摘 要：為有效減輕國有企業(yè)負(fù)擔(dān)，使國有企業(yè)不再承擔(dān)與主業(yè)發(fā)展方向不符的公共服務(wù)職能。2016年6月11日國務(wù)院國資委、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見》，要求國企將家屬區(qū)水、電、暖和物業(yè)管理職能從企業(yè)剝離，轉(zhuǎn)由社會(huì)專業(yè)單位實(shí)施管理。但在國企職工家屬區(qū)物業(yè)分離移交之后，作為接收單位的物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中卻面臨著一些難題，本文中筆者收集了在提供此類法律服務(wù)過程中所遇到的一些典型性的問題，并有針對性的提出解決方案，希望為同類物業(yè)管理問題提供一些思路。

關(guān)鍵詞：三供一業(yè);物業(yè)管理

隨著國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)分離移交工作的推進(jìn)，被移交的職工家屬區(qū)經(jīng)過改造期、過渡期，目前基本上處于物業(yè)公司的獨(dú)立管理期，移交單位已逐步退出了職工家屬區(qū)的物業(yè)管理。隨著移交單位的退出，過渡期物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠政策的結(jié)束，市場化物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的建立，移交小區(qū)在物業(yè)管理中慢慢呈現(xiàn)出相關(guān)的問題。

一、國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)中遇到的問題

（一）業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)觀念未形成，物業(yè)費(fèi)收取困難，業(yè)主交費(fèi)率偏低。

國有企業(yè)移交的家屬區(qū)，大部分住戶都是企業(yè)的職工，之前一直是由國企的后勤部門、物業(yè)管理部門在提供基本的垃圾清運(yùn)、保安、保潔等物業(yè)服務(wù)，由此所產(chǎn)生的費(fèi)用也都是由企業(yè)自己承擔(dān)，業(yè)主并不需要交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)移交給專門的物業(yè)公司之后，業(yè)主仍保留有原來的生活習(xí)慣，并沒有形成物業(yè)管理消費(fèi)觀念。而物業(yè)公司的收費(fèi)率高低直接影響到物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量降低物業(yè)費(fèi)收取就會(huì)更加困難，由此就會(huì)形成一種惡性循環(huán)。

（二）部分移交小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司收費(fèi)的合法性產(chǎn)生質(zhì)疑，不認(rèn)可物業(yè)公司的法律地位。

物業(yè)公司依據(jù)“三供一業(yè)”分離移交政策及政府的指派接收國企職工家屬區(qū)的物業(yè)管理，在具體操作中一般有三種方式：

采用與移交單位簽訂《物業(yè)分離移交協(xié)議》的方式進(jìn)行，在《物業(yè)分離移交協(xié)議》中對移交家屬區(qū)的基本情況、提供物業(yè)服務(wù)的范圍、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。筆者認(rèn)為，該類《物業(yè)分離移交協(xié)議》的性質(zhì)相當(dāng)于前期物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)該依據(jù)《物業(yè)分離移交協(xié)議》的約定交納物業(yè)管理費(fèi)。

移交家屬區(qū)成立的有業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司在與移交單位簽訂《物業(yè)分離移交協(xié)議》的時(shí)候雖未在協(xié)議中約定物業(yè)服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，但另行與小區(qū)的業(yè)委會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，對物業(yè)服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定。

在上述兩種情況下，物業(yè)公司在依據(jù)《物業(yè)分離移交協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》的約定提供物業(yè)服務(wù)的前提下，向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)無可厚非。有爭議的是下面這種情況：物業(yè)公司在與移交單位簽訂的《物業(yè)分離移交協(xié)議》中對服務(wù)范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未約定，移交小區(qū)也未成立業(yè)主委員會(huì)無法簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，只是與移交單位協(xié)商確定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向業(yè)主公示，這就造成該類小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)的法律依據(jù)產(chǎn)生質(zhì)疑，不愿意交納物業(yè)費(fèi)。

（三）移交單位向物業(yè)公司移交的用來補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)差額的門面房被占用，回收困難，導(dǎo)致物業(yè)公司對門面房的使用權(quán)、收益權(quán)受到侵害。

移交單位為了補(bǔ)貼物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)的差額，大部分會(huì)在簽訂的《物業(yè)分離移交協(xié)議》中約定：將移交單位原后勤部門管理使用的門面房、職工住宅區(qū)公共性資產(chǎn)等一并移交給接收的物業(yè)公司，用于過渡期后物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。但是移交的門面房存在各種情況，有的是移交單位之前已對外出租，租賃合同未到期;有的是門面房一直被單位職工使用，且未與單位簽訂租賃合同;更有的職工以二房東的身份將門面房再次對外出租收取租金，上述種種情況導(dǎo)致物業(yè)公司回收門面房面臨各種困難。

