王有良 陳莎莎

淺析高校校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理

王有良 陳莎莎

[沈陽工業(yè)大學(xué)]

高校校園門面房是高校資產(chǎn)的重要組成部分，其經(jīng)營管理除具有一般資產(chǎn)經(jīng)營的共性外，還有其特殊性。這些特殊性決定高校校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)是具有選擇性的，經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇既要保障學(xué)校師生的基本生活需求，也要實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值；既要服務(wù)的高質(zhì)量，也要保證經(jīng)營從業(yè)者的收益需求。因此，行之有效的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理，合理、優(yōu)化的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，對高校校園門面房的經(jīng)營來說，意義尤為重要。

高校；校園門面房；經(jīng)營業(yè)態(tài)管理

高校整體規(guī)劃在校園擴建和新校園建設(shè)中愈發(fā)受到重視，以達到功能齊全，其中就有滿足師生基本生活需求的功能性用房，即校園門面房。隨著校園門面房的增加，如何進行科學(xué)管理，越來越引起高校相關(guān)管理部門的重視，也得到了相關(guān)研究者的關(guān)注，成果豐碩。這些研究成果對各高校的實際工作給予很大幫助。在眾多的研究成果中，筆者發(fā)現(xiàn)對校園門面房的經(jīng)營特征和經(jīng)營業(yè)態(tài)管理方面的研究散落在相關(guān)的研究成果中，沒有形成專門系統(tǒng)的研究成果，筆者結(jié)合自身的工作實際，嘗試對校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理存在的問題進行分析，就建立合理、優(yōu)化的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合給出建議，以期對各高校校園門面房的經(jīng)營管理工作有所裨益。

一、高校校園門面房經(jīng)營業(yè)態(tài)的特征

“就高校資產(chǎn)而言，除具有一般資產(chǎn)的共性（如經(jīng)濟資源特征、貨幣計量、權(quán)屬特征、資產(chǎn)形態(tài)）外，還具有明顯的個性特點?！盵1]校園門面房是高校資產(chǎn)的重要組成部分，因其功能明確為后勤保障服務(wù)，滿足師生的基本生活需求，所以校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理除具有一般的共性外，還有以下三方面的特征：

（一）經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇要突出保障功能

高校校園門面房主要功能是滿足全校師生的基本生活保障需求，撇開保障談經(jīng)營，校園門面房就失去意義，因此高校門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)并非“法無禁止即可為”，而是要結(jié)合學(xué)校師生的需求選擇相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

（二）經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇要重視價值收益而非利潤最大化

“高校經(jīng)營性資產(chǎn)的目標(biāo)和性質(zhì)從一開始就具有多重屬性，既有追求經(jīng)濟效益的企業(yè)屬性，同時還有與高校自身的價值取向和目標(biāo)相兼容的問題。”[2]高校校園門面房的經(jīng)營要追求經(jīng)濟效益，因其經(jīng)營的目標(biāo)本身具有保障國有資產(chǎn)保值增值和為學(xué)校發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持的目的。但其經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇卻不能僅有企業(yè)屬性，不能以獲取經(jīng)濟效益作為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該將經(jīng)營業(yè)態(tài)的目標(biāo)選擇重點放在價值收益上，即不是哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)能夠帶來更多租金收入就引入哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，而是要符合高校的發(fā)展定位和價值取向，以滿足師生的基本生活需求為導(dǎo)向，“高等學(xué)校資產(chǎn)必須具有能夠為學(xué)校帶來社會效益與經(jīng)濟效益的職能?！盵2]獲得社會效益應(yīng)該是高校門面房經(jīng)營效益中的重要組成部分。

（三）經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇受國家和主管部門政策約束

高校資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，原則上屬于非經(jīng)營性資產(chǎn)。門面房雖然在功能規(guī)劃中用于經(jīng)營，但需高校向上級主管部門申請后，才能轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)使用。校園門面房的國有屬性，決定了其經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇受政策約束。國家對學(xué)校經(jīng)營性用房有明確的限制：“學(xué)校所有的經(jīng)營性用房、場所不得從事影響教學(xué)生活秩序以及與法律法規(guī)相違背的各類經(jīng)營項目”，從這個要求中，我們可以看出，經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇要符合高校的發(fā)展定位。同時高校門面房經(jīng)營亦受教育主管部門的約束，如教育部就明文規(guī)定“嚴(yán)禁招生單位向社會培訓(xùn)機構(gòu)提供考試招生輔導(dǎo)活動場所和設(shè)施，”[3]考研輔導(dǎo)類這種經(jīng)營業(yè)態(tài)是不允許在校園內(nèi)經(jīng)營的。

