淺析利用商業(yè)管理模式提升物業(yè)公司應(yīng)收賬款的管理效益

徐禮芳

【摘? 要】當前，物業(yè)行業(yè)普遍存在費用收繳率不高的問題，導(dǎo)致應(yīng)收賬款在全部流動資產(chǎn)中占有較大比重，這對物業(yè)公司的現(xiàn)金流管理造成較大影響。做好應(yīng)收賬款的控制和管理有利于降低物業(yè)公司面臨的財務(wù)風(fēng)險，提高公司的經(jīng)濟效益。論文對物業(yè)公司應(yīng)收賬款控制與管理過程中存在的相關(guān)問題進行分析研究，借鑒商業(yè)管理模式提出應(yīng)收賬款控制和管理問題的解決策略，以期快速有效地提升物業(yè)公司相關(guān)費用的收繳率，使物業(yè)公司實現(xiàn)效益最大化。

【Abstract】At present， the problem of low collection rate of expenses is common existing in the property industry， resulting in accounts receivable occupying a large proportion of all current assets， which has a greater impact on the cash flow management of property company. Doing well the control and management of accounts receivable will help reduce the financial risks faced by property company and improve the company's economic benefits. This paper analyzes and studies the related problems existing in the process of the control and management of the accounts receivable of the property company， and puts forward the solving strategies of the control and management problems of the accounts receivable by referring to the business management mode， so as to improve the collection rate of the relevant expenses of the property company quickly and effectively， and maximize the benefits of the property company.

【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司;商業(yè)管理模式;應(yīng)收賬款;控制

【Keywords】property company; business management mode; accounts receivable; control

【中圖分類號】F275;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）12-0028-02

1 公司簡介

XB物業(yè)公司A子公司成立于2008年4月，主要負責(zé)地產(chǎn)集團在A城市開發(fā)項目的物業(yè)管理工作，因為歷史原因?qū)е卢F(xiàn)金嚴重虧空，近兩年物業(yè)平均收繳率不到60%，個別項目甚至低于50%，當期現(xiàn)金收入已不能滿足日常支出需求，需要物業(yè)總公司及地產(chǎn)開發(fā)商資金輸血才能維持正常運轉(zhuǎn)。鑒于以上現(xiàn)狀，集團借鑒商業(yè)管理模式就物業(yè)應(yīng)收賬款進行全面梳理并提出解決方案，以確保A子公司正常運作。

2 應(yīng)收賬款的成因及分析

2.1 應(yīng)收賬款的定義及分類

應(yīng)收賬款是指企業(yè)對外出售產(chǎn)品、材料及提供服務(wù)等應(yīng)向購買單位收取的款項。物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流入主要為物業(yè)管理服務(wù)費收入、停車收入、多種經(jīng)營收入、水電公攤收入、代收代付款項、其他零星收入等與物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的現(xiàn)金流入，以上現(xiàn)金流入未按期到賬就形成應(yīng)收賬款。若應(yīng)收賬款控制和管理不到位，就有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響企業(yè)生存。

物業(yè)A子公司的應(yīng)收賬款對象主要分為地產(chǎn)開發(fā)商與小區(qū)的業(yè)主兩種，地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)收賬款主要為地產(chǎn)未售空置資產(chǎn)的物業(yè)管理費收入。近年來，因管理不善，為維持A子公司的正常運作，該地產(chǎn)應(yīng)繳的物業(yè)費支付率已達100%，甚至還存在地產(chǎn)墊支的現(xiàn)象。小區(qū)業(yè)主的應(yīng)收賬款的控制和管理存在很大的問題，收繳率低于行業(yè)正常水平。因此，如何做好對應(yīng)收賬款的控制和管理工作，提高應(yīng)收賬款的回收率，已經(jīng)成為物業(yè)管理公司亟待解決的重要問題。

2.2 從內(nèi)部控制角度分析應(yīng)收賬款的主要成因

第一，營運資金管理失控：通過對A子公司內(nèi)控及賬面全面審查，重點審查影響現(xiàn)金流相關(guān)收支的成因，發(fā)現(xiàn)存在以下幾個重點問題：①交付時部分設(shè)施設(shè)備未按標準移交驗收，導(dǎo)致后期物業(yè)公司額外承擔(dān)相關(guān)維護成本;②物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的費用列支未按《物業(yè)管理條例》明確界定，如2010年交付的某樓盤，電梯已過維保期，日常大項維修應(yīng)從公建維修基金列支，實際卻從物業(yè)費收入中列支或由地產(chǎn)方承擔(dān);③臨時性收入存在管理漏洞，如停車場收入、多經(jīng)收入等本應(yīng)進入公司賬戶但因管理及人員問題而存在漏洞;④資金管控未按年度預(yù)算執(zhí)行，月度考核存在嚴重脫節(jié)，收入未按原預(yù)算達成，應(yīng)收賬款逐年累計增加;⑤代收代付款項未及時收繳且收繳率較低，入不敷出導(dǎo)致占用了大量的現(xiàn)金流。第二，日常物業(yè)服務(wù)問題：受管理水平的影響，部分業(yè)主的合理服務(wù)訴求未能得到及時解決，導(dǎo)致服務(wù)口碑較差，降低整體收繳率。第三，績效考核不合理：應(yīng)收賬款未按賬齡及內(nèi)容進行考核，原物業(yè)A子公司按行業(yè)慣例以收付實現(xiàn)制作為當年考核依據(jù)，忽略了區(qū)分當年及往年的清欠的指標合理性，未對業(yè)主繳費的信用政策進行評估。通過對應(yīng)收賬款的全盤賬齡分析，發(fā)現(xiàn)有很多業(yè)主形成拖欠專戶，同時，發(fā)現(xiàn)部分代收代付費用如水電公攤、垃圾清運費等非利潤指標存在很多的催繳及管理漏洞。第四，收費管理力度不足：目前，收費方式僅包括物業(yè)上門收費和業(yè)主主動繳費兩種，未對業(yè)主信用及信息實時跟蹤管理，部分業(yè)主房產(chǎn)已經(jīng)買賣交易，仍未及時更新業(yè)主信息，導(dǎo)致壞賬風(fēng)險產(chǎn)生，為后期催繳工作增加了很大的難度。

