年3月至2019年3月上半年和下半年工資數(shù)據(jù)時(shí)間序列見(jiàn)附錄1。

從香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署獲得香港2018存量私人住宅總數(shù)119萬(wàn)套，其中A類（少于40平方米）37萬(wàn)套占31.2%，B類（40～59.99平方米）58萬(wàn)套占48.6%，C類（70～99.9平方米）14.6萬(wàn)套占12.2%，D類（100～159.9平方米）6.7萬(wàn)套占5.7%，E類（160平方米或以上）2.7萬(wàn)套占2.3%。港島屬于香港核心區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位穩(wěn)固，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在全港最早，房?jī)r(jià)市場(chǎng)化交易水平最高，數(shù)據(jù)最為全面，同時(shí)，B類住宅是香港私人住宅的主流，具有公眾代表性，本文選擇港島B類私人住宅房?jī)r(jià)作為房?jī)r(jià)分析數(shù)據(jù)。從香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署“私人住宅-各類單位平均售價(jià)（自1982年起）”獲取港島B類按季數(shù)據(jù)，1季度記為上半年數(shù)據(jù)（下同），3季度記為下半年數(shù)據(jù)（下同），獲得1982年至2019年上半年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從“私人住宅-各類單位售價(jià)指數(shù)（全港）（自1979年起）”獲得1980年和1981年上下半年售價(jià)指數(shù)，再計(jì)算成房?jī)r(jià)。1980年3月至2019年3月上半年和下半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)間序列見(jiàn)附錄2。

（三）香港房?jī)r(jià)與工資顯著正相關(guān)性，房?jī)r(jià)隱含未來(lái)3年半的工資變化

取1980年3月至2014年3月上下半年房?jī)r(jià)69個(gè)數(shù)據(jù)作為房?jī)r(jià)組數(shù)據(jù)，把工資按時(shí)間序列領(lǐng)先和滯后0～10個(gè)時(shí)間周期（每周期為半年）作為11組工資組數(shù)據(jù)，把房?jī)r(jià)組數(shù)據(jù)同11組工資組數(shù)據(jù)分別做pearson相關(guān)檢驗(yàn)，獲得11組相關(guān)檢驗(yàn)P值，和11組相關(guān)系數(shù)。11組相關(guān)檢驗(yàn)P值全部為0.000，說(shuō)明香港房?jī)r(jià)同工資具有顯著相關(guān)性。11組相關(guān)系數(shù)按工資領(lǐng)先到滯后周期大小依次排列，周期順序?yàn)閇+10，+9，+8，+7，+6，+5，+4，+3，+2，+1，0，-1，-2，-3，-4，-5，-6，-7，-8，-9，-10]，對(duì)應(yīng)相關(guān)系數(shù)為[0.643，0.652，0.661，0.672，0.686，0.704，0.723，0.744，0.764，0.785，0.806，0.825，0.838，0.849，0.856，0.861，0.865，0.867，0.864，0.858，0.849]，相關(guān)系數(shù)隨著工資領(lǐng)先周期的減少滯后周期的增加而增加，直到工資周期滯后7個(gè)周期到達(dá)0.867最高值，之后隨著工資滯后周期再增加而減少，說(shuō)明房?jī)r(jià)領(lǐng)先工資7個(gè)周期，也就是通俗地說(shuō)，房?jī)r(jià)隱含著未來(lái)3年半的工資變化預(yù)期。

（四）在工資增長(zhǎng)環(huán)境下，香港房?jī)r(jià)是工資函數(shù)

房?jī)r(jià)隱含未來(lái)3年半的工資變化，當(dāng)工資從增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)楸P整下降時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)激烈的變化，這是未來(lái)3年半工資變化預(yù)期改變引起的。因?yàn)?，未?lái)3年半工資變化預(yù)期沒(méi)有好的定量描述方法，本文研究把香港房?jī)r(jià)與工資之間關(guān)系的實(shí)證研究區(qū)分成工資增長(zhǎng)環(huán)境和工資盤整下跌環(huán)境等兩個(gè)環(huán)境來(lái)獨(dú)立論述，這樣可以規(guī)避無(wú)法定量描述未來(lái)3年半工資變化預(yù)期而帶來(lái)的分析困境。