二、高校校園門面房經(jīng)營業(yè)態(tài)管理方面存在的問題

（一）經(jīng)營業(yè)態(tài)布局不合理，重復(fù)嚴(yán)重

高校校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合是需要隨著師生需求的變化而動態(tài)調(diào)整的過程，但目前高校門面房經(jīng)營的實際狀況復(fù)雜，一方面仍有部分高校校園門面房歸屬不同主管部門，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)機制，經(jīng)營業(yè)態(tài)嚴(yán)重重復(fù)，導(dǎo)致惡性競爭、經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量下降、經(jīng)營從業(yè)者收入減少等一系列問題；另一方面在經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面，很多高校缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，沒有完全按需對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行布局，經(jīng)營業(yè)態(tài)重復(fù)的同時，也存在保障服務(wù)業(yè)態(tài)的缺項，沒有形成有效的業(yè)態(tài)組合。

（二）逐利明顯，弱化服務(wù)保障

高校門面房經(jīng)營管理部門有實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值和為學(xué)校發(fā)展提供資金支持的任務(wù)。這些任務(wù)導(dǎo)致管理部門在選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)時過度追求租金的高收益，以完成學(xué)校下達的指標(biāo)任務(wù)，如引入較多行業(yè)利潤高的餐飲業(yè)態(tài)等，自然經(jīng)濟收益能夠得到保障，但這種片面追逐高收益項目的行為，可能會導(dǎo)致一些能夠提升學(xué)校經(jīng)營品質(zhì)，提高辦學(xué)質(zhì)量的項目因租金虛高的原因無法進入高校，導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)態(tài)整體的結(jié)構(gòu)性失衡。同時，校園門面房經(jīng)營管理部門在保障項目招租過程中采取公開競價形式，雖保證了招租的公開透明，但也使租金價格一路走高。經(jīng)營從業(yè)者的收益因此逐步減少，服務(wù)質(zhì)量大打折扣，且在退出機制方面容易引發(fā)糾紛。

（三）品質(zhì)低，經(jīng)營形象差

由于歷史原因，很多門面房未進行公開招租，透明度較差。而且經(jīng)營從業(yè)者很多為學(xué)校教職員工的家屬，經(jīng)營的品項雖符合學(xué)校對經(jīng)營業(yè)態(tài)的需求，但經(jīng)營品質(zhì)偏低，沒有品牌效應(yīng)，管理落后，經(jīng)營形象較差。

三、高校校園門面房經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)化管理的建議

基于高校校園門面房經(jīng)營業(yè)態(tài)特征和目前存在問題的分析，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)管理不能等同于社會房產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)管理，應(yīng)該“要選擇性的進行招商”，“符合校園的整體安排，提升校園文化的檔次和水平，滿足校園服務(wù)需求”[4]，合理、優(yōu)化的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合是高校校園門面房管理能力的體現(xiàn)，也是促進經(jīng)營從業(yè)者之間形成良性競爭，達成共贏的重要舉措。筆者結(jié)合自身的工作實踐，就經(jīng)營業(yè)態(tài)管理進行分析，以期拋磚引玉，為各高校的校園門面房經(jīng)營管理提供借鑒。

（一）保障先行，滿足師生的需要

高校校園門面房的保障功能突出，拋開保障業(yè)態(tài)談經(jīng)營，無異于南轅北轍，喪失高校設(shè)立門面房的初衷和意義。所以高校門面房管理部門在選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，首先要考慮保障師生的基本生活需求的品項，視門面房的數(shù)量情況，決定引進經(jīng)營業(yè)態(tài)次序，爭取做到全而精，如校園超市、物流快遞、文印社、書店、金融機構(gòu)、通信業(yè)務(wù)、理發(fā)店、洗衣店、藥房、眼鏡店、浴池等師生生活基本保障項目要齊全。即使一些經(jīng)營業(yè)態(tài)的利潤較低，也要在降低租金甚至免租金的情況下引入。在保障基本生活需要的基礎(chǔ)上，再行引入提升師生生活品質(zhì)的其他經(jīng)營項目。

