作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應用

鄧慧明

摘要：20世紀80年代后期，在美國興起了運用“作業(yè)消耗資源、產(chǎn)品消耗作業(yè)”的作業(yè)成本法。作業(yè)成本法作為一種先進的成本管理方法，迅速在全世界各行各業(yè)的企業(yè)管理中得到了廣泛的應用，理所當然，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中也發(fā)揮著積極的作用。如果在實際應用時，能兼顧開發(fā)成本與開發(fā)費用的管理，并且按作業(yè)責任人定向管理，一定會取得更好的成效。

關鍵詞：作業(yè)成本法;房地產(chǎn);項目管理

一、作業(yè)成本法概述

（一）作業(yè)成本法

作業(yè)成本法是來自美國的一個概念，在經(jīng)過了幾十年的發(fā)展之后，已經(jīng)被世界范圍內(nèi)廣泛接受。作業(yè)成本法以“作業(yè)”為核心，通過對已產(chǎn)生耗用的企業(yè)資源的梳理后，依據(jù)作業(yè)分配率，將耗用的作業(yè)成本進行合理的分配。

（二）作業(yè)成本法的優(yōu)勢

應用作業(yè)成本法能夠提高經(jīng)營管理的效率，更加準確地反映各維度的成本信息，從而對產(chǎn)品的作業(yè)流程優(yōu)化提出更精細的要求，對產(chǎn)品的定價、性價比的評價更加客觀，對各相關作業(yè)單位的考核更加科學。

二、作業(yè)成本法核算的一般步驟

（一）按工作內(nèi)容區(qū)分不同類型的作業(yè)

不同類型的產(chǎn)品，經(jīng)歷的生產(chǎn)過程會有所不同，對應的工作內(nèi)容也有所區(qū)別，在應用作業(yè)成本法時，應該根據(jù)不同的工作內(nèi)容，劃分為較科學且符合實際的作業(yè)名稱。這是歸集與管理成本的基礎。

（二）進行作業(yè)分析，確定作業(yè)成本動因

對相關的作業(yè)進行細致研究，了解其背景資料以及各項經(jīng)營的真實數(shù)據(jù)。根據(jù)市場情況以及行業(yè)相關規(guī)律來深入分析成本的發(fā)起源頭，以及各種可能面臨的影響要素，確定每一種作業(yè)的成本動因。

（三）劃分作業(yè)中心，建立作業(yè)成本庫

按照資源動因把資源的消耗一項一項地分配到作業(yè)，將性質(zhì)相同的作業(yè)合并建立作業(yè)中心，建立作業(yè)成本庫。將企業(yè)消耗的成本按照成本動因進行歸集到各成本庫。

（四）確定作業(yè)成本分配率，分配成本庫費用，并將作業(yè)成本分配到產(chǎn)品中

把各作業(yè)成本庫中的作業(yè)成本除以作業(yè)動因的單位數(shù)，計算出以作業(yè)動因為單位的成本分配率，即作業(yè)率;再根據(jù)成本對象耗用的作業(yè)量和作業(yè)率，將作業(yè)成本分配到產(chǎn)品中。

三、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應用

（一）普遍應用的作業(yè)成本管理表格

以表1顯示的成本管理指標，是根據(jù)相關文件規(guī)定，按照各項支出的性質(zhì)相似度進行的分類，較好地歸集了各類成本，但是，在實際應用中，難免發(fā)生責任混亂的情況（如前期工程費用涉及報建、設計、工程等部門），不利于直接定責管理。

（二）改進后的作業(yè)成本管理表格（見表2）

改進后的作業(yè)成本管理指標，不僅按支出的性質(zhì)分類，而且，還按照不同管理責任部門進行了歸類，并且，增加了期間費用的作業(yè)管理指標。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)業(yè)中，大家對作業(yè)成本法的應用主要集中在建安成本方面，較少地涉及相關費用支出方面，如果兼顧成本與費用的管理，能夠取得更好的管理成效。

在實際工作中，往往由于同一類費用指標的管理權(quán)責模糊，導致最終的考核不能落地。如果在成本管理中，對各項支出指標細分到各相應的責任部門，不僅能更加公平地考核責任人，而且，也能更加準確地制定出對各項成本支出的管理措施。

總體來說，結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況以及未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，應用作業(yè)成本法能夠帶來諸多優(yōu)勢。將作業(yè)成本法有效地融入到房地產(chǎn)項目的拿地、設計、報建、建設、銷售、售后、復盤等各個階段，反映出真實的成本狀況，有利于從中發(fā)現(xiàn)可能存在的資源投入方面的問題，最終采取更加科學有效的途徑來提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益。

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