香港在1980年3月至2019年3月期間，1998年下半年工資增長(zhǎng)達(dá)到了一個(gè)高峰，接著進(jìn)入了下跌、盤整再下跌，最后再恢復(fù)增長(zhǎng)，一直到2007年下半年工資才創(chuàng)出了新高。本文把1998年下半年至2007年上半年定義為工資盤整下降環(huán)境，把扣除工資盤整下降環(huán)境時(shí)期的1980年3月至2019年3月期間的其他時(shí)期定義為工資增長(zhǎng)環(huán)境。

1980年3月至2019年3月工資從2222港元增長(zhǎng)到18187港元，相差8倍;房?jī)r(jià)從8342港元每平方米增長(zhǎng)到149485港元每平方米，相差18倍。因時(shí)間序列數(shù)據(jù)大小相差大，我們采用10的對(duì)數(shù)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。

在工資增長(zhǎng)環(huán)境下，使用線性擬合log10（房?jī)r(jià)）和long（工資），結(jié)果如下：

擬合函數(shù)為，Log10（房?jī)r(jià)）=1.565*log10（工資）-1.539，R2=0.944。其中，1981年上半年的房?jī)r(jià)略微超過(guò)95%預(yù)測(cè)空間，1980年上下半年的房?jī)r(jià)貼近95%預(yù)測(cè)空間上限，其他時(shí)期的房?jī)r(jià)均顯著小于95%預(yù)測(cè)空間，特別是2010年至今（2019年上半年）的房?jī)r(jià)始終緊貼合這擬合函數(shù)的預(yù)測(cè)值進(jìn)行小幅度波動(dòng)。說(shuō)明，Log10（房?jī)r(jià)）=1.565*log10（工資）-1.539擬合函數(shù)很好解釋了香港在工資增長(zhǎng)環(huán)境下的房?jī)r(jià)運(yùn)行狀態(tài)。

（五）在工資盤整下降環(huán)境下，香港房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)行大幅度調(diào)整

在工資盤整下降環(huán)境下，1998年下半年工資11499港元，盤整下降后又恢復(fù)，到2007年下半年工資11636港元，期間工資振幅為5.32%;1998年下半年房?jī)r(jià)49727港元每平方米，下跌后又恢復(fù)，到2007年下半年房?jī)r(jià)46555港元每平方米，期間房?jī)r(jià)振幅133%。在工資盤整下降環(huán)境下，房?jī)r(jià)振幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工資振幅，振幅相差25倍，房?jī)r(jià)與工資之間的函數(shù)關(guān)系不直接。工資盤整下降環(huán)境期間，未來(lái)3年半的工資變動(dòng)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)起主導(dǎo)作用，在定量分析層面有困難。

從定性分析看，在工資盤整下降環(huán)境下，香港房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)行大幅度調(diào)整。

四、未來(lái)預(yù)測(cè)

2019年3月的香港工資為18187港元，在工資增長(zhǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)擬合估值=10^（1.565*log10（18187）-1.539） = 134130港元每平方米，而房?jī)r(jià)實(shí)際為149485港元每平方米偏離擬合估值11.4%，而年工資最近多年一般增長(zhǎng)在4%左右每年，如果工資增長(zhǎng)趨勢(shì)不變，2年半后工資的增長(zhǎng)即可修復(fù)目前實(shí)際房?jī)r(jià)偏離值，因此，在工資增長(zhǎng)環(huán)境不變的趨勢(shì)下，香港未來(lái)房?jī)r(jià)難以大幅調(diào)整，反而還有上漲壓力。

如果未來(lái)從目前的工資增長(zhǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變?yōu)楣べY盤整下降環(huán)境，這情況若不幸被言中的話，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入工資盤整下降環(huán)境下的大幅調(diào)整。

而社會(huì)對(duì)香港房?jī)r(jià)的聲音又是另一番情景，房地產(chǎn)綁架的香港經(jīng)濟(jì)[7]的輿論氛圍甚濃，企圖把社會(huì)問(wèn)題歸結(jié)為房?jī)r(jià)問(wèn)題;莫讓高房?jī)r(jià)拖香港發(fā)展創(chuàng)新科技的后腿[8]，把香港科技創(chuàng)新不力的現(xiàn)實(shí)也歸因于房?jī)r(jià)高企。社會(huì)對(duì)香港房?jī)r(jià)和工資（經(jīng)濟(jì)）的美好期望是，房?jī)r(jià)要低，工資要漲，在上一段落分析的情況看，現(xiàn)實(shí)將可能是工資要漲房?jī)r(jià)也會(huì)漲，若房?jī)r(jià)真的大幅調(diào)整了很可能是因?yàn)楣べY已經(jīng)進(jìn)入了盤整下降環(huán)境，魚(yú)與熊掌不可兼得。

要房?jī)r(jià)低又要工資漲的美好愿望，只有打破工資增長(zhǎng)環(huán)境下的房?jī)r(jià)工資函數(shù)，要打破這已經(jīng)在香港運(yùn)行超過(guò)40年的房?jī)r(jià)工資函數(shù)，只有改變房?jī)r(jià)工資函數(shù)生存的土壤—環(huán)保、土地和住房制度政策才能做到。

五、結(jié)論

香港房?jī)r(jià)是工資的函數(shù)。房?jī)r(jià)與工資顯著正相關(guān)，房?jī)r(jià)隱含著未來(lái)3年半工資變化預(yù)期;在工資增長(zhǎng)環(huán)境時(shí)期，Log10（房?jī)r(jià)）=1.565*log10（工資）-1.539;在工資盤整下降環(huán)境時(shí)期，房?jī)r(jià)會(huì)大幅波動(dòng)。

2019年上半年香港房?jī)r(jià)偏離擬合估值11.4%，未來(lái)工資增長(zhǎng)環(huán)境沒(méi)有改變的情況下，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度調(diào)整，反而隨著未來(lái)工資上漲，房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)很大;若未來(lái)工資增長(zhǎng)趨勢(shì)被改變，工資進(jìn)入盤整下降環(huán)境，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)大幅度調(diào)整。

附錄：

1.1975年3月至2019年3月上半年和下半年工資數(shù)據(jù)時(shí)間序列如下，單位港元： 1133，1166，1287，1364，1430，1507，1628，1738，1947，2035，2222，2365，2552，2750，2981，3071，3220，3309，3482，3578，3724，3810，3923，4061，4260，4454，4737，4910，5268，5566，5936，6270，6624，6931，7253，7635，8063，8429，8865，9223，9666，9872，10254，10506，10873，11247，11438，11499，11453，11407，11399，11529，11567，11613，11476，11430，11300，11193，11117，11048，11193，11132，11270，11369，11491，11636，11926，12140，11919，12026，12140，12316，12743，13530，13766，14171，14415，14858，15019，15446，15637，16133，16240，16721，16836，17340，17500，18057，18187。

2.1980年3月至2019年3月上半年和下半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，單位港元每平方米：8342，9017，11235，11283，10126，9698，8440，7905，7691，7369，7910，8731，8963，9010，10181，11099，11875，14459，18042，17963，19535，21065，23341，31335，39146，43700，42883，50311，61644，62259，58970，54369，56648，60512，78872，85453，70602，49727，38194，36101，34072，31805，29031，28256，26318，24105，21512，21339，31128，32008，40639，38963，38341，37463，41423，46555，57534，51472，46711，58069，65948，72094，82857，81036，86131，96822，108206，103693，101386，110709，121226，124346，110888，117703，127379，130669，144662，147120，149485。

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作者系香港中文大學(xué)（深圳）碩士研究生