（四）國有企業(yè)職工家屬區(qū)的地面停車位使用權(quán)是否歸全體業(yè)主引發(fā)爭議，物業(yè)公司收取停車管理費(fèi)經(jīng)常遇到阻力。

國企職工家屬區(qū)地面停車位使用權(quán)是否歸全體業(yè)主所有是物業(yè)服務(wù)公司在進(jìn)行法律咨詢時(shí)經(jīng)常提到的問題，原因是家屬區(qū)的業(yè)主認(rèn)為地面停車位占用的是小區(qū)的公用道路、空地，停車位的使用權(quán)應(yīng)該歸全體業(yè)主，物業(yè)公司不應(yīng)該收取停車管理費(fèi)或者認(rèn)為收取的停車管理費(fèi)應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，這些會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司收取停車管理費(fèi)經(jīng)常遇到阻力。

二、物業(yè)公司面臨問題的解決方案分析

關(guān)于上述提到的物業(yè)管理中遇到的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面入手進(jìn)行解決：

（一）物業(yè)公司要提高服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)意識，引導(dǎo)業(yè)主形成物業(yè)管理消費(fèi)觀念解決物業(yè)管理中的難題，首先需要解決的就是業(yè)主對物業(yè)公司的認(rèn)可程度和接受能力，移交的職工家屬區(qū)物業(yè)費(fèi)收不上來的一部分原因是物業(yè)費(fèi)“從無到有”的模式增加了業(yè)主的生活成本，業(yè)主需要一定的適應(yīng)時(shí)間，另一部分原因是物業(yè)公司的工作未得到業(yè)主的認(rèn)可，還有待提高，這就需要從兩方面著手同時(shí)改進(jìn)。一方面要提高業(yè)主對小區(qū)商業(yè)化物業(yè)管理模式的理解和認(rèn)識，明白家屬區(qū)物業(yè)管理市場化是趨勢。物業(yè)公司也要加強(qiáng)物業(yè)管理的必要性及入住小區(qū)合法性的宣傳、公示物業(yè)服務(wù)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，做到公開透明，讓業(yè)主體會(huì)到物業(yè)公司能夠提供比未移交之前更全面、更專業(yè)、更好的物業(yè)管理服務(wù);另外，對于物業(yè)公司自身來說，應(yīng)盡最大努力提高服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)服務(wù)意識，做到從人到事全面提升，增強(qiáng)工作人員的服務(wù)意識、對業(yè)主反饋的事情及時(shí)回復(fù)，完善小區(qū)的配套設(shè)施，增加業(yè)主的滿意度，這樣才能提高物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)率。

（二）在現(xiàn)行法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，完善物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)的法律依據(jù)。

“三供一業(yè)”物業(yè)分離移交存在一定的特殊性，而且在出臺(tái)移交政策的同時(shí)也未配套具體的實(shí)施方案，導(dǎo)致在實(shí)際操作中存在一定的不足之處，存在只簽訂有《物業(yè)分離移交協(xié)議》，協(xié)議中未約定物業(yè)服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，且小區(qū)也未成立業(yè)主委員會(huì)，無法簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的情形，這些不完善之處需要在現(xiàn)有的法律規(guī)定之中尋求有效的解決方法，因此，筆者認(rèn)為可以按照以下方式處理：

（1）在移交單位配合的情況下，與移交單位簽訂《物業(yè)分離移交補(bǔ)充協(xié)議》或者簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。

（2）請求移交單位及小區(qū)所在社區(qū)、街道辦事處協(xié)助、主持召開業(yè)主大會(huì)，對物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行表決。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條的規(guī)定，該項(xiàng)表決需要經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方為有效。業(yè)主大會(huì)合法表決通過的事項(xiàng)對全體業(yè)主具有約束力。

另，也可通過召開業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主委員會(huì)成立后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂相關(guān)的《物業(yè)服務(wù)合同》。

（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議也可以采取書面征求意見的形式進(jìn)行。如果召開業(yè)主大會(huì)存在困難，也可以將物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)做成業(yè)主大會(huì)書面征求意見表，入戶征求業(yè)主意見，書面征求意見經(jīng)過占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意也視為有效決議，對全體業(yè)主具有約束力。

（4）如果上述渠道均不暢通，根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”，根據(jù)該條規(guī)定，筆者認(rèn)為，雖未有書面的合同、協(xié)議，但如果物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也接受的，在雙方之間形成一種事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方均應(yīng)該履行相應(yīng)的義務(wù)。

（三）分類型、有針對性性的解決移交門面房的收回問題，保障物業(yè)公司對門面房的使用權(quán)和收益權(quán)。

首先，對于門面房移交時(shí)移交單位對外簽訂的門面房《租賃合同》已經(jīng)到期的，如果租戶有續(xù)租意愿的，直接由物業(yè)公司出面與租戶重新簽訂《租賃合同》，如租戶不愿續(xù)租，可要求其搬離并騰空房屋，由物業(yè)公司自行使用或另行對外出租。

其次，對于門面房移交時(shí)，移交單位對外簽訂的門面房《租賃合同》未到期的，依據(jù)《合同法》第七十九條、八十條的規(guī)定，可以要求移交單位把與租戶簽訂的《租賃合同》中所享有的全部權(quán)利，包括但不限于享有收取租金、續(xù)簽合同、解除合同、收回房屋、違約賠償?shù)葯?quán)利全部轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，并依法通知租戶，由物業(yè)公司承接合同權(quán)利，此方法既能保障物業(yè)公司能夠?qū)嶋H享有移交門面房的收益權(quán)，也能保障租戶原有的租賃權(quán)利不受損害。

最后，對于既未與移交單位簽訂租賃合同又占用門面房不搬離或者把房屋另行出租牟利的，物業(yè)公司可以提起訴訟，通過法院的強(qiáng)制執(zhí)行手段騰空占用的房屋，維護(hù)自己的合法權(quán)益;（四）明確職工家屬區(qū)地面停車位使用權(quán)的歸屬及停車管理費(fèi)的性質(zhì)地面停車位從根本上體現(xiàn)的是一種土地使用權(quán)，職工家屬區(qū)地面停車位使用權(quán)的歸屬需要在了解小區(qū)房屋性質(zhì)的基礎(chǔ)上，從根源上去進(jìn)行分析，而不能簡單地按照商品房小區(qū)進(jìn)行類化處理。

國有企業(yè)移交的職工家屬區(qū)，大部分屬于單位的房改房，不同于一般的商品房。對于一般的商品房來說，小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡欠扛姆啃^(qū)卻有所不同，房改房又稱為“已購公房”，業(yè)主取得單位的房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)一般未交納國有土地使用權(quán)出讓金，不享有土地使用權(quán)，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房。所以，房改房小區(qū)院內(nèi)土地的使用權(quán)不能當(dāng)然的屬于業(yè)主共有，而應(yīng)該屬于土地使用權(quán)登記方所有，一般登記方是作為建設(shè)單位的國有企業(yè)。

另，筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司收取的停車管理費(fèi)與停車位使用權(quán)歸誰所有、使用車位的人是購買的還是租賃的并沒有必然聯(lián)系。物業(yè)公司收取的停車管理費(fèi)從本質(zhì)上來說它并不同于地面停車位的租金、場地租賃費(fèi)等經(jīng)營性收益，這類因停車位使用權(quán)所產(chǎn)生的收益應(yīng)該歸享有使用權(quán)的主體所有，但是車位管理費(fèi)是包含停車秩序管理人員人工成本、清潔衛(wèi)生維護(hù)成本、安防監(jiān)控設(shè)備維護(hù)成本在內(nèi)的費(fèi)用，這部分費(fèi)用應(yīng)該由物業(yè)公司享有，這是物業(yè)公司提供停車管理服務(wù)所應(yīng)收取的報(bào)酬。

三、結(jié)語

物業(yè)公司依據(jù)“三供一業(yè)”分離移交政策，接收國有職工家屬區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，其本身帶有一定的政策性、特殊性，并受到小區(qū)客觀條件、業(yè)主意識等多方面的限制，物業(yè)公司在此類小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)所遇到的困難和阻力多于普通的商品房住宅小區(qū)。但不論是國企職工家屬區(qū)還是商品房住宅小區(qū)，物業(yè)公司提供的都屬于物業(yè)管理服務(wù)，雖現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法律規(guī)定也許并不能完全解決此類國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理中所面臨的問題，但仍應(yīng)從現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等法律規(guī)定、法律基本原則中尋找解決問題的方案。

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作者簡介：

崔萌萌，女，漢族，河南許昌人，碩士，研究方向：訴訟法學(xué)。

（河南邦科律師事務(wù)所 ?河南 ?鄭州 ?450000）