李桂芹

摘要：近年來，隨著中國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)制圖行業(yè)也取得了巨大的進步。房地產(chǎn)測量不僅增加了房地產(chǎn)測量機構(gòu)的經(jīng)濟收入，而且承擔(dān)了更大的社會和法律責(zé)任。在房價越來越高的今天，房地產(chǎn)測繪的任何疏忽都會造成巨大的經(jīng)濟損失，特別是房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量非常重要。本文對房地產(chǎn)測繪存在的相關(guān)問題進行了分析，并就如何控制房地產(chǎn)測繪質(zhì)量提出了建設(shè)性建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;測繪面積;質(zhì)量控制

從實踐中可以看出，由于我國房地產(chǎn)測繪行業(yè)起步較晚，市場化程度較低，建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)測繪質(zhì)量控制體系尤為重要。

一、房產(chǎn)測繪工作的意義

（一）提供法律依據(jù)

房地產(chǎn)制圖應(yīng)當(dāng)客觀、準(zhǔn)確、高質(zhì)量。它保證了對所有者權(quán)利的尊重，并提供了重要的法律基礎(chǔ)。在繪制房地產(chǎn)地圖時，有必要根據(jù)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確測量房地產(chǎn)的面積，避免可能影響未來使用的嚴(yán)重錯誤。中的經(jīng)濟和法律問題往往面積達到性能保證質(zhì)量，如何改善其地圖測繪，科學(xué)理性達成有效的解決爭端，防止影響擴大外地審計中，與房產(chǎn)測繪中處罰措施來建立我們的權(quán)威。土地檔案的建立離不開制圖數(shù)據(jù)的使用。

（二）保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，住房建設(shè)管理有助于合理規(guī)劃城市土地資源，提高城市發(fā)展能力。住宅建筑面積對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模有很大的影響。住房建成區(qū)地圖數(shù)據(jù)在城市稅收征管、產(chǎn)權(quán)登記、城市土地價格核算和房地產(chǎn)交易中發(fā)揮著重要作用。不過，市場缺乏有效的管理和系統(tǒng)的房產(chǎn)測繪制圖中國，導(dǎo)致市場混亂，致使非法行動的一些房地產(chǎn)公司份額，從而影響了房地產(chǎn)面積測繪精度，并導(dǎo)致財政損失的消費者，從而導(dǎo)致一向房地產(chǎn)交易中的沖突，這影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。建立和完善測繪質(zhì)量控制體系，是維護房地產(chǎn)市場秩序的有效措施。

二、房產(chǎn)測繪問題概述

由于限制房產(chǎn)測繪相應(yīng)自身利益的過程中業(yè)主測繪、測量精度和面積必須非常嚴(yán)格和規(guī)范，這樣也是我國產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為住房持有者提供的一項十分重要的法律依據(jù)，并在房屋的產(chǎn)權(quán)的法律保護和違章建筑的法律糾紛中起到了重要的作用。住房面積規(guī)范是我國建筑和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的重要指標(biāo)，也是我國房地產(chǎn)計量的重要組成部分;樓面面積指標(biāo)也是重要參考數(shù)據(jù)來規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)登記、稅費征管和地籍管理工作，以及重要的度量單位為城市土地價格核算，拆毀和定居點，買賣交易的住房面積統(tǒng)計。在實踐中，大多數(shù)非專業(yè)可能感到難以理解，無法跟上，特別是在購買和出售商業(yè)地產(chǎn)做得”，一些開發(fā)商甚至地面表面上和一些中介欺騙的概念來誤導(dǎo)消費者。這個基礎(chǔ)出發(fā)，房產(chǎn)測繪面積各種相關(guān)的問題，可以有效降低買賣交易的糾紛中，從而起到非常重要的作用，在維護消費者利益和房地產(chǎn)市場秩序。

但是，在房地產(chǎn)鑒定過程中出現(xiàn)很多問題，如果不及時采取有效措施，將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)鑒定的質(zhì)量。房地產(chǎn)勘查項目具有較強的專業(yè)性和技術(shù)性，但現(xiàn)行房地產(chǎn)勘查規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)尚不完善。許多規(guī)定過于籠統(tǒng)，過于簡單，沒有詳細(xì)、具體的解釋，難以遵循。房地產(chǎn)測量公司和相關(guān)人員只能根據(jù)自己的理解實際操作，很難控制房地產(chǎn)測量的質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)測量，特別是復(fù)雜的建筑面積測量，有大量的數(shù)據(jù)，與實際情況相對復(fù)雜，大量的計算，使其難以有效地確保測量工作。