(二）實現(xiàn)共贏，保障經(jīng)營者權(quán)益

“學(xué)校規(guī)劃校園門面房（商戶）的目標(biāo)是為師生提供優(yōu)質(zhì)的生活保障服務(wù)，而承租商戶的目標(biāo)是獲取更多的經(jīng)濟收益，本身這兩個目標(biāo)就是矛盾的?！盵5]實現(xiàn)兩者之間關(guān)系的平衡，就要求管理者對經(jīng)營業(yè)態(tài)布局要統(tǒng)籌規(guī)劃，進行充分的評估，控制同類同質(zhì)經(jīng)營業(yè)態(tài)總量，創(chuàng)造良好的競爭氛圍，提高經(jīng)營業(yè)戶的服務(wù)能力和收益，使學(xué)校要求的服務(wù)和經(jīng)營者要求的利潤達到平衡狀態(tài)，實現(xiàn)共贏。

（三）提升品質(zhì)，實現(xiàn)服務(wù)育人功能

育人是高校的第一要務(wù)。門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)既要保障基本服務(wù)需求，也要切合高校發(fā)展定位，在保障項目不缺項的前提下，要積極引入提高高校育人效果的經(jīng)營業(yè)態(tài)。如：教育部發(fā)文要求“各高校應(yīng)至少有一所圖書經(jīng)營品種、規(guī)模與本校特點相適應(yīng)的校園實體書店，沒有的應(yīng)盡快補建”[6]隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，實體書店面臨著生存危機，而高校作為文化知識的天堂，實體書店必不可少，而實體書店因投入大、利潤微薄等因素的限制，對校園門面房高租金無法承擔(dān)，諸如此類的經(jīng)營業(yè)態(tài)引入不能僅從經(jīng)濟收益來考慮，而要充分論證其對學(xué)校發(fā)展的社會效益，積極引入，甚至在租金、水電費用等方面可以考慮予以減免。同時在基本保障的經(jīng)營業(yè)態(tài)上，也要著重引入高品質(zhì)、名品牌的供應(yīng)商，不斷提高經(jīng)營服務(wù)的品質(zhì)和形象，提升學(xué)生的學(xué)校榮譽感和自豪感。而引入知名服務(wù)品牌，會在學(xué)生就業(yè)、管理理念、創(chuàng)新平臺等方面為學(xué)校提供增值服務(wù)，實現(xiàn)后勤服務(wù)的育人功能。

四、結(jié)語

一流的高校，需要有一流的后勤保障服務(wù)。在高校爭創(chuàng)一流大學(xué)的大環(huán)境下，做好后勤保障服務(wù)顯得尤為重要。高校校園門面房的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇是做好高校門面房經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，其選擇性是由校園門面房的經(jīng)營特征決定的，不能一味的追求利潤最大化，要將滿足師生基本保障服務(wù)需求放在首要位置，形成合理、優(yōu)化的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，助力學(xué)校向更高水平方向發(fā)展。

[1]龔濤.論高校經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)營管理機制[J].中國高?？萍寂c產(chǎn)業(yè)化,2008（01）：104-105.

[2]張曉峰，徐向藝.高校經(jīng)營性資產(chǎn)的經(jīng)營與管理研究[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2012.

[3]教育部：2019年全國碩士研究生招生工作管理規(guī)定[Z].2018.

[4]秦余剛.高校經(jīng)營性房產(chǎn)管理淺析[J].高校后勤研究,2020（01）:55-56.

[5]鄭玲童.高校校園門面房的現(xiàn)狀及對策分析[J].高校后勤研究，2017（07）：55-57.

[6]教育部:關(guān)于進一步支持高校校園實體書店發(fā)展的指導(dǎo)意見[Z].2019.

（責(zé)任編輯：趙鵬程）