3 借鑒商業(yè)管理模式解決應(yīng)收賬款難題

商業(yè)運營管理中當期收繳率基本達95%以上，甚至能達到100%，主要是在綜合服務(wù)及費用收繳上有較好的管理舉措，通過分析A子公司管理現(xiàn)狀及經(jīng)營困境，提出以下整改方案并落地實施。

3.1 強化服務(wù)意識，全面提升物業(yè)服務(wù)口碑

第一，建立24小時物業(yè)微信即時服務(wù)群，分樓幢將每戶業(yè)主加入服務(wù)群中，建立物業(yè)與業(yè)主的良好溝通渠道，管理人員在群里第一時間響應(yīng)，確保服務(wù)即時有效。第二，全員全面提升公共多經(jīng)創(chuàng)收，將創(chuàng)收收入扣除相關(guān)稅費后投入小區(qū)內(nèi)老、破、舊的公共設(shè)施設(shè)備整修整改中，如小區(qū)綠化修剪、公共過道大堂的修繕、公共配套設(shè)備維護等。第三，及時有效地啟動公建維修基金，針對存在安全隱患需要大修的電梯、消防、監(jiān)控等超維保期的大型設(shè)備進行維修，確保小區(qū)安全。

3.2 建立健全業(yè)主信用檔案，做好業(yè)主信息管理

樓棟管理員將所有業(yè)主檔案信息進行逐戶核對，核實信息的真實性，將業(yè)主詳細信息補充完整。同時，要求物業(yè)管理公司定期對業(yè)主的資料進行更新，對其經(jīng)濟能力以及信用進行合理評估，優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益。

3.3 建立合理的應(yīng)收賬款管理制度

第一，明確應(yīng)收賬款范疇：物業(yè)費收入、多種經(jīng)營收入、停車場收入、代收代付收入等影響公司相關(guān)的現(xiàn)金流入指標列入應(yīng)收賬款范疇。第二，調(diào)整績效管理考核機制：明確管理團隊的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利，將收繳率和相關(guān)部門以及員工個人的績效薪資掛鉤，同時，將回收責(zé)任分配到本項目負責(zé)人身上，管理層設(shè)定工資總額的10%～20%作為績效考核基數(shù)，季度考核、年終評價獎懲分明，對于工作不到位的人員需要調(diào)整崗位，優(yōu)化工作隊伍，提高應(yīng)收賬款的回收率。第三，加強財務(wù)風(fēng)險控制：要求財務(wù)部門對每筆每戶應(yīng)收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，織組管理層對每筆應(yīng)收賬款的成因及回收進行分析，整理成相關(guān)的報告，及時采取相關(guān)催繳措施。

3.4 通過信息化建設(shè)提升管理效益

集團統(tǒng)一采購云系統(tǒng)管理軟件，更換舊收費系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息集中化、標準化管理。旨在實現(xiàn)兩個主要功能：一是可系統(tǒng)性地細化各相關(guān)指標，通過圖、表等方式進行呈現(xiàn)，定期生成應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析、回款分析以及賬齡分析等，提升應(yīng)收賬款的分析管理水平;二是通過引進繳費小程序，實現(xiàn)業(yè)主手機終端繳費，減少工作量。

3.5 必要時采取法律手段提升收繳率

累計欠費超6個月的啟動上門催繳，針對信用評估較差的業(yè)主且惡意欠費達12個月以上的，通過電話、微信、上門等各種渠道催收仍未收繳的轉(zhuǎn)入以下流程：第一，訴前調(diào)解：催收信函→第二次催費函→提起訴訟→訴前調(diào)解→達成收費。第二，法院起訴：調(diào)解不成→移送立案→開庭→判決→判決生效后拒交→申請強制執(zhí)行→達成收費。通過以上兩種催繳舉施提升整體收繳率，維護企業(yè)自身合法權(quán)益。

4 提升服務(wù)品質(zhì)，實現(xiàn)商譽價值

良好的物業(yè)口碑是地產(chǎn)品牌的直接代言人，且極具商譽價值，因此，在內(nèi)控管理上精耕細作、提升服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)管理的重點。2020年疫情防控期間，物業(yè)公司在管控、安全、防疫等環(huán)節(jié)迅速聯(lián)動起來，一線人員不怕臟不怕累，嚴把小區(qū)安全、為業(yè)主送貨上門，物業(yè)口碑迅速得到提升，收繳率從原來的60%提升到80%以上，極大地提升了企業(yè)的商譽價值。

5 結(jié)語

綜上，通過商業(yè)運營管理模式的引入，A子公司所管理的物業(yè)項目全面升級調(diào)整。物業(yè)管理條線與管理人員總結(jié)優(yōu)化財務(wù)管理政策，提升服務(wù)質(zhì)量，做好業(yè)主信用管理，降低財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)應(yīng)收賬款的管控水平和經(jīng)濟效益，加強監(jiān)督，真正實現(xiàn)物業(yè)公司為地產(chǎn)集團品牌“營銷”保駕護航。

【參考文獻】

【1】陳柯達.我國中小企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題——以X公司為案例分析[J].商場現(xiàn)代化，2020（02）：90-91.