三、加強房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的有效措施

（一）對前期的資料、圖紙質(zhì)量進行審查和控制

在實踐中，為了保證房地產(chǎn)制圖的質(zhì)量，首先要加強對前期資料和圖紙的質(zhì)量控制，特別是在房地產(chǎn)樓面面積預(yù)測過程中。在測量物業(yè)面積時，發(fā)展商須提供已核實的建筑圖則，如在測量過程中有任何更改，則須提供更改的詳細(xì)清單。圖紙應(yīng)完整，內(nèi)容應(yīng)包括平面圖、剖面圖、三維平面圖、樓梯細(xì)節(jié)和浮動窗口陽臺，以便在繪制物業(yè)時方便查閱相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)。例如，如果沒有給出陽臺外圍的實際保護寬度，可以在陽臺的大樣本上進行有效的咨詢。一般來說，當(dāng)下坡房屋的輪廓很難在2.20米的直線上看到時，可以在截平面上確定2.20米的直線。同時，總計劃初步資料必須理解施工許可證，編號大樓門口和輔助設(shè)施，并說明為落實各方及相關(guān)信息大樓的實際功能，比如蓄水池、配電室等。

（二）加強測繪規(guī)范制度的落實

制圖工作的準(zhǔn)確性在很大程度上受到制圖人員作業(yè)的規(guī)律性的影響，因此應(yīng)注意確保嚴(yán)格按照作業(yè)規(guī)則對住房面積進行制圖。為了有效地控制制圖質(zhì)量，制圖結(jié)果與實際住房面積之間的對應(yīng)關(guān)系需要提高制圖人員的責(zé)任感、積極的自我控制和相互監(jiān)督。主要實施以下措施：含有較多，一部分房產(chǎn)測繪一級接收后，每個環(huán)節(jié)檢測體育場就在那里他可以獨立負(fù)責(zé)接收和檢查的制圖工作得到有效監(jiān)督。當(dāng)鏈在測量技術(shù)規(guī)范中出現(xiàn)問題時，控制和自我審查并及時發(fā)現(xiàn)解決方案，從而增加映射。制圖人員應(yīng)改進對制圖結(jié)果、質(zhì)量控制報告和相關(guān)信息（如計劃）的管理，并審查其內(nèi)容，以確保及時作出修改。能夠促進制圖人員的技術(shù)升級和獲得專業(yè)經(jīng)驗。

（三）面積計算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體

在房地產(chǎn)地圖之前，必須對總面積、半面積和未考慮的面積部分作出準(zhǔn)確的定義。在確定根據(jù)該計算計算的面積部分的過程中，計算的住宅面積部分必須嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)計量規(guī)范》的規(guī)定確定。在實踐中，一些開發(fā)商試圖通過對城市化計劃等通常不符合要求的計劃發(fā)表評論來增加銷售額。有陽臺、花園和窗戶，所以我們必須考慮這些現(xiàn)象。例如，在定義屬性度量的性質(zhì)時，進入花園在很大程度上符合屬性度量代碼的外部走廊。在實踐中，如果公共位置關(guān)閉，則必須計算總面積;在開放位置的情況下，應(yīng)計算總表面積;在開放位置的情況下，總表面積應(yīng)確定為計算總表面積的柱廊;對于懸掛在建筑主體結(jié)構(gòu)外的部分，其面積是根據(jù)無柱外部走廊理論計算的。因此，如果有必要，可以要求它提供詳細(xì)的描述，并要求設(shè)計師和詳細(xì)的功能設(shè)計的終端單元，并準(zhǔn)確的計算出房產(chǎn)的計算面積。

（四）面積計算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理

在房地產(chǎn)制圖的質(zhì)量控制中，必須保證有關(guān)房地產(chǎn)類型、計算面積和清單長度的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。由于物業(yè)的面積對消費者的切入點很重要，因此必須確保準(zhǔn)確計算物業(yè)的面積分布。目前使用的房地產(chǎn)制圖軟件還不成熟，運營商也沒有足夠的商業(yè)資格。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)面積測繪是維護消費者合法權(quán)益、提高房地產(chǎn)交易經(jīng)濟效益的重要保障。測繪圖的質(zhì)量保證和改進有助于房地產(chǎn)地圖學(xué)部門的發(fā)展和發(fā)展能力的提高。因此，應(yīng)注重制圖精度，運用高水平的制圖技術(shù)，加強質(zhì)量監(jiān)管，實現(xiàn)制圖行業(yè)的全面發(fā)展。

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（作者單位：山東省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局第五地質(zhì)